文|郭潔
圖片來源|四川知道
數據來源|銳理數據
2018年的11月底，我曾從經濟、政策、市場、產品、土地和企業6個維度2019年的房地產市場做了一個全面的預測。2019年年底來進行回顧，發現其中部分觀點對應了今年的種種現象事實。
例如對政策層面的預測：“小部分城市（經濟較弱的二三線城市）會稍微放鬆一點調控政策，大部分城市還是會持續嚴控。國家層面不會全面放鬆調控，房地產稅持續推進立法。”
對2019年成都市場的預測：“預計明年成都的房地產市場將會加快洗牌的速度，供應劇增之後的市場價格有望能夠出現真正的下行。"
預測有風險，唯恐當“磚家”。今年，我仍舊鼓起勇氣寫下這篇“市場預測”，從經濟、政策、土地、市場和商業地產五個維度輸出觀點，歡迎指正探討。
（本文僅代表個人觀點）
1、經濟與政策層面
今年的經濟形勢大家都已經看到了，發展趨勢也很清楚，所以我還是套用去年的那張老圖，來看看經濟走勢與政策走勢之間的關係：
經濟的持續下行是必然的，而且還會持續十幾年的時間，但經濟總量在未來至少二十年內是正增長的，這點毋庸置疑。
所以明年的經濟可能會破6，但不會破5，這已經是共識。
即使是年5%的增速，放眼全球也是前三，更何況中國的基數大，與美國的差距還在持續的縮小。
在這樣的背景下，房地產作為重要的經濟支柱，只要保持平穩，不出現過大的波動，就能夠穩住全盤經濟。
至於房地產政策方面，12月12日剛結束的中央經濟工作會議上已經明確了，我們依然是強調因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制。
所以全年就是一個字：“穩”
2、成都土地市場
2019年4季度依然是一個供應高峰，全年截止12月16日，土地供應已經超過266宗合計19005畝，已成交214宗合計15758畝，如下圖：（按季度統計供應銷量，2019年4季度時間截止12月16日）
很多人都感覺今年4季度土地供應量非常的大，但是我們卻能從上圖中看到，今年4季度的土地供應量應該會與前幾年差不多，保持在7500畝左右。
而且4季度土地供應比較集中，這已經是慣例，並不是感覺中的成都突然加大了土地的供應。
按照中央的要求“穩地價”，明年成都的土地市場也一定是一個“穩”字當頭，供應量會“穩”，價格相對較“穩”，減少流拍率，控制土地溢價率。
所以，明年成都的土地供應量也會保持在2萬畝左右，以近郊和遠郊供應為主，主城區和天府新區根據實際情況保持一定供應量。
3、成都一手住宅市場
在講成都住宅市場之前，我們先來看看一組對比數據：
圖一：限購前後銷售備案面積組成變化
圖二：限購前後銷售備案面積佔比變化
限購政策對成都房地產市場到底產生了哪些影響？我個人認為是綜合性的，比如區域的購房群體變化、產品結構的變化、價格的變化、營銷方式的變化等等。
大家可能注意到這兩張圖中都有一根紅線，那代表的是限購政策的分界線——2017年之前和之後。
自從2016年10月開始的限購實施以來，成都的一手商品住宅銷售備案面積不論是從總面積上還是從各區域的佔比上，都發生了比較明顯的改變。
從圖一中我們可以看出，主城區的住宅銷售備案面積逐年減少，一是因為主城區的項目減少了，二是因為主城區的價格相較於其他區域的確是高，三是因為限購政策的影響。
這裡需要我們注意的是郊區的變化，從圖二中我們可以看出限購三年，遠郊和天府新區的佔比在擴大，主城區和近郊的佔比在縮小。
那麼今年12月初的天府新區的政策調整之後，市場的變化又會如何呢？
可以預測，明年天府新區的佔比還會持續的擴大，但遠郊的佔比或許會縮小，近郊市場保持平穩，主城區與這兩年相比不會有太大變化。
至於價格，依然是“穩”中有微漲，漲幅控制在合理的範圍內。但從大趨勢看，依然屬於橫盤期。
這裡強調一下，並不是所有的區域價格都會出現微漲，不排除部分區縣還有可能會出現小幅下跌，尤其是遠郊。
4、成都二手住宅市場
二手房市場在這兩年也受到了限購政策的影響，市場也是相當的艱難。
但一二手房之間的銷售套數差距確是在逐漸的縮減，如下圖：
在主城區，隨著一手房供應的逐漸減少，二手房的市場佔比還會得到提升，未來甚至是會超過一手房。
但是在價格方面，主城區部分區域一二手倒掛的現象今後還會持續，只要限價政策不放開，配套好的房源依然是較為搶手的。
對明年的二手房市場預期，個人還是預測一個“穩”字，只要一手房市場穩健，二手房市場依然會保持穩健。
5、成都商業地產
今年成都的商業地產市場可以說是表現各有不同，寫字樓以集團採購為主，SOHO和LOFT出現了投資小熱潮，商鋪基本上都在5、6折大甩賣。
究其原因，其實還是對宏觀經濟的預期沒有信心。
寫字樓投資的散客少了，因為租金在降低。雖然這幾年成都的空置率在緩慢的降低，但投資回報率的過低導致了投資客的減少。畢竟，成都的寫字樓從整體上看，依然是過剩的。
SOHO和LOFT的投資小熱潮是因為限購導致的，佔比在80%的中小投資者，拿著不足100萬的現金，沒有投資的渠道，害怕貨幣貶值，住宅又被限購，只能投資一點長租小公寓之類的產品，收點租金的同時或許還能保值。
商鋪市場依然受到電商和新興消費模式的影響，很多近郊遠郊或相對清冷的板塊，商鋪全都在打折甩賣。關門停運的商家比比皆是，就連相當強勢的一些餐飲連鎖品牌現在都出現了頹勢。
所以，對明年的商業地產市場的預測，本人還是不太樂觀：
舊商圈艱難升級、新商圈崛起緩慢、綜合體越來越多越來越難、寫字樓穩中有降、SOHO和LOFT保持平穩、商鋪依然持續大甩賣。
總結
“穩”字是明年土地市場和房地產市場的主基調，所以綜合來看，明年市場不會那麼的樂觀，也不會那麼的悲觀，成都的政策會根據實際情況或有微調，市場保持平穩，量價都不會出現太大的波動。
土地依然是關鍵，做大總量已不是一個企業生死存亡的關鍵，做強品質和提高利潤才是王道。
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