孫麗娟
烏魯木齊樓市在經歷了近1年的上漲之後，從秋季進入了調整期。相信我們每一個人，無論現處於哪個階層，都被未來的市場走向牽動著心絃。
2017年年末，烏魯木齊商品房平均銷售價格為6606元/平方米，而2018年11月末，烏魯木齊商品房平均銷售價格為8438元/平方米。這相當於1年時間裡，購房者買一套房，需要多付出近20萬。從全國範圍來看，房價的上漲並不是循序漸進，通常是在幾個月內就完成了。這讓每一個剛需和剛改都痛苦不已，根本沒有充足的考慮時間，很多時候都是咬咬牙跺跺腳就買了房。
在說烏魯木齊房子升值潛力大的時候，先要了解下，烏魯木齊的房價還會不會漲？能漲到什麼時間？什麼地步？也就是說，烏魯木齊的房子，有沒有升值空間？
從目前的情況來看，烏魯木齊的房價，依然會有一定的上升空間，這裡有很多因素，其中一條重要因素是：烏魯木齊的房價，在全國省會（首府）城市裡，是非常低的，年初，是全國省會（首府）城市倒數第四低（第一是銀川、第二是西寧、第三是長春），近期，長春的房價飆升，突破一萬元，超過烏魯木齊房價，也就是說，烏魯木齊目前房價是全國所有省會（首府）城市裡，倒數第三低，從全國的大背景以及烏魯木齊目前的低房價來看，烏魯木齊的房價是比較低的，還會有很大上升空間。
確定烏魯木齊房價還會持續上漲後，烏魯木齊哪些地方、哪些區域、哪些地段房子的上升空間會大一些？通過我常年實地調查瞭解，烏魯木齊房價上升空間大小，應該由其區域發展空間來定，大致可分以下五大類：
第一類：升值空間最大一類——學區房
房子的價格=居住價值+附屬價值
北京的房子貴，是因為北京的房產附屬了“優質的醫療資源、優質的教育資源、優質的就業機會、優質的公共服務、優質的生活體驗……”，這些附屬的優質資源才是決定房價最核心的關鍵點。
烏魯木齊的學區房，是這些年來烏魯木齊房價漲幅最大一類房屋。特別是那種教育資源比較集中，小學和初中都在一個區域的房子，升值空間最大。
如果要說，老百姓在哪個地方最捨得投入，那一定是教育，而作為教育最核心的一種資源——學區房，一直是一種稀缺產品，任何時候、任何城市，學區房都是搶手房，想想這些年烏魯木齊的學區房漲的有多厲害？其他不說，十年前，北門新疆教育學院跟前的房子，才多少？四五千，現在多少？最貴2.5萬元，翻了五倍。
讓孩子上一個好學校已經成為絕大多數家長的共識，而“學區房”恰恰是滿足這種“共識”所必須具備的條件！於是，為了不讓孩子輸在起跑線上，許多家長拼財力拼人脈，花重金購買天價學區房。
原因是，這裡有新疆最好的小學——新疆教育學院實驗小學，還有新疆最好的初中之一——兵團一中（是和烏魯木齊市第十三中學並列的烏魯木齊最好初中）。
像幸福路上的烏魯木齊市第十三中學和十五小學這樣的雙學區房，更是稀缺房、稀缺產品，買到手，絕對不會降，只會漲，至於漲多少，就要根據具體情況而定。
還有像民德路跟前的烏魯木齊市第一小學、前進路跟前的烏市第十三小學等學區房，價格每個月都在不斷上漲，所以，烏魯木齊最有投資潛力房子，就是學區房。
為什麼學區房的價格為何居高不下：
1.供求關係決定的。
2.好的資源永遠是有限的。自然價高者得。
有些人永遠不會懂。
3.中國無數家庭深入骨髓的思想：一切為了孩子。
第二類：新興起來有發展潛力的片區房
新興起來有發展潛力的片區房。這裡重點要說的是高鐵片區和會展片區，這兩個片區，是目前烏魯木齊最具有發展潛力的區域，基礎設施在不斷完善，交通、教育、醫療、居住環境、綠化、城市綜合體在不斷投入，拉昇了這兩個片區的房價。目前，這兩個片區的房屋價格，基本都突破1萬了，有的甚至漲到1.3萬元。因此，這兩個片區，是目前烏魯木齊房屋升值空間最大兩個區域。
會展中心片區房產開發區龍盤虎踞，競爭激烈，目前進駐房企有萬科、恆大、碧桂園、中海、富力、綠城、綠地、廣匯、俊發、中天等等近20多家房企。可以說，會展片區的房產市場相當火熱。已經建成的比如綠城百合公寓、中天博朗天御、浩源等，在建樓盤有:恆大綠洲、萬科中央公園、中海雲頂大觀、公園柒號、華域龍灣等，2018年新建碧桂園、富力城等。
已建成相關配套:①會展中心，從2011年舉辦亞歐博覽會等展覽，是該區域的核心。②希爾頓酒店，已經成為知名烏魯木齊高端酒店。③益民大廈，是烏魯木齊綜合辦公服務中心。④4A級景區紅光山景區，休閒度假旅遊中心。
未建成相關配套:①友好商業綜合體，會展東側友好集團興建，區域商業中心。②紅星美凱龍商場，預計今年完成，大型家居市場。③野馬硅谷公園，大型文化創意公園。④金融城，定位為金融企業總部基地、傳統金融業的前中臺業務集聚區、現代金融產業創新區及涉外金融產業實驗區。⑤奧林匹克中心，新建體育休閒中心。
隨著會展片區的開發強度越來越大，發展越來越完善，將發展成為名副其實的“國際之都”、“金融之都”、“生態之都”、“文化之都”，成為閃耀世界的烏市城市名片。
第三類：主城區內年限不長房子
主城區內年限不長房子。如大小西門、人民廣場周邊、友好區域、南湖周邊、鐵路局等片區年代不長的房子，購買後的升值空間比較大。因為這些區域是目前烏魯木齊核心區，任何時候，城市核心區的房屋，即便年代再久遠，價格都不會降，只會漲，只是，漲多少的問題。
第四類：地鐵房
地鐵房。目前烏魯木齊地鐵1號線已經正式試運營。那麼，靠近地鐵一號線的八樓、北京路沿線、王家梁、南湖南路、新民路至北門至解放南路到南門一帶，隨著地鐵一號線的投用，房價一定會提升，這一兩年來，地鐵一號線沿線房子價格已經是一天一個價，前後漲了一兩千了。
地鐵的主要作用還是帶來生活上的便利性，如果有地鐵盤是位於配套成熟區，那麼該樓盤價格並不該過多的被地鐵影響。相反，如果周邊配套並不完善，地鐵又會帶來周邊商業交通等配套的完善，那樣的房子才有增值潛力。如果想買地鐵盤時，一定要看清楚該樓盤的被地鐵影響的附加價格到底值不值。
第五類：城邊的新房
城邊的新房。主要體現在城北新區、觀園路、百鳥湖新區等具有一定升值空間的片區。如觀園路片區的房子，這兩年來，修建高架、中小學、公園、大學城、以及規劃N條路修建，各種公交線路調整經過，房價也是一路飆升。
據瞭解，經開區（頭屯河區）涉及6個育苗工程項目，其中，兵地合作區九年一貫制學校屬續建項目，新建的5所學校中，除二號臺地小學外，還包括高鐵片區核心區九年一貫制學校、喀納斯湖路九年一貫制學校、喀什路小學和天鵝湖幼兒園。這些學校的施工率達100%。
城北新區也是烏魯木齊三大有發展空間的區域（另外兩個為高鐵片區、會展片區），房價也不斷在漲，長春路、天津路，甚至連偏遠的喀什路、迎賓路、三工房子，價格也是不斷上漲，未來，這些區域，也是烏魯木齊房價升值空間比較大的區域。
旅行中的小強
我覺得升值潛力大的，還是要看配套。比如南山，空氣好是最大優勢，但磁懸浮沒上來，景區又不讓私家車進，這些因素就影響了南山的房價，整體看空。水磨溝高爾夫路那裡，按理說風水不錯，空氣尚可，但距離生態園太近，心裡隔音，也基本到頭了。新天潤那裡，本來就不明白房價為啥那麼高，所以也不看好。至於西站，紅光山，西山，城北新區都不看好。從我對烏市的瞭解看，紅廟子片區要重點關注。存量的房子和房價沒有價值窪地，看新房了。還有，鐵路局片區，尤其南緯路那片，想象空間，地理交通位置，學區都中上，嚴重看好。最終，房子還是跟工作地相關，這點是剛需，其他如果要投資，就選人多的地方，簡單的判別，就是房價最高的區域
逸凡09916
西虹路以北、阿勒泰路以西、蘇州路以南、西外環以東這個片區內才會價格最保底的位置！阿勒泰路和阿勒泰路高架直通機場連接烏昌高速、西虹路➕西虹路高架連接西山、河灘快速路、火車南站和南一環相連、蘇州路西到開發區、高鐵站、土烏大高速八鋼、東到河灘快速路、會展中心、連接東外環高速路、西外環更不用說了、一環路、北至機場、烏昌高速、烏伊高速、南連克南高架、西虹路高架、火車南站、河灘快速路、西到小綠谷、高鐵、烏魯木齊還有哪一個地方有這樣的位置？一環內、被西外環蘇州高架克南高架和西虹路高架環繞四周！交通便利性最好的位置、人口密度也大這個區域內沒有閒置的房子！如果對這個城市不瞭解僅憑看哪個新區新樓蓋的多和環境來確定保值率簡直就是個笑話！人流密度、區塊位置和交通便利性才是衡量房產真實價值的重要標準…………
白樺林147350838
個人感覺，老城區還是聚集的人多，像克西路就不錯，老北園春市場要搬走了，要建萬科還是萬達具體也不清楚，像會展中心或者高鐵新區可能還要發展個2到3年吧，其他老城區總體都還行，主要人口流失太多，物價有一些高，人名幣貶值，不知道還要多久新疆才開始抓一下經濟，畢竟老百姓過的好了，城市經濟各方面都會復甦，新疆總體來說是個不錯的地方。個人意見，不喜勿噴，謝謝！
cool蝦
1.政府規劃以後幾年發展方向肯定是升值空間大的。比如十零年左右長春路房價三千左右，到現在為止都是八千以上。雖然沒有經開區房價高，但是升值空間大。2.未來優質學區房升值空間大。
紅柳泉的牛
光明路片區👌最好，學區房，兩公園，地鐵🚇BRT，時代廣場商圈，還有去哪裡都方便
子歆002
我看城北新區發展潛力巨大，一.距離飛機場不遠，是臨空經濟圈，二，在緯三路正在建設烏市最大兒童醫院，大概床位有一千多張！能帶動周邊經濟發展！
早晨的波浪
我認為烏魯木齊人口∴流失過多1經濟上不來o消費差,房價也沒有增值希望J
範保平511
學區房，北門一中的房子隨著一中初中教學成果顯現，一定會成為最貴的學區房。特別是一中和二小的房子，升值空間很大。這種轉變勢在必行。
眼光裡6
還是老城區，地段好，房齡短的房子是稀缺品種。目前價已很高了。將來還是會漲的。學期房不看好，好的學校擴招，分校導致名校徒有虛表。本質會逐漸凸現。有錢也不推薦學區房。
