兩點提醒：
一、“買房買首期”的時代過去了。
在上行週期裡，置業顧問、媒體軟文、渠道分銷都會不厭其煩的和你說，“買房買首期，會賺”，但是隨著下行週期到來，買首期會虧的時代來了。
二、對不寫進合同裡的承諾保持謹慎態度。
地產營銷的本質是承諾和信任，開發商通過宣傳物料，媒體廣告等方式進行項目和賣點的推介，吸引感興趣的購房者關注並跟進轉化，但據探房觀察，這些所謂賣點最終能夠兌現的少之又少，所以，購房者對那些不寫進合同裡的承諾應該保持謹慎態度。
進入正題。
3月27日，29日，金科地產付出“慘重”代價分別拿下了邕寧區江灣路西側、步雲路北側GC2019-017地塊（實際樓面地價7729元/㎡）和GC2019-017地塊（實際樓面價6924元/㎡），後來合併開發金科龍崗首盤——金科博翠江山項目。
項目區域圖
龍崗東北片存在感較弱
在2017年之前，龍崗在南寧樓市中佔比很小，存在感不強。2017年開始，由於五象新區新項目供應緊張，五象湖、玉洞大道沿線只有少量樓盤在售，所以龍崗西北片由於樓盤聚集貨量充足便乘勢崛起。加上五象新區第三實驗小學、邕寧民族中學的學區組合火上澆油，從2017年下半年至2019年上半年，整個龍崗板塊西北片區處於高速開發快速去化的過程中，僅2019年1月至11月，龍崗板塊的成交面積就超過100萬㎡。
龍崗板塊最近三四年的開發重心在良堤路以東、江灣路以南、新邕路以北、龍崗大道以西的區域，我們把這個區域稱為龍崗西北片區，片區內商業、學校、醫院、濱江公園等一應俱全，這些年也吸引了萬科、中鐵建、龍光、藍光、恆大等一眾知名房企進駐拿地開發，也是龍崗目前開發程度最高的趨於。
而金科博翠江山項目所在的龍崗東北片開發持續時間雖長，但開發強度較低，目前僅有龍域香醍半島、君華錦雲、龍庭水岸、寶能城市廣場等幾個不知名項目交付或者在開發當中。隨著龍崗西北片開發逐漸進入尾聲，未來東北片和東南片會成為龍崗下一步開發的重點。
西北片詳細規劃
除了沿江，配套一般
和西北片豐富的配套資源相比，東北片略顯“寒酸”，目前已知的學區配套只有邕寧區城關二小、龍崗商務區中學；商業臨近威寧鄰家廣場外，其他確定的公共服務設施比較少。
項目交通方面，網絡不算髮達，目前僅有步雲路可達到項目，其餘道路均在修建當中；非地鐵項目。當然，作為近兩年來首個入駐龍崗東北片區的項目，金科博翠江山也有他的亮點：臨近邕江和龜山濱江公園，步行均可達到。與龍崗西南東南片都大量城中村相比，項目所在的東北片村宅稀少，城市面貌較好。
綜合來看，東北片因為並不是過去三四年龍崗重點打造的區域，所以公共服務設施較少；因為地處江灣路靠近邕江和龜山濱江公園，所以項目擁有的自然資源相當不錯。缺點優點都很明顯。
項目營銷中心外景
挑戰1.3-1.5萬，失敗
之前項目啟動分銷強推的時候，對外釋放的價格是單價13000-15000元/㎡之間，均價14000+/㎡。從項目的備案價來看，取得預售證的1、2、3號樓整體毛坯均價在11777元/㎡，加上3000元/㎡的精裝價格，綜合單價來到14777元/㎡，對於一個龍崗片區，而且東北片區的項目來說，接近15000元/㎡的單價，確實非常高，即便，是濱江項目。
龍崗西北片的項目處於什麼價格水平？同樣沿江的陽光城麗景灣12000元/㎡左右、非沿江的藍光雍錦瀾灣11000-12000元/㎡之間、恆大悅龍臺12000-13000元/㎡之間、新城悅雋風華12000元/㎡左右、啟迪11000-12000元/㎡之間。
東北片的金科博翠江山相比西北片的主銷項目均價高出2000-3000元/㎡，踩入13000-15000元/㎡的價格區間，而在現時的龍崗，這個價格區間無疑是“禁區”。而項目的銷售成績也說明了這一點，南寧商品房智能銷售公示平臺顯示，項目的簽約套數為10套。
1號樓部分房源備案信息
潮水褪去，地拍貴了
GC2019-017地塊和GC2019-017地塊的平均樓面地價7300+，其中GC2019-017地塊更是龍崗樓面價“地王”，現在看來地確實拍貴了，3月份和6月份兩場土拍硝煙散去之後，金科拿下的三幅地塊，卻成了目前“站崗”的人。
如果市場延續上半年小陽春行情，一切都沒有問題，但潮水褪去，橫盤下行之後，市場突然就冷靜了，博翠山打下的產品層面的口碑，博翠江山打造的智能社區概念以及優質的自然資源等都無法促動購房者為項目溢價買單並扭轉銷售頹勢。
這更多是市場的原因，要緊的是，2020年市場大概率依然橫盤，非城市核心區板塊依然“難過”，考驗五象湖、三岸、柳沙地王們的時刻來了，是按兵不動穿越週期？還是丟掉包袱主動求變？讓我們拭目以待吧。
西北片航拍圖
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