两点提醒：
一、“买房买首期”的时代过去了。
在上行周期里，置业顾问、媒体软文、渠道分销都会不厌其烦的和你说，“买房买首期，会赚”，但是随着下行周期到来，买首期会亏的时代来了。
二、对不写进合同里的承诺保持谨慎态度。
地产营销的本质是承诺和信任，开发商通过宣传物料，媒体广告等方式进行项目和卖点的推介，吸引感兴趣的购房者关注并跟进转化，但据探房观察，这些所谓卖点最终能够兑现的少之又少，所以，购房者对那些不写进合同里的承诺应该保持谨慎态度。
进入正题。
3月27日，29日，金科地产付出“惨重”代价分别拿下了邕宁区江湾路西侧、步云路北侧GC2019-017地块（实际楼面地价7729元/㎡）和GC2019-017地块（实际楼面价6924元/㎡），后来合并开发金科龙岗首盘——金科博翠江山项目。
项目区域图
龙岗东北片存在感较弱
在2017年之前，龙岗在南宁楼市中占比很小，存在感不强。2017年开始，由于五象新区新项目供应紧张，五象湖、玉洞大道沿线只有少量楼盘在售，所以龙岗西北片由于楼盘聚集货量充足便乘势崛起。加上五象新区第三实验小学、邕宁民族中学的学区组合火上浇油，从2017年下半年至2019年上半年，整个龙岗板块西北片区处于高速开发快速去化的过程中，仅2019年1月至11月，龙岗板块的成交面积就超过100万㎡。
龙岗板块最近三四年的开发重心在良堤路以东、江湾路以南、新邕路以北、龙岗大道以西的区域，我们把这个区域称为龙岗西北片区，片区内商业、学校、医院、滨江公园等一应俱全，这些年也吸引了万科、中铁建、龙光、蓝光、恒大等一众知名房企进驻拿地开发，也是龙岗目前开发程度最高的趋于。
而金科博翠江山项目所在的龙岗东北片开发持续时间虽长，但开发强度较低，目前仅有龙域香醍半岛、君华锦云、龙庭水岸、宝能城市广场等几个不知名项目交付或者在开发当中。随着龙岗西北片开发逐渐进入尾声，未来东北片和东南片会成为龙岗下一步开发的重点。
西北片详细规划
除了沿江，配套一般
和西北片丰富的配套资源相比，东北片略显“寒酸”，目前已知的学区配套只有邕宁区城关二小、龙岗商务区中学；商业临近威宁邻家广场外，其他确定的公共服务设施比较少。
项目交通方面，网络不算发达，目前仅有步云路可达到项目，其余道路均在修建当中；非地铁项目。当然，作为近两年来首个入驻龙岗东北片区的项目，金科博翠江山也有他的亮点：临近邕江和龟山滨江公园，步行均可达到。与龙岗西南东南片都大量城中村相比，项目所在的东北片村宅稀少，城市面貌较好。
综合来看，东北片因为并不是过去三四年龙岗重点打造的区域，所以公共服务设施较少；因为地处江湾路靠近邕江和龟山滨江公园，所以项目拥有的自然资源相当不错。缺点优点都很明显。
项目营销中心外景
挑战1.3-1.5万，失败
之前项目启动分销强推的时候，对外释放的价格是单价13000-15000元/㎡之间，均价14000+/㎡。从项目的备案价来看，取得预售证的1、2、3号楼整体毛坯均价在11777元/㎡，加上3000元/㎡的精装价格，综合单价来到14777元/㎡，对于一个龙岗片区，而且东北片区的项目来说，接近15000元/㎡的单价，确实非常高，即便，是滨江项目。
龙岗西北片的项目处于什么价格水平？同样沿江的阳光城丽景湾12000元/㎡左右、非沿江的蓝光雍锦澜湾11000-12000元/㎡之间、恒大悦龙台12000-13000元/㎡之间、新城悦隽风华12000元/㎡左右、启迪11000-12000元/㎡之间。
东北片的金科博翠江山相比西北片的主销项目均价高出2000-3000元/㎡，踩入13000-15000元/㎡的价格区间，而在现时的龙岗，这个价格区间无疑是“禁区”。而项目的销售成绩也说明了这一点，南宁商品房智能销售公示平台显示，项目的签约套数为10套。
1号楼部分房源备案信息
潮水褪去，地拍贵了
GC2019-017地块和GC2019-017地块的平均楼面地价7300+，其中GC2019-017地块更是龙岗楼面价“地王”，现在看来地确实拍贵了，3月份和6月份两场土拍硝烟散去之后，金科拿下的三幅地块，却成了目前“站岗”的人。
如果市场延续上半年小阳春行情，一切都没有问题，但潮水褪去，横盘下行之后，市场突然就冷静了，博翠山打下的产品层面的口碑，博翠江山打造的智能社区概念以及优质的自然资源等都无法促动购房者为项目溢价买单并扭转销售颓势。
这更多是市场的原因，要紧的是，2020年市场大概率依然横盘，非城市核心区板块依然“难过”，考验五象湖、三岸、柳沙地王们的时刻来了，是按兵不动穿越周期？还是丢掉包袱主动求变？让我们拭目以待吧。
西北片航拍图
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