北京房價跌三成？真的假的？

01

月初，全國11月房價地圖發佈後，有粉絲留言稱：

“北京二手房跌了三成，個別區域跌了四成”， 也就是說原價500萬的房子，現價350萬？

秉承著對一切浮誇、不合理現象保持懷疑的精神，我開始求證：

這個數據可靠嗎？北京二手房價要腰斬了？

02

首先來看，北京二手房11月鏈家（其在北京二手房市場的佔有率約為50%）參考均價60846元/平。作為中介交易平臺，記錄的成交價格可能不算全，倒也真實。

數據來源：鏈家網
北京市上月二手房價格是多少呢？

10月二手房均價60894元/平，較11月多48元/平。從上圖來看，掛牌價和成交價有縮小差距的勢頭。

即使回到半年前，4月參考價62704元/平，較目前跌1858元/平。一百平的房子如今出手，大概要少18萬左右。

假設這套房子一百平賣620萬，降價20萬出手，那麼結論出來了，北京2019年近半年房價降幅只有約3%多點。

這也基本符合當前媒體鋪天蓋地的報道：“按這片600-800萬區間總房價來算，平均每套能降20萬，急賣的能降40萬。”

這是2019年度北京樓市半年跨度的數據結論，如果一定要找刺激，那麼咱們不妨和北京房價近兩年的高光時刻——2017年房價比一比。

據北京鏈家房產中介提供的數據顯示（如下圖），最近兩年，北京二手房成交價在2017年3月份達到頂峰，此後價格雖有起伏，但總體趨勢是持續走低。
2017年1月—2019年1月北京鏈家二手房成交價走勢圖

圖片來源|貝殼研究院
2019年11月份，較2017年3月最高點降了10%以上。但是大家都知道，這樣的比較並不嚴謹！
那麼北京各區是不是有誰的房價跌出三成呢？
貝殼數據顯示，西城11月二手房均價113841元/平，同比去年上升0.44%；東城11月二手房均價104040元/平，同比去年上升2.21%；海淀11月二手房均價83640元/平，同比去年下跌1%；朝陽11月二手房均價69693元/平，同比去年下跌2.51%；豐臺11月二手房均價57339元/平，同比去年下跌2.26%；石景山11月二手房均價47559元/平，同比去年下跌6.02%；通州11月二手房均價47255元/平，同比去年下跌0.27%；大興11月二手房均價41446元/平，同比去年下跌4.36%；順義11月二手房均價40305元/平，同比去年下跌3.23%；昌平11月二手房均價38738元/平，同比去年下跌2.74%；門頭溝11月二手房均價34675元/平，同比去年下跌6.67%；平谷11月二手房均價28044元/平，同比去年下跌11.57%；懷柔11月二手房均價27947元/平，同比去年下跌1.75%；房山11月二手房均價25465元/平，同比去年下跌3.46%；延慶11月二手房均價23450元/平，同比去年下跌4.1%；密雲11月二手房均價23015元/平，同比去年下跌1.02%。
跌的最多的門頭溝也只有不到7%，距離三成甚遠。

如今市面上掛牌大半年到一年，賣不出去就是價格超出市場預期了，降價才是正解。畢竟，國家統計局數據顯示，今年7-10月，北京二手住宅成交均價連續四個月出現下滑。

二手房是討價還價的市場，房主可以標高價格，購房者也可以爭取議價。北京二手房現在是買方市場，賣家沒有太大議價權。

按照某位中介的說法，100萬以內的空間都可以談，碰上急售還可以砍多一點。

所以，北京二手房降價30%，降價40%，恐怕要在百分數上去掉一個零。

03

當然，也有房價腰斬案例，只不過發生在北京周邊。房天下數據，11月北京周邊二手房均價同比跌了26.13%！數字驚人吶。

仔細看，北京周邊都還不是北京市地界，作為炒房客狂歡之地，房價泡沫本就嚴重。

北京市情況就不一樣了。

首先，作為中國經濟、教育、科技以及醫療最發達的城市之一，它的經濟活力和人口質量、數量是有保證的。

即使北京市至2020年人口增長空間不到150萬，但是北京人口虹吸能力還在。

筆者和理髮店、健身房、飯店95後小年輕聊天，發現來自東北、河北的特別多，而且也喜歡聊房子。
一家理髮店或者一家健身房的高級員工，待遇也不比碼農差。這樣大大小小的店鋪，在北京有很多很多。

04

那麼，二手房跌了，新房如何了呢？

2019年是北京限競房供應井噴的一年。據中原地產的數據，今年11月，北京限競房供應套數達到5.2萬套，庫存量則為2.92萬套，雙雙創下歷史新高。

在庫存壓力之下，開發商不遺餘力地做優惠活動，促成樓盤去化。

仔細分析以上新房成交均價走勢，我們可以發現11月北京新房成交均價才47904元/平，比二手房均價便宜一萬多。（新房分佈集中，主要在五環外，二手房城區居多，數字僅供參考，不要盲目）

再加上新房最大的好處：總價是多少，貸款就能按這個比例來，不用掏那麼多首付。且年底很多房企衝業績，價格打折也厲害，有些甚至比買二手房划算。

對於剛需來說，如果不是特別挑地理位置的話，五環外的新房會是更好的選擇。更別提有新房情結的人了！

但是這些人群也不得不面對遷出五環外，被趕向新房扎堆區域的殘酷趨勢。

最後，二手房是不是上車的好時機呢，這個問題還得因“房”制宜，畢竟不是所有二手房都在降價啊。

閱讀更多 血拼北京樓市 的文章

關鍵字: 美好，一直在身邊 平谷 懷柔