陳林道房

關於大亞灣

短短26年，其經濟總量躍居全市第二，僅次於120萬人的惠州中心城區，其發展不可謂不迅速。從最初的談到大亞灣就想到不毛之地、鬼城、核輻射。到現在一個接一個錯落有致的花園小區和工業園區。這些年在這片土地上確實發生了翻天覆地的變化。

圖為作者本人拍攝的遠眺西區比亞迪工業園，所處的位置就是板障嶺森林公園，像這樣的公園在大亞灣有4處。

大亞灣的經濟

大亞灣的經濟發展得益於兩大支柱優勢產業，一是石化煉油和乙烯項目、二是西區以電子、PCB製造為主的高新技術產業。2018年石化產業增加值439.5億元，增長43.2%，電子產業工業增加值103.2億元，增長7.9%。無論是從產值還是從增速來看，說明區內主要的經濟增長動力還是以石化工業為主。石化煉油做為現代社會的支柱產業，基本上屬於那種旱澇保收躺著賺錢的搖錢樹。

其經濟結構三大產業佔比分別為0.3：82.7：17，這也足夠說明問題了。說明大亞灣高度依賴其石化、電子及汽車零配件產業。在現代經濟社會中占主導地位的第三產業商業貿易與服務業佔比太小。通俗點來講，就是大亞灣還整個就是一大工業園，源源不斷在在為惠州為國家創造利潤。但同時也缺少了生活與商業的氣息。來大亞灣的人分為兩種：要麼是上班族，要麼是看房團。區內嚴重缺少生活配套資源，以及與其經濟地位極不相符的科教文衛資源。從去年18.5%的經濟增速來看，大概率在兩三年之內超過惠州中心城區，但同樣也大概率的在配套資源上不會發生任何變化。

大亞灣的前景

深圳東，深惠一體化，深圳地鐵14號線，大亞灣每個人都能耳熟能詳的老梗。誰叫大亞灣緊鄰深圳坪山區呢？目前，地鐵惠州段受限於惠州城區人口不達標被叫停了。深圳東被大亞灣的房產中介喊了這麼多年也涼了。人家壓跟就不理你，直接繞過惠州跑到100公里以外的汕尾，去劃了兩個大亞灣大小的地塊搞深圳小特區去了。只不過終究是睦鄰友好的好朋友，隔得這麼近，以後城市一體化融合倒也的確是大勢所趨。

以現有石化和電子製造產業，配合年吞吐量6000萬噸貨物的惠州港以及多條穿區而過的深惠城鐵，大亞灣的未來還是大有可期的。

極度深寒

我老家就在澳頭鎮衙前村。雖然我住在廣州，不過親戚們都還是住在澳頭。近十年大亞灣發展真的是飛速，不過都是泡沫啦。還沒大灣區的時候，就已經不斷瘋傳深圳城軌接過來，深圳要合併大亞灣等等，很多爛尾樓居然有接盤俠了，天啊我真不敢相信爛尾近十多年了居然有人接盤，天天日曬雨淋的鋼筋都鏽蝕透了。如果是買房自住哪隨便買好了，不過提醒一下，大亞灣汙染最重的是石化城，再加上氣候，交通等問題都很嚴重，並非宜居，連魚排都遷走去小桂那邊了。要真喜歡海邊那就入手好了。如果是買房出租投資，那我個人就不建議了，空置房太多太多了，真的是鬼城一樣，當然我說的是澳頭，霞湧那邊。和深圳接壤的地區地段不同，不能相比。想在這邊買房出租，那我舉個例子告訴你們。我大姑家在澳頭西區徵收分了十一套房。賣了四套房出去然後起了一棟樓，有50個獨立套間，一個套間月租500元。要投資買房出租的人要三思了。大亞灣靠的就是惠州港，石化城，還有比亞迪的人有租房需求，旅遊的也有大把的酒店可以租，國慶公寓式酒店才170元一晚。比亞迪的宿舍就在我村口。員工住房問題基本解決了。石化城，惠州港還有工廠那些中低收入的基本都會租我大姑那種自建房住。很少租樓盤的。所以投資的就不建議了。現在連買個菜都很難，車都停滿堵死。我村旁邊的小海灘連石頭都快被撿沒了。澳頭老街還是那條老街，可惜都不是我小時候那個平靜的小鎮了。可惜了，很多東西都毀了。

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國家想讓你哪個地方快速的發展起來，沒有做不到的，請國家之力來發展一個地方，可想而知，能不能發展出來？比方說深圳一個小漁村30多年來看一看現在的成就，這一次國家提出深圳東進戰略和深莞惠同城圈的經濟輻射下，必定會帶給大亞灣利好的事。就看有些人抓住抓不住了，提前佈局，成功的人就要時刻準備著，只要機遇一到就，成功就在眼前了。有些人只看到了核電站光看到了石化項目，卻沒有看到國家政府現在提出來的發展方向。舉一個我的例子吧，15年7月份我在大亞灣買的房子，當時我的同事在大亞灣已經買6，7年了，房子一直沒漲，還是3000多一平，當時我說準備在大亞灣買房，他告訴我不要買，他買就後悔了，當時我已經看到了國家的政策及發展策略，當我七月份買完以後，每個月就在漲，而且還是猛漲，年底就漲了9000，現在13500左右，也有人說你賣的掉嗎？呵呵，那咱們再往後看5，6年吧

水木年華火火火木木木

末來看好大亞灣，過十年八年又是另外一番景象，買房的人多了，過幾年入住率也慢慢多起來，地鐵，高鐵通了，各項配套成熟了，房價也跟著漲起來，估計再過幾年房價最少漲到2萬以上，本人覺得早買早賺，我15年買4千多現在漲到一萬多一點，現在二手房出手便宜買都有人要，幾年時間一轉手幾十萬到手。比打工強多了。

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大亞灣經濟技術開發區，位於中國南海之濱，與深圳市大鵬、坪山和惠州市惠陽、惠東接壤，轄西區、澳頭、霞湧三個街道和大小89座島嶼，陸地面積265平方公里，海域面積488平方公里，常住人口約30萬人，是國家級經濟技術開發區。

大亞灣中心區面積22平方公里，以行政、金融、商務、居住為發展方向，突出濱海特色的核心區域，也是完善城市功能的重點地區。按照區位分為北、中、南三個片區。其實人們常說的大亞灣中心區指的是中心區的北片區，也叫北組團，是大亞灣經濟技術開發區政府及其職能部門所在地。

大亞灣經濟技術開發區有來美國、英國、日本、德國等20多個國家客商前來投資，其中有世界500強企業12家。2016年，實現地區生產總值(GDP)437.8億元，增長5.8%。其中，第一產業增加值1.8億元，增長3%；第二產業增加值345.2億元，增長5.1%；第三產業增加值90.9億元，增長8.9%。

大亞灣經濟技術開發區黃金海岸線52公里，海水清澈，沙灘綿延曲折，沙質柔軟細膩，近海擁有89個千姿百態的島嶼，呈彎月狀分佈，被譽為"海上小桂林"。大自然的鬼斧神工，使大亞灣成為南中國海的一顆璀璨的明珠。

大亞灣經濟技術開發區自成立之初，一些投機的房地產開發商利用其區位優勢，毫無節制地開發，成片的高層住宅小區和別墅區拔地而起，建設速度堪比“深圳速度”，然而政府公共配套設施卻跟不上開發商的進程，別說學校、醫院、商務，就連基本交通也十分落後。

大亞灣經濟技術開發區在發展中，遭遇了史無前例的“滑鐵盧”。由於人們錯誤的以為“大亞灣核電站”就在大亞灣（其實“大亞灣核電站”位於深圳大鵬新區），人們對此對望而卻步，房價一千多元/平方米還無人購買，即便買了也不願意過去住，因此淪落為“鬼城”。

最近幾年深圳房價瘋漲，十幾萬元/平方米的價格。一些在深圳市打拼了半輩子具有一定事業根基，買不起深圳房但又不想回老家發展的人，便盯上了大亞灣，一些想遠離都市喧囂過上寧靜生活的人，也盯上了大亞灣，導致大亞灣房價成倍瘋漲，目前已經直逼兩萬甚至超過兩萬。

至於用大亞灣經濟技術開發區和深圳市的南山區對比，個人認為目前沒有絲毫可比性。大亞灣經濟技術開發區10年後能否成為深圳市的南山區今天的樣子，這本身就是一個完全不知答案的偽命題，這和30多年前誰也想不到惠陽地區的寶安縣會變成今天的深圳經濟特區一樣。

但有一點我必須相信，大亞灣經濟技術開發區肯定會發展，而且發展速度還會比較快。第一，雖然面積小、人口少，但經濟遠超內地許多地級市，這是建設配套設施的經濟基礎；炒房者有價無市，總有一點哪怕賠本也要賣出去，買了房不可能永遠不去住，只要有了人就有了商機，這是經濟發展的人力資源；第三，天藍海藍、雲白浪白、樹綠草綠的環境，自然會吸引大量的遊客。

一、大亞灣將成為廣東省的“旅遊業名片”

日前，《惠州市海岸帶保護與利用規劃》正式公示，而這份規劃，歷經了兩年多的編制時間，是廣東沿海地級市首部關於海岸帶保護與利用的專項規劃。

本次唯一入選的城市只有惠州。其中，大亞灣憑藉著山水生態資源和臨近深港區位優勢，將是本次規劃的核心區域。

這也說明大亞灣海域是受到全省高度重視，將成為高端文化旅遊產業的領軍片區，這是大亞灣未來數年的發展基調。

可以說，這份規劃讓大亞灣的前景開始明朗起來。

規劃範圍包括473平方公里的核心管控區，和1873平方公里的外圍管控區域，共計2346平方公里。

涉及的地點包括大亞灣經濟技術開發區的澳頭、霞湧2個街道辦事處（核心）。

大亞灣區霞湧濱海地區規劃效果圖

以及惠東縣的稔山、鐵湧、平海、吉隆、黃埠5個鎮和巽寮、港口2個旅遊管理區，以及轄內的海洋區域。

根據該規劃，惠州“藍色引擎”環大亞灣新區將形成“一軸、一帶、四灣、多島”的海岸帶空間結構。

著力打造形成“一軸一帶四灣多島”的海岸帶空間格局，發展成面向珠三角的生態型濱海旅遊度假基地。

也就是說，大亞灣是要面向全省、甚至是外界的一個旅遊文化產業項目。會成為廣東省的“旅遊業名片”。

根據規劃，大亞灣的娛樂項目將更加豐富。

在澳頭景區、霞湧景區、小桂灣景區、辣甲列島、三門島等旅遊景區中規劃了數十種娛樂遊玩設施。

包括住宿服務設施、餐飲服務設施、旅遊諮詢中心、海濱浴場、停車場等，其中澳頭景區還規劃有水上客運港。

核心區域為大亞灣黃金海岸公共泳場及海濱棧道工程，總用地面積為20.98萬平方米，海岸線長約1.8公里（含棧道約900米）。

位於大亞灣區霞湧街道中部，西起虎州島，東至烏山頭綠道中部驛站，大致分為水韻灘、奇趣谷、沙樂園、沙丘之風、海濱棧道等幾個部分。

大亞灣黃金海岸效果圖

大亞灣另一項重磅市政配套就是兒童樂園，也是惠州首個大型主題兒童公園，計劃明年開園。

大亞灣兒童公園效果圖

濱海公園二期將設水上客運碼頭 通往深汕

規劃還強調要恢復植被、防止環境汙染、不得破壞生態，也就是哦，也就是說，環境保護會成為這次規劃重點監管範圍內。

另外一面，很多網友擔心的核電站實際上在大鵬半島，距離大亞灣海岸線有13公里左

二、投資800億，“萬達”助力大亞灣建設

今年3月28日，惠州市政府與萬達集團再次簽訂戰略合作框架協議，萬達投資800億，計劃開發建設惠州大亞灣大型萬達文化旅遊城項目，打造成為粵港澳大灣區建設標誌性項目。

在此之前，萬達落戶惠州的項目已經有大亞灣萬達廣場。

文化旅遊產業是萬達的支柱產業之一，萬達也以903億元的總資產，已經成為全國最大的文化旅遊產業。

惠州大亞灣文化旅遊城項目位於大亞灣西區，總投資規模約800億元，是萬達集團目前最大的單筆文體旅遊項目。

我們之前也說過，買房跟著大企業走事半功倍，因為巨頭企業落位的地方，往往都是區域的核心，將吸引大量的人口、資金。

而繼這次簽訂協議之後，6月8日，萬達集團董事長王健林率領考察團隊來惠州考察，其中大亞灣是他再次考察的重點片區。

並且王健林也表示，將持續看好惠州發展和大亞灣建設，並將加強與惠州之間的合作。

在未來3年內，萬達集團計劃在惠州市開發建設3-5個萬達廣場項目（含輕資產運營合作開發項目），以支持惠州市城市、產業轉型升級，推動現代服務業水平的整體提升。

而我們都知道，大亞灣現在最欠缺的因素在於配套，而萬達的到來，將大大提高大亞灣的居住環境，甚至扒掉大亞灣“鬼城”的外衣。

因為萬達廣場所到之處都將充滿活力和商業、人文氣息。

目前比較明確的是，惠州將是一個大力發展第三產業（現代服務業）的城市，這意味著將釋放更多的工作崗位、更快的經濟增長。

另外一面，惠州市委書記陳奕威也表示：

惠州必須高度重視大力發展惠州的現代服務業，所以萬達這個項目正是惠州發展所需的。是承接深圳“東進戰略”創新要素外溢的重要平臺和標杆。

惠州現在的核心戰略就是創新驅動發展，跟深圳的全面對接更多的是創新要素、創新人才、創新環境的對接，惠州現在要把深圳外溢吸引到惠州來，需要一個平臺和載體。

也就是說，惠州自始至終都將是與深圳協同發展的一個城市，也意味著惠州將吸收甚至更多、來自深圳的紅利外溢。

陳奕威還表示：世界上有很多優質的創新平臺，惠州怎麼把它吸引到這裡面來？這個是篇大文章。

這也表明：萬達的項目很重要，大亞灣對惠州更重要。

三、軌道交通、通勤優勢再為大亞灣樓市加

大亞灣物業應該是在14、15年才曝光率逐漸增高。這裡的房源也大多打著深圳超低價，100萬在深買海景房等廣告來吸引置業者。

但很多人看完宣傳頁後都會罵娘，因為距離太遠，並且不在深圳。

二線城市看一線，一線城市看北京。

北京市中心到六環的直線距離為21.2公里，到廊坊市中心為51.6公里。也就是說，大亞灣在距離的優勢，已經為這裡的樓市取得加分。

大亞灣+惠陽，是惠州受深圳輻射較強的兩個片區。因為從直線距離上來看，惠陽的距離優勢是其他片區無法抗衡的，但同樣，大亞灣也照樣出色。

但因為去大亞灣的道路會因為節假日而發生擁堵，因此軌道交通將是眾望所歸。

而此前惠州地鐵一號線的規劃也顯示出，大亞灣將來可直通惠州北站，據悉，1號線也力爭在今年開工建設。

除此以外，之前與大亞灣傳出“緋聞”的14號線，現在惠州段大部分站點還是一個謎。

而值得讓人期待的就是地鐵16號線，據悉深圳16號線可直通大亞灣，當然現在還沒有被證實。

而按照現在惠州對大亞灣的重視程度、以及萬達的影響力，大亞灣擁有和深圳銜接的地鐵線路將是大概率事件。

隨著地鐵軌道的實施，大亞灣到深圳的通勤時間還會進一步縮短。而這裡的定位也會隨著軌道交通的建設，從炒作重災區向剛需之地演變，長線上看，值得看好。

買房就是投資，但不等於買到既賺到，房屋的品質、入手的時間也十分重要。短線上看，大亞灣也具有風險，由於樓市嚴控，再加上交通、配套設施還不完善，很難有所作為。

但迴歸通勤成本上，大亞灣就是深圳的後花園、惠州的門戶，也是深圳剛需的上車盤，將來也會是惠州一部分富人的新寵，而大亞灣在與其他的臨深盤競爭中，還是會贏在了時間成本上。

這也是大亞灣不同於三亞的地方，因為臨深，因為有人口和產業的支撐。

而大亞灣的特點是：受深圳輻射較強，價格低廉，投入成本低，上升空間大，屬於潛力盤。

除此以外，據報道：今年大亞灣新增5所公辦學校，新增學位7740個。其中公辦學位4320個，民辦學位3420個。將解決部分家庭上學難的問題。

在遠期《惠州大亞灣地區中小學布點專項規劃》中，到2020年，大亞灣區將建成幼兒園80所、小學45所、初中22所、九年一貫制學校1所、高中7所、職高1所。

也就是說，大亞灣不僅僅擁有旅遊文化產業，也將滿足家庭的基本需求，比如加大供給的學位，而大亞灣也會成為一個高品質的人居片區。

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樓迅

1、大亞灣的經濟

今年上半年大亞灣地區GDP306.3億元，增長14.6%，增速全惠州市第一。大亞灣以石化產業為支柱產業，其石化區煉化一體化規模為全國第一。除了石化產業外，大亞灣有優質的山海景觀資源可以發展旅遊業，經濟發展潛力巨大。

2、大亞灣的資源

大亞灣是我國南海重要海灣，大亞灣有優質的港口資源，吞吐量超過千萬噸，是“海上絲綢路”的重要節點，也是國家級經濟技術開發區。大亞灣擁有豐富的海洋資源，有億萬級別的煉油項目。

3、發達的交通網絡

交通網絡對一個地區的發展極為重要，大亞灣的基礎設施建設得很好，其地面交通網實現了半小時生活圈，深圳14號線惠州段、深圳地鐵16號線、深圳地鐵8號線、深惠城際等軌道將大亞灣和深圳緊密連在一起。特別是廣深港高鐵、廈深高鐵的開通，高鐵將大亞灣、深圳、香港串聯在一起，大亞灣地理位置的優勢愈發明顯。

4、宜居的大亞灣

萬達、恆大入駐大亞灣，大亞灣的生活配套日益完善。大亞灣不僅是經濟開發區，也擁有旅遊文化產業的發展潛力。大亞灣有大量優質島嶼和港灣可以發展旅遊業，而且大亞灣公園遍佈、有山海景觀資源，未來還可以創造更好的居住環境。大亞灣不斷引入優質教育資源，北大培文、華師大附中等名校入駐大亞灣。

綜合以上幾點，大亞灣依託自己的地理位置、資源、交通網絡，其城市價值會得到進一步提升。城市價值的提升，就像是買股票，大亞灣這支“股票”潛力不可估量。

孟祥遠

未來大亞灣有很美好的前景，我看好。

1.國家正在大力新建大灣區，其中大亞灣就是大灣區的一員，您說國家能不加大力量把它建設的更好嗎？

2.大亞灣自己的地理位置優勢，環海靠深圳，地廣人稀，深圳土地延伸發展臆想不是沒有，深圳再無地可建設，人口就會不斷進入大亞灣，有人就有發展，有發展就有建設。有建設城市才會越來越美好。

3.惠州住建部規劃，大亞灣澳頭李嘉誠開發建設的港口，擴建的機場，龍海三路的建設等等都可以看到未來的美好。

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首先說在國內經濟時代大亞灣是沒有發展機會的，隨便一個江海沿線城市都能吊打大亞灣，這個時代特性，江河是主要交通運輸渠道，大亞灣不靠江也不靠出海口。隨著這些年的發展，公路運輸慢慢成為主流，很多江河沿線城市慢慢開始沒落，而且中國經濟正在與世界接軌，並且會在世界上佔有舉足輕重的位置，這時候大亞灣的優勢才會開始顯現。

中國擁有全世界最多的人口，也就意味著擁有最大的消費市場，很多外國企業或是國家都想在這個市場裡分一杯羹，所以全世界都相信中國會超越美國成為第一大經濟體，因為我們是全世界最聰明同時也是最吃苦耐勞的民族，但我們需要時間成長，近四十年的發展也是有目共睹，除了中國沒有一個國家能做到，只是發展太快拉開了貧富差距，抱怨也是正常的。

既然是站在世界舞臺上，那麼港口資源就有非常強大的優勢，而且港口經濟也讓紐約，東京，香港，新加坡包括深圳上海廣州成為世界級城市，惠州大亞灣也有天然深水港口，這也是很多世界500強企業入住大亞灣的原因，同時也是惠州不願放手大亞灣的原因，可以說大亞灣是惠州崛起的希望。而且由於前期發展慢，並不存在太多歷史遺留問題，新區規劃方便，資源更便宜。現在有深圳東進政策，有粵港澳大灣區政策，有香港飛地經濟，這些都是在做人口累積。

洞悉房地產真相，專注深莞惠新房。

山珍集

惠州臨深的兩個片區，一個惠陽，一個大亞灣。深圳坪山，樓盤單價最低3萬5以上。惠州的房源價格在1萬到1萬5之間，離深圳坪山區域最近的樓盤只有800米的距離，升值潛力很大，大亞灣是國家經濟開發區。2017年大亞灣GDP505.1億元。人均GDP達到23萬元。居惠州各區縣之首。惠陽人均GDP8萬，截止到2017年12月。惠州擁有世界500強企業33家，僅大亞灣就佔了17家。佔據了惠州的半壁江山。大亞灣2017年房地產開發投資202.7億元。增長29.5%。大亞灣土地面積只有惠陽的三分之一。卻能在各項數據上領先惠陽。足見其後續的發展前景。

房產投資顧問袁爍東

大亞灣就霞湧、澳頭兩個靠海小鎮，霞湧搞了石化，而澳頭己全部搞了房地產，沒有借石油上游之利發展中下游產業，現在連一萬平米土地都難找，還怎麼發展？把己賣出未開發的土地再建起高樓，政府收點稅，十年八年後人聚多一些，商業再旺一些，也就如此了。

關鍵字: 四區 惠州 城市規劃