●臻著龍御●系列
該系列文章發佈土地拍賣、城市規劃、規則調控等內容的解讀，讓購房者更全面瞭解當前樓市，有一定閱讀門檻。
相信大家都聽說過"巧婦難為無米之炊"這句諺語，比喻再有能力的人，做事時如缺少必要的條件，也很難成功。
那對於大家買的房子而言哪些是必要的條件？首當其衝的便是：土地；土地是修房子的基礎沒有土地就沒有後續，那麼對於購房者而言瞭解一個樓盤項目的基礎也就是土地是非常有必要的，能從根本上避免買到爛尾樓的可能性，並且避開涉及由於經濟糾紛、法律訴訟等有可能被查封的樓盤項目。
對於三四線城市尤其小縣城的購房者來說能懂房地產開發整個週期和邏輯的並不多，但對於大部分購房者而言是非常有必要了解一個樓盤項目的大概進度和節點，而在房地產項目開發過程中的幾個核心關鍵要素是必須要知曉做到心裡有數的。要知道當下買房不再像曾經那些年可以閉眼隨便買，現而如今下三四線以及小縣城的房價並不便宜，這裡的便宜是指房子的單價與正常工薪階層的收入相比，而這個階段如果買房沒有做好充分的功課會對後面的生活乃至幾個家庭產生比較大的影響。
土地招拍掛制度是指我國國有土地使用權的出讓管理制度。我國國有土地使用權出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協議方式。
國有土地使用權的出讓要經過劃撥、招拍掛等程序——也就是我們常講的土地一級市場，它是土地所有者與使用者之間的交易，這個市場由國家壟斷。
二級市場，相較於一級市場而言，是指已經拿到土地的主體，再將手中土地轉讓、抵押或出租出去，它是土地使用者之間的交易。
總結：土地市場按來源性質分類分為一級市場和二級市場，一級市場也就是公開市場、招拍掛市場，二級市場也就是收併購市場（轉讓、抵押或出租）。
房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用為國有土地後出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到"七通一平"的熟地。
房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。
除此之外，在房地產土地開發中，還有三級市場。
房地產三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉賣或轉租的市場。也就是房地產再次進人流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當等流通形式。
一方面自貢老城區淨地少已經不是什麼秘密，"淨地"是指土地及地上附著物、建（構）築權屬清楚，補償安置落實到位，沒有法律經濟糾紛，規劃條件明確，具備動工開發所必須的基本條件。也就是說不是地上附著物、建（構）築拆得乾乾淨淨才是"淨地"，只有符合以上規定才屬於"淨地"。與此同時因歷史沿革等原因，不少本土中小企業手中卻還掌握不少土地。
另一方面，在此前很長時期，自貢土地市場並非完全公開出讓，而這裡面就涉及劃撥、協議轉讓、產業用地勾地等，而這些我們將會在後續的文章裡詳細闡述。
你手中有地，但無心或無力開發，我四處尋地而不得，交易一拍即合。
對於大部分購房者而言選擇一個從土地一級市場拿到土地的樓盤項目是比較穩妥和保險，因為土地招拍掛制度相對公平公開透明，而且土地一級市場淨地"是指土地及地上附著物、建（構）築權屬清楚，補償安置落實到位，沒有法律經濟糾紛，規劃條件明確，具備動工開發所必須的基本條件。也就是說不是地上附著物、建（構）築拆得乾乾淨淨才是"淨地"，只有符合以上規定才屬於"淨地"。
對於普通買房者而言選擇這樣的樓盤項目不用太過於擔心是否爛尾或者開發商無力開發拖延時間等，因為如果開發商綜合實力不夠強大幾乎不可能從從土地一級市場拿到土地，當然這裡只是絕大部分並不是所有也不是一刀切。
據瞭解，浙江商城爛尾樓是自貢泰華實業開發有限公司於2002年7月22日取得位於自貢市自流井區五星街道生灝組團宗地，土地面積為53.1畝，土地總價款為1002萬元。命名"泰華時代商業廣場"項目，簡稱"泰華廣場"。2003年11月，泰華廣場作為當時自貢市的"四廈"也就是泰華廣場、帝豪廣場、溫州商城、假日廣場重點工程之一，在沒有交足土地出讓金、沒有取得《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》的情況下開工建設，原市規劃局和市建設局曾多次對該項目發出了《暫時停止施工通知書》，責令其停止繼續施工，但泰華公司置之不理，繼續違法建設。直到2005年6月因無資金投入而停工，成為了我市最大的"爛尾樓"。
2008年1月15日，為妥善處置泰華廣場爛尾樓工程，市政府決定成立泰華廣場爛尾樓處置領導小組。同年1月，引進浙江商人控股的四川忠心房地產投資有限公司接盤，承接"泰華廣場"所有債權債務。忠心公司接盤後，將項目名稱更名為"自貢浙江商城"，然後進行一期項目開發、出售。由於忠心公司投資地域廣、資金鍊斷裂，於2013年施工完二期項目基礎工程後，該工程再次成為爛尾樓。
就自貢來看仍舊存在不少來自土地二級市場的樓盤項目，這種一般都是合作開發或者之前的土地持有人拿地的初衷就是為了坐等土地升值以及房價的上漲再尋求開發，甚至有來自土地三級市場的樓盤項目而這種要麼屬於扯皮糾紛項目要麼就屬於爛尾樓項目通過一系列溝通對接收購盤活後等操作後復活的項目，面對這樣的樓盤項目自貢的購房者就需要穩一手了，謹防挨起！
自貢，正如我們最初的理想。
時間就這樣慢慢地從萬物的生長中流逝
千年鹽都，域澗臻著，悅予美好，臻著與自貢共美好
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