PART1
用“神仙打架”形容現在的杭州樓市一點也不過分。
昨天，位於奧體板塊的濱江御虹府迎來了首開。推出1、2、7、8#，共4幢367套房源，其中103A戶型147套，103B戶型24套，117戶型123套，139戶型24套。房源均價45000元/平方米，含裝修標準5000元/平方米。
那些一直盯著奧體版塊，但是又苦於總價太高的購房者開心了。
濱江御虹府應該是濱江集團開發進度最快的項目之一，按照以往的慣例，濱江在杭州從拿地到項目正式開售，所用的時間大約在1-1.5年。但是這個項目很快，僅用了5個月，就上市了。
今年7月29日，濱江以43億總價拿下該地塊，當時的成交樓面價是31266元/平，溢價率24.1%。
一個月後，項目就正式動工，12月份就開放售樓處，更神奇的是，前幾天項目銷售還在說1月會開盤，結果前天晚上就把預售證領出來了。
看來，濱江是真的拼了。12月10號，濱江“總舵主”戚金興宣佈今年濱江銷售額達到1000億，以目前的形勢看，他還想要更好的成績。
PART2
這是一個絕對不愁賣的項目，自從本月8號開放售樓處以來，每天售樓處都可以用“擁擠”來形容，如果你親自去看看，你就會感嘆，原來想買奧體的人真不少。
本次項目推出的四幢樓均為26層，其中外圍的1、2、8#為兩梯四戶，7#為兩梯三戶。也正因如此，7#的得房率會低一些。
一房一價上顯示，1#得房率約82%，2#得房率約81%，8#得房率約81%，7#得房率約78.7%。
因此如果搖中了，這也是你選房過程中可以留意的一個因素。另外，項目的樓幢朝向並非正南，而是偏西南。
面積段上：
1#：邊套分別為117方、139方，中間套103方；
2#：邊套均為117方，中間套103方；
7#：邊套均為126方，中間套105方；
8#：邊套均為117方，中間套103方。
其實，仔細想想，濱江御虹府之所以備受這麼歡迎，最主要的因素有三個，一是項目的位置，下面會提到。
二是濱江這麼多年積累下的口碑，“純血統”濱江盤受很多“濱粉”追捧。
但是對於這個項目，也不要奢望太多，品質大概率是能夠保證，但是小區配套方面相比會差一些。小區共規劃12幢高層，除了1、7#底層有功能型用房外，其他樓幢沒有架空層設計，因此功能區會少一些。
另外，小區並未做到完全人車分流，內部規劃有臨時車位，以及外立面為真石漆塗料。
三就是面積段，最小戶型103方，雖然對於其他地方這個小戶型是不小了，但是奧體不同。看一下現在板塊內的在售保利澄品最小戶型127方，杭州壹號院就更過分了，戶型起步最小171方，相比之下御虹府真的是太小了。
所以，從上面也能看出來，濱江這一次推出的御虹府項目，很偏“剛需款”。
PART3
御虹府的地段可以說，沒什麼好挑剔的，畢竟是位於奧體板塊，各方面都會得到“眷顧”。
1.交通：項目距離地鐵2號線飛虹路站約300米；東向約600米處是市心北路入口、東南方向約560米是機場高速入口；西北方向約1.7公里是奔競大道，多種出行方式可供選擇。
2.商業：距離奧體印象城約800米，距離杭州奧體博覽城約2公里
3.教育：自身代建幼兒園，原寧圍街道第三小學、蕭山區江南小學、萬向中學、杭州市崇文世紀城實驗學校。
4.醫療：杭州蕭山盈豐新華醫院(盈豐院區)、杭州蕭山石巖醫院、浙醫二院國際醫學中心。
5.價差：新房方面，目前在售的保利澄品最近一次高層均價47500元/平，距離項目1公里左右，高出御虹府約2500元/平，這也是為什麼很多購房者更青睞於御虹府的一個原因；
另一個是二手房，需要說明一下，附近的二手房源——順發美哉美城，現在的簽約均價是56330元/平。一些銷售會有意說出來，為了顯示處新房與二手房有近萬元的價差，實際上過於美好 。
順發美哉美城，之所以價格會這麼高，和它的拓展面積有著直接關係，是杭州出了名的“神戶型”樓盤，97方躍野戶型贈送面積達50方之多。
所以，我們要參考其他相對正常的二手房源，比如濱江金色家園（建築年份2005年），目前簽約價格是45900元/平；金昌春和錢塘（建築年份2013年），目前簽約均價48500元/平。
總體上看項目與周邊二手房會有價差，但是並沒有所說的那麼多。
PART4
本次御虹府首開樓幢，共有5個戶型，分別為103、105、117、126、139方。
A戶型：中間套，103方三房兩廳兩衛
佈局合理，三開間朝南，採光不錯，飄窗陽臺設計，增強視野，主臥套間。
B戶型：中間套，105方三室兩廳兩衛
特點是4開間朝南，採光很好。美中不足的是，書房空間相對來說過於狹小。
C戶型：邊套，117方四房兩廳兩衛
入門左側是衛生間、右側是書房，還是會受到影響。另外，陽臺設計在次臥裡面，日常生活不便，私密性不夠。
D戶型：邊套，125方四房兩廳兩衛
戶型與上面的117方戶型相似，私密性不足，同時上面提到過，125方戶型在7#，兩梯三戶，公攤面積多，得房率相對低一些，在78.7%左右。
E戶型：邊套，139方四房兩廳三衛
特點是，主臥次主臥都單獨帶有衛生間，同時兩個房間陽臺相通，雖然面寬很大，但還是私密性不夠。另外入門左側為臥室，右側為衛生間，日常生活會受到影響，
PART4
基本信息
位置：錢江世紀城飛虹路與永暉路交叉口西南側
總戶數：1151戶
容積率：3.0
車位：1412個
物業：濱江
物業費：3.2+0.6（能耗）元/月/平
交付時間：預計2022年10月
總體上這是一個推薦的盤，畢竟是濱江“純血統”樓盤，而且拿地的時候無自持也沒有公租房，價格以及戶型都有優勢，打算自住的購房者就去嘗試搖一下吧。
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