在楼市里面，一直有这样的一条金科玉律：“房价长期看购房人口，短期看政策指引！”

2019年，是楼市调控最为严格，也是最为密集的一年。

从7月30日的重要经济会议明确“房住不炒，不再将房产作为短期刺激经济的手段”的大方针；

到8月25日的房贷利率改革“鼓励刚需购房，严打多套房以上的炒房客”，再到8月、9月份的房产开发商全国范围内的大力度打折促销...

楼市调控的手段也在不断的升级，特别是金融政策方面的调控，直接在源头上锁死开放商的贷款规模，严禁资金违反规定流入楼市，开发商们在信托、国管、海外发债等手段纷纷被限制，甚至叫停，楼市变天，日趋转冷已经是不可争辩的事实。

所以，非但长期的购房人口在减少，短期的政策也没有利好的消息，全部都是利空的，总体上房价想涨已是痴人说梦。

现阶段，楼市的房子供应量整体上是趋于饱和的，但是局部又是供应不足的，这些机会在哪里呢？

机会就在充满竞争力，人口源源不断流入的城市。

根据我国《一二线城市的人口统计公报》的数据显示，2018年我国人口增长最快的10个城市分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波。其中深圳和广州人口增长超过40万；西安和杭州人口增长超过30万；成都、重庆、郑州、佛山和长沙人口增长超过20万；宁波人口增长超过19万人。其中，深圳市2018年新增人口数量最多，达到49.83万人，位居所有城市第一位。

我们常看到各大城市的“抢人大战”，形势可谓是剑拔弩张。有的城市 推出“仅凭学生证和身份证就可以完成在线落户”，有的城市 把“人才落户门槛降低到中专学历”， 你搞你的“大学生留汉新政2.0版”，我酝酿我的“鹏城英才计划”……

买房打折、租房补贴、落户降标、项目资助、一次性奖励等，各城市未来吸引人才，可谓是使出了浑身解数。

未来，城市间的竞争力将会不断地拉大，一线和强二线城市人口在不断地流入，而小城市没有能力吸引到人才，所以人口在不断的流出，所以未来的房价必定是两极分化的，人口流入的超级大城市房价会稳中上涨，而小城市的房价会不断低迷萎缩。

综上所述，5年后的房产保值与否，需要具体问题具体分析：在如今楼市拐点大势难逆的情况下，95%以上的房子都不具备资产的属性，强行购买投资只会变成负债烂在自己手里，更不要说有保值升值的空间，而具备资产属性，能否实现保值升值的房子，机会不到5%，基本上都集中在未来人口不断流入的有竞争力的城市。

格局投资指南

把房价看作一只股票，可以更直观的进行判断。在走出了20年的超级大牛市后，今后5年必将迎来熊市。财智成功看来80万元存款要比80万元的房产5年后更保值。

当下有80万元存款，最保守的理财方式就是选择银行的三年期大额存单，分成两个40万分别存在不同的银行，按照常见的4.18%年利率，则五年后能有16.72万元利息，相当于增加了20.9%。

至于80万元的房产，按照当下的房租水平，租金回报率普遍在2%左右，即使按照2.5%计算，一年能收2万元租金，5年就是10万元，租金能占到房产的12.5%。

房产如果要跑赢存款，这80万元的房产扣除租金收入后还要再上涨6.72万元才行，也就是再上涨8.4%。

在房价快速上涨的年头，房价一年上涨30%甚至50%都很常见，不到10%的涨幅很多时候只需要几天就能实现。即便是按照2019年3月份的房价，依然会有个别城市短短几个月内上涨8.4%，比如某些开始棚改的城市。

这么一说房价上涨8.4%似乎是很容易的，难道房产能更保值吗？

不会的。

把时间拉长到5年，房价一定会走出大熊市。具体原因如下：

1、居民家庭负债率激增，如今已经到了危险的水平，再通过增加负债拉动房价的方式已经行不通了。

2、工薪阶层已经普遍买不起房了，即使掏空六个钱包也凑不齐首付了，过高的房价，已经无力接盘。

3、投资者已经对房价产生忧虑，顾忌风险减少了房产投资，今后投资房产的数量将大大减少，意味着多数需求消失，供过于求出现，产能过剩下开发商为了减库存必然采取降价措施。

4、股市经历了数年熊市后投资价值出现，热钱开始向股市流动，市场上资金减少，进入房地产的资金越来越少，房价失去支撑。

5、5年内人口拐点出现，人口出生率在高房价下很难明显提高，人口总量将会持续减少，多出来的房子会越来越多。

6、国民经济已经难以承受房价再次上涨带来的风险和隐患，高房价对于中低端消费的影响如今已经出现，对民营企业已经造成严重影响，有可能出现大面积的降薪裁员。

7、货币增速长期远超GDP增速，会带来物价上涨及房价猛涨，会造成难以获得贷款的民营企业生存越来越难，经济活力减弱，成本上涨，贫富差距拉大，经济结构失衡等问题。今后货币增速必须降低，高房价自然会失去金融支撑。

8、拆房子可以增加GDP，建房子也能增加GDP，但是拆了再建并没有增加实际价值，只是在浪费资源，消耗国家的元气。如今的房子已经严重产能过剩，虽说盛下40亿人住有点夸张，但是20亿人肯定是没问题的。再去拆拆建建没有需求创造需求还有什么意义呢？

10、银行在房产上投资过多，虽然从房价上涨中获得了丰厚回报，但是也孕育着极大风险。不管是银行信贷还是表外资金进入楼市，今后一旦部分炒房客资金链断裂，都会出现大面积的弃房断供，不排除会有银行破产倒闭，引发金融风险。

11、房产税3年内就会落地，一般会总第二套开始征收，届时房产持有成本会增加，多套房持有者一定会抛售，房价具有极大下降潜力。

12、开发商资金链已经非常紧张，银行贷款收紧，降价销售是止损的唯一选择。

总而言之，5年内房价少则下降30%，多则下降50%，一定没有80万元更保值。最为关键的是，5年后不管房价是多少，再想卖就难了，接盘侠会越来越难找。

财智成功

80万存款

目前银行五年期的利率最低的为四大行，80万元属于大额存单，利率大概在4.2%左右，高的5年期利率可达5.65%，我们以最高的计算，80万元5年后的利息可达：80*5.65%*5=22.6万元，因此到期本息合计为：102.6万元。涨幅22.6/80=28.25%。

80万元的房产

80万元的房产基本告别一二线城市，主要为三四线城市的房价，那么三四线城市的房价2018年的表现怎么样呢？如下图所示，2018年1月到2018年9月，我国主要的三四线城市房价走势，最高的咸阳涨幅达到43%，其余的城市最低的也基本均有10%的涨幅。

所以，投资房子，厉害的是可能一年就直接赶上5年存银行的收益的，差一点的3年也可以赶上，故而参考我国历史的房价走势图来说，应该选择房子，因为价值高代表着其保值率更高。但是如果你本身已经拥有了房子，此次的80万元属于投资行为，那么不建议再选择房子，主要理由如下：

（1）房子的变现能力没有现金强，一旦急需用钱，短时间内出手，房价的折损率高。

（2）房价虽然历史来看趋于上升的，但是未来的房价走势，是无法预料的，特别是五年的期限，并不算短，在房产税即将出台及长租公寓推出的背景下，未来的房价走势存在较大的不确定性。

总结

80万元的存款收益是可以预计的，属于稳定的投资，低风险低收益；房价未来的走势存在不确定性，属于高风险高收益。具体该如何选择，看你个人的风险偏好。

鲤行者

五年后80万房产和80万存款哪个保值。笔者认为，从现在开始是银行存款保值，为什么呢？如果放在十年前肯定是房子更保值，可是放在现在就不同了，房产税马上要出台了，2019年全国人大在两会上明确表态，2019年完成我国房产税的立法，这样一来2020年我国的房产税就出台了，那就意味着我国的房价这两年会大跌，房产税出台终于让我国炒了二十年房地产的炒房时代彻底结束，房子终于回到正常的居住功能上，那么大量过剩的我国房地产该怎么办，炒房者手里的大量房地产该怎么办，地产商手里的房地产该怎么办，按照有人统计我国房地产的资产总额高达248万亿，而有三分之一是在炒房者手中的，那就是说有80万亿的房产的是在炒房者手中，当然还有一些是在房地产商内部人代持的，房地产税出台后，房子越多的人交的税越多，而且是递增的，这让所有的炒房者都受不了，如果把房子租出去，每年交的房产税比房租还要高，笔者算过一笔账，我国房租的回报率是在1%左右，而房产税按照欧美的标准是在1%至3%，多套房产持有者超出部分递加的税更高，如果炒房者不卖出多余的房产，几年的时间交税就把房子交没有了。面对炒房者几十万的房产在未来几年抛售出来，房价必然大跌。

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金融学家宏皓教授

这个要看你的房子是在什么城市了，不同的城市5年之后房子的价值都不一样。

具体5年后80万房产和80万存款哪个更值钱，这个问题估计不只是你一个人的疑惑，相信目前很多打算投资房产的人都会有类似的疑惑。毕竟目前我国的楼市已经来到了一个重要的拐点，而且这种拐点不是虚的，而是实实在在的来到了，这点可以从很多开发商的举动看出来。

目前能够推断的是5年之后80万存款能变成多少钱。

80万存款是一笔不小的数目，在当前银行存款比较紧张的时候，随便在一家银行存款都可以获得4%以上的利率，目前有些民营银行5年期的定期存款甚至给到了5.45%的利率，如果把80万存到这些民营银行，那5年之后可以获得218000元利息，相当于5年后80万存款变成了1028000元，资产溢价27.25%。

如果购买的房产5年后增值超过27.5%，那就是投资房产更保值

通过上面的计算，我们得出了80万存款5年增值27.5%，如果想要投资房产，那5年后的价格上涨空间不能少于27.5%，平均每年的涨幅至少在5.45%以上，复合增长率至少要达到5%以上。

那未来5年房价有没有可能涨幅达到27.5%以上呢？这个我认为要看不同的城市。

首先可以肯定的是，未来5年肯定有城市的房价涨幅超过27.5%。虽然目前我国的房价已经来到了一个重要的拐点，房价不可能像过去几年一样猛涨，但是在那些人口净流入的城市，我认为未来很有较大的刚需市场空间。可能有的朋友担心楼市调控会不断的收紧，但是目前经济发展形势来看，我认为未来几年大部分城市的房价调控都会慢慢放开，所以那些人口净流入、教育、医疗等资源比较集中的城市房价肯定还会上涨，部分城市年均涨幅5.45%应该不难，这可以从2018年部分城市的房价上涨排名看出。

因此，我认为未来5年在那些人口净流入，调控政策放松的城市，80万买房会比存款更保值，但前提是你80万是全款买房，而不是贷款买房，因为目前办理贷款的利率基本上浮10-20%之间， 只要贷款利率比房价上涨的福度大，那就是亏的。

其次、我认为未来5年3县以下城市80万存款会比买房等保值。

虽然2018年很多小城市的房价出现了较高的涨幅，部分城市涨幅甚至达到30%以上，但是我认为这只不过是炒房资本最后的狂欢，未来5年当房产炒房空间被压缩之后，这些3线以下的房价会停止上涨，甚至出现下降。所以对于这些城市来说，我认为存款比买房更划算。

贷款教授

80万房产是一个什么概念，现在的房子在一线城市都几百万一套小的，意思是一个卫生间呗，价值80万的卫生间和80万的存款，你会选哪个？5年后哪个保值？

常理说，肯定80万的卫生间保值，毕竟房产能抵抗通货膨胀，而货币呢，存在银行里只会越来越贬值，如果不消费出去，或者做投资的话，钱就越来越不值钱了。

但现在的情况已经有所不同了，大家都在说现金为王，都想把各种投资撤出来，把房子卖出去，房子要是跌起来，和它涨价时一样，持续十几二十年呀，即便现在不算跌势，如果三年后开始，那5年后正好在下跌过程中。

通货膨胀是十个百分点往下走，房子下跌可能就30％，或50％往下走哦。何况之前都不算房子折旧的，只要是房子都涨价，处于平缓期的话，5年房子会有损耗的，加上什么房产税加征，我一点都不看好5年后的80万房产。

如果要选择的话，80万都花掉吧，买车，去参加培训，或者到处旅游，80万真的越来越不值钱的，要么投资自己，让自己更有赚钱的能力，要么消费掉，也不枉到此走一遭。花掉了，加大力气赚回来就是了。

财经作家邱恒明

首先，我想明确的，是题主现在就有80万现金，而且用于银行存款和用80万现在买房，而且，房产是用于投资，比如出租，而不是用于自住。否则，似乎没有太大可比性。

别说我容易较真，因为我真怕杠精。因为我只是一个银行理财经理，不是一个房产的预测家。而且，中国的房产属于政策性资产，捆绑了太多的东西，比如儿童入园入学，就业，社保，医疗等等的东西，而不只是一个单纯的金融意义上的投资品。

我只能说，过去十几年因为房产爆发式的增长，令许多炒房客出现，使得“买房能挣钱”几乎成为了人们的共识。在现在“房住不炒”的大背景下，房价如过去的涨法，似乎不太可能了。

如果假设无任何附加，80万买房用于出租，收益超过存款的可能性也不算太大。因为投资就是有风险的，房产有它固有的风险。比如，变现困难，房产维护费用，出租是否能持续等。房产税未出台暂时先不考虑。而且80万的房产应该不是一二线城市，当地出租率如何得重点考虑。而且如果买房需要贷款的话，也得计入买房成本里面。

如果这是题主第一套房，那不用考虑存款了，得先考虑住处和生活质量哈。

当然有80万现金的，可能也不只存定期一种理财选择了。

题主考虑下。

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關鍵字: 房产 财经 保值

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