鞠波
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2020年全面降息随时拉开大幕，但是会把房地产行业排除在外。
周六，中国银行央行官网公布了房贷利率的政策变化。无论是新房还是存量房贷款，一律与LPR挂钩。这一举动说明了2020年全面降息随时拉开大幕，但是会把房地产行业排除在外，最可能的表现为：基准降息27个基点或者更多的基点的时候，LPR象征性下降或者维持不动。
房地产投资，除了住房本身价格的起伏风险之外，其实房贷利率的上涨下跌也是很大的风险之一。例如：目前上浮20%贷款购买的房子为例，5万元每平，100平方计算，贷款7成，首付三成，贷款年限30年计算，每月还款20715元；
如果未来基准利率下跌到4.165%，上浮20%之后，还款利率大约5%左右，月供还款金额为18788元。而房贷利率新政之后，未来基准即使下跌到4.165%，LPR可能在4.6%左右，外加上浮的20%，4.6%+0.98%=5.58%为实际还款利率，每月的还款金额为20048元，比降息前下降700元不到，而比参照基准利率降息多了1200多元月供，也即是上浮的加点值不变的同时，LPR的下降幅度会远远小于降息的幅度。这大概就是新政之后与之前的不同。
利率下跌会带来什么隐患？首先利率的下跌会让市场观望，成交量急速萎缩，早买就意味着房贷利率的偏高，也就意味着支付更多的代价购买。这种情况的出现，肯定不是政府愿意看到的，这与当下经济下滑，需要维稳的调性是格格不入的。
房贷利率的下跌同时也意味着固定资产的间接贬值，会形成全面的市场抛售，以及新房市场的滞销，土地拍卖频繁出现流拍现象，中国楼市由牛市彻底进入熊市。政府需要楼市这个基本盘，维持经济的全面稳定，而不是一棍子打死。
目前的楼市，正在全国大范围内快速降温，为了激活实体经济，未来有必要采取的全面降息举动，同时又会导致楼市更大范围与程度的回调，这显然与政府的出台此政策的宗旨南辕北辙。
政府是希望在刺激实体经济的同时，不与前期的楼市调控政策相悖，不让前几年的楼市调控政策打了水漂。未来的中国楼市，宏观调控手段必定是高压态势，楼市已经进入到了下半场。房住不炒，成为了中央坚持的一贯调控宗旨。
房贷利率与基准的脱钩，与LPR的挂靠，既是中国楼市调控的需要，也是金融市场利率市场化的需要。存量房也与LPR挂钩，表明了政府调控楼市的决心与恒心，在拯救实体经济的同时，不让炒楼之风卷土再来。
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