中金公司发布投资研究报告，评级: 跑赢行业(OUTPERFORM)。
万科A(000002)
公司近况
我们更新公司基本面情况及观点。
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2020年销售额料稳中略增，销售权益比例回升。公司2019年实现合同销售额/销售面积6312亿元/4063万平方米（克而瑞口径），分别同比增长4%/1%。我们预计公司2020年销售额将达6600亿元，对应同比增速5%。考虑到公司今年获取的高权益比例土地逐渐入市，我们预计公司2020年销售权益比例会显著提升（2017/2018/2019分别72%/70%/65%，克而瑞口径）。
拿地权益比例提升，可售货值覆盖倍数保持平稳。公司1~11月拿地面积同比下降18%至3742万平方米，拿地额同比下降17%至2179亿元，相当于同期销售额的38%，对应权益比例提升至73%（2018年60%，建筑面积口径）。截至11月末，我们估算公司可售土储1.1亿平米，对应可售货值1.7万亿元，相当于2020年全年销售额（中金预计）的2.5倍，与年初持平。
盈利稳健增长且确定性高。我们预计公司2019/2020年盈利增速分别25%/19%。2019年三季度末公司已售未结额6362亿元，为2019年收入（中金预计）的1.7倍。我们保守测算公司2017~2019年累计合同销售额可实现归母净利润1400亿元，基本锁定2019~2021年业绩（我们预计这三年复合盈利增速20%）。
高经营杠杆料支撑ROE维持高位。我们预计公司ROE未来两年仍可维持20%以上行业高水平，主要考虑到：1）权益乘数维持高位主要受益于优于行业的回款周期（客户端）和产业链上下游的占款能力（1H19末预收款占总资产的36%，产业链上下游应付款占总资产的17%，无息负债占总负债的83%，边际上行且高于行业其他公司）；2）归母净利率边际上略有下行，但下行幅度较小，主要因公司较低的利息资本化率和强费用管控能力；3）资产周转率已处于历史低位，下行幅度有限（拿地成本/销售均价已处于较高水平）。
宝能大幅减持压力逐步释放。截至2019年12月19日，宝能系对万科的持股比例由11月末的10%降至5%以下（历史最高持股比例25.04%），交易层面压力逐步释放。
估值建议
维持2019/2020年每股盈利预测不变，引入2021年每股盈利预测5.12元/股。公司当前股价交易于7.2倍2020年预测市盈率。维持跑赢行业评级，上调目标价9%至37.73元（主要因宝能减持对公司股价的压制影响减弱和市场风险偏好上升），对应8.5倍2020年目标市盈率，较当前股价有17.3%的上行空间。
风险
去化、推盘进度不及预期；多元业务推进不及预期。
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