2019年，郑州老旧小区改造开始实施推进，市民对“老旧小区”的关注和审视也变得更多。
什么是老旧小区？从定义上来讲，是指楼龄超过10年以上，内部设施陈旧老化，缺少绿化景观的小区。在一些业主眼中，“老、旧、脏、乱、差”是他们对此类小区的直观印象。
然而，在一部分刚需购房族看来，老旧小区不被看好的印象分，却在其他方面发挥了作用。如小区周边的早餐摊儿、宽敞的居住空间等会给他们的生活带去实用且便利的体验。就好像那句：麻雀虽小，五脏俱全。
所以，当我们重新审视市中心的“老旧小区”时，它的优劣是否被购房者所熟悉？它是否真的值得购买？本期小闹邀请了两位大咖为购房者解密老旧小区的置业之道。
1、老小区给大家的印象如何？郑州哪些区域是老小区聚集的所在？
德佑南关街店商圈经理 肖冰
在大部分客户和业主眼中，老小区给大家的印象是老旧破脏乱差，此类小区大部分集中在管城区和二七区。
德佑东明路店星光经纪人 翟政兴
一般情况下，老小区给人的第一印象是年代比较老，购房者会觉得房子比较破旧一些，另外就是没有电梯，上下楼不方便。第三个就是老小区的物业，包括小区环境可能比较一般，居住的舒适度不高。第四个就是好多老的小区设计的时候都没有设计这个停车位，所以停车会比较困难一点。
郑州的老小区主要就集中在郑州的老城区，主要是最早发展起来的金水区、二七区、管城区这些老城区。
2、老小区有哪些优劣势？可以分为哪几类？附典型小区举例。
德佑南关街店商圈经理 肖冰
老小区类型集中了郑州早期的拆迁安置房，房改房，经济适用房以及公租房，年代跨度从1950年到2010年，价位便宜，得房率高是这类房子最大的优势，当然劣势也相当明显：没有物业、安全性差 、没有停车位或车位拥挤、交易过程复杂、产权纠纷较多、各种税费繁杂，交通不便利、容积率高等等很多不利因素导致了房价增长慢、成交量低 、客户群体少。
典型小区比如片区内的国棉二厂家属院，总计70栋楼，年代最老的是前苏联时期盖的房改房，最近的是2009年左右的房改房，小区内部四通八达，周边学校，市场较多，出行拥挤，但实际单价从8000元至12500元不等，小区内老人和租户较多。这类小区历年来成交也不少，大部分客户群体都是附近在火车站做生意的外地人，或者是因为收入较低的刚需型客户。
德佑东明路店星光经纪人 翟政兴
老小区可以简单分为两大类。一种是单位家属院，这类老小区多一些，比如国税局、地税局、外贸公司的家属院。另一类就是一些近优质学校的老小区，比如水利厅、供销社、省人大家属院。
老小区的优势主要是均为多层设计，得房率大部分会比较高。相对来说，老小区的位置都是在主城区或市中心，位置上比较优越。缺点主要是年代比较老，没有电梯，停车不方便，小区没有明显绿化景观等。
3、在比较优质的老小区中，不同的小区适合哪种类型的购房人群？
德佑南关街店商圈经理 肖冰
相对优质的小区中也存在周边覆盖学校、地铁的房子以及养老房， 在整个郑州市场中存在着一批收入较低的纯刚需客户，老小区因为单价便宜、总购房成本低，所以也会受到这类型客户的青睐。还有一部分小区可以作为父母养老，这就要匹配生活配套设施相对成熟的房源，比如小区周边有医疗、公园、小河等配套，更有利于养老生活。
德佑东明路店星光经纪人 翟政兴
首先是工作地缘性客户。比如我们店所处的省医商圈，离省人民医院、肿瘤医院、胸科医院这三大医院比较近，所以周边相对来说比较优质的小区，像民航新村、工商银行家属院这些小区，大多的购房意向群体是这些医院的医生。
除此之外还有一些有接送孩子上学或陪读的客户群体。这一类客户群体需求比较单一，就是主要考虑孩子上下学接送方便。所以需求都比较明确，根据学校所在位置选择周边品质较好的小区就可以。
4、购房者如何辨别不适合居住的老小区？
德佑南关街店商圈经理 肖冰
作为购房者在选择适合自己的小区前，一定要对自己想要的片区做出详细的了解，最好是咨询片区相对从业较长的经纪人，了解片区的医疗、交通、休闲等生活配套，从自己实际需求出发的同时也要衡量自身购买能力。其实从根本意义上来说没有不适合居住的小区只有不适合你的小区，只有在清楚了解实际需求之后才能找出适合或者不适合购房者的老小区。
德佑东明路店星光经纪人 翟政兴
对于老小区来说，物业是非常重要的。如果一个老小区没有物业的话，可能卫生、停车这些影响日常居住的方面，都会比较无序混乱。尤其是一些比较破旧的老小区，问题可能会比较多，没有好的物业来解决或者预防这些问题的话，确实是不适合居住，购房者在关注老小区时，可以重点注意下小区的物业情况。
小闹说：在郑州，新房楼盘多集中在三环附近或三环外，位于老城区的小区大部分年代不够新，内部环境及户型设计不够现代化。但是老小区也具备许多新楼盘缺少的特征，比如多层楼栋得房率高，周边配套更加成熟。很多购房者之所以谈“老”色变，大多是认为年代老必然和破旧、脏乱差联系在一起，却忽略了一些有着优质物业、户型设计和小区配套更合理的老小区。而且在旧改的作用下，一些老小区已经换了新貌。在纠结是否要购买这些小区的房子时，不如去实地了解一下其内部的品质，盲目下定论也许会适得其反。
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