老旧房屋出了安全隐患怎么办？多层建筑如何加装电梯？
这些问题，随着3月13日公布的《深圳市危房重建规划管理规定》（征求意见稿），可能很快就会有明确指引。
《规定》提出：
危房重建需征得本栋全体业主同意，公共配套设施类危房可结合片区需求放宽建设规模，但符合城市更新、土地整备、棚户区改造、基本生态线、文物保护、历史建筑、历史风貌区等相关规定的危房不适用本规定。
住宅类危房应按原占地面积、原分栋分户产权面积和原风格进行重建；
为改善居住条件，经批准可以增加架空公共空间、公共通道和公共停车位等核增面积。
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深圳危房重建需求有多大？
深圳市规划和自然资源局表示，特区建立40年，随着城市建设、房地产业的快速发展，深圳市既有房屋建筑逐年增加。
与此同时，房屋使用过程中的质量安全问题也日益突出。多数特区成立以前修建的房屋建筑，由于设计标准包括抗震标准偏低，使用年限较长，现已开始出现使用安全问题。
另外，深圳地处滨海气候环境，潮湿、海风和氯离子等易加快房屋老化，对房屋破坏性较大。因此，深圳市危房重建的需求较大，需尽快出台相关政策，从解决房屋安全隐患的目的出发，明确危房重建在规划管理层面的有关规定，理顺危房重建的办理程序和权责关系等。
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申请危房重建有怎样的流程？
这次面向公众征求意见的《深圳市危房重建规划管理规定》指出，危房重建的申请人应为房屋所有人或公有房屋管理单位。房屋所有人可以依法授权业主委员会或者其他相关单位、个人提出申请并组织实施。
危房重建分两个阶段申请：
方案核查阶段，包括核查危房所在用地与现行规划的关系、核查重建方案、公示重建方案、出具重建批准文件等环节；
建设工程规划许可核发。
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哪些危房重建可以申请加装电梯？
针对住宅类危房，《规定》提出，此类危房应按原占地面积、原分栋分户产权面积和原风格进行重建，建筑层高可按现行设计标准进行优化设计。单元式住宅重建时可随主体建筑同时申请加装电梯，加装电梯应按照深圳市既有住宅加装电梯相关规定执行。
同时，为改善居住条件，经批准可以增加架空公共空间、公共通道和公共停车位等核增面积。
值得注意的是，《规定》明确提出，危房重建需征得本栋业主全体同意。增加停车位、架空公共空间、公共通道等核增面积涉及宗地建筑区划内业主共有部分改建的，应当经宗地内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
深圳市住房研究会会长陈蔼贫认为，规定允许在规划许可的条件下可以做一些适当的调整，这可以破解深圳目前的一些难题，比如普遍存在的停车位不足。
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如何界定“危房”？
另外，《规定》明确，“危房”是指具有合法房屋权属证明文件，由市房屋安全主管部门列入名录的房屋安全鉴定机构鉴定为危房、且鉴定报告提出的处理意见为整体拆除的房屋。
但以下情况不适用本《规定》，应当根据相关规定处理：
已纳入拆除重建类城市更新单元计划、棚户区改造计划和土地整备计划的；
位于基本生态控制线内且已纳入整体搬迁范围内的；
列入文物保护范围、深圳市历史风貌区和历史建筑名录及线索的。
陈蔼贫认为，深圳有关房屋改造有很多规定，所以综合来看，这个危房重建规划管理规定主要作用是拾遗补缺，只是对于单体、区域内发生的个别部分情况进行处理，涉及面有限。
不过他表示，一个小区内的单栋建筑要重建是一件非常困难的事，规定对此办理作出了明晰的规定，有利于各方依规开展工作。
据了解，有关单位和社会各界人士可以在3月28日前，通过信函和邮件两种方式向深圳市规划和自然资源局反馈对于《规定》的意见。
深圳市危房重建规划管理规定（征求意见稿）
第一条 为规范本市危房重建行为，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域范围内危房重建的规划管理。
本规定所称危房，是指具有合法房屋权属证明文件，由市房屋安全主管部门列入名录的房屋安全鉴定机构鉴定为危房且鉴定报告提出的处理意见为整体拆除的房屋。
第三条 危房具有下列情形之一的，应当根据相关规定处理，不适用本规定：
（一）已纳入拆除重建类城市更新单元计划、棚户区改造计划和土地整备计划的；
（二）位于基本生态控制线内且已纳入整体搬迁范围内的；
（三）列入文物保护范围、深圳市历史风貌区和历史建筑名录及线索的；
（四）按照已批准生效的城市规划，所在用地的规划用途为城市道路、城市基础设施、公共配套设施和公共绿地的；
（五）经《关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》等相关政策处理的历史遗留建筑。
第四条 危房重建应当遵循以下原则和要求：
（一） 符合规划要求，有利于保障规划实施、提升城市品质及改善人居环境；
（二） 不得影响周边建筑物、构筑物合法权益；
（三） 符合建筑设计相关标准和技术规范要求；
（四）按原建设规模和用途进行重建；
（五）土地使用权期限不重新计算和延期。
第五条 危房重建，应当符合下列规定：
（一）公共配套设施类危房，在满足城市规划标准准则和行业规范要求的条件下，可结合片区需求放宽建设规模。
（二）办公、商业和工业厂房类危房，在不突破产权面积的情况下，可以结合周边用地条件，对使用功能进行合理整合，优化建筑设计。
（三）住宅类危房应按原占地面积、原分栋分户产权面积和原风格进行重建，建筑层高可按现行设计标准进行优化设计。
单元式住宅重建时可随主体建筑同时申请加装电梯，加装电梯应按照深圳市既有住宅加装电梯相关规定执行。
（四）为改善居住条件，经批准可以增加架空公共空间、公共通道和公共停车位等核增面积。公共停车位数量不得突破《深圳市城市规划标准与准则》的规定，增加的停车位归危房所在宗地全体业主共同使用。
第六条 危房重建的申请人为房屋所有人或公有房屋管理单位，房屋所有人可以依法授权业主委员会或者其他相关单位、个人提出申请并组织实施。
第七条 危房重建应以栋为单位，须征得本栋建筑全体业主同意。
增加停车位、架空公共空间、公共通道等核增面积涉及宗地建筑区划内业主共有部分改建的，应当经宗地内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第八条 申请人应当向市规划和自然资源部门申请办理危房重建方案核查和建设工程规划许可。
第九条 申请危房重建方案核查需提交以下材料：
（一）危房重建申请；
（二）经依法成立的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定材料；
（三）危房重建征求意见结果和证明材料；
（四）危房的合法权属证明文件，有抵押的还应当取得抵押权人同意重建的证明材料，有查封的还应当取得采取查封措施的行政、司法机关同意重建的证明材料；
（五）原已取得的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或者其他规划审批文件；
（六）危房重建的规划设计方案。
第十条 市规划和自然资源部门在收到申请材料后，应当进行核查。
经核查不符合本规定条件的，书面告知申请人。经核查符合本规定条件的，应当在危房所在地公示重建的规划设计方案，公示时间不少于7个工作日。
第十一条 公示期满无异议或者经核实异议不成立、异议经有关当事人妥善处理的，市规划和自然资源部门应当自收到申请材料之日起20个工作日内出具危房重建批准文件，明确拆除面积、重建规模、占地范围以及相关规划设计指标，并将批准文件通过电子证照系统共享给危房所在辖区房屋安全管理部门查阅。
前款规定的20个工作日时限，不包括公示和异议调查处理的时间。
第十二条 公共配套设施类危房重建增加建设规模的，申请人应持危房重建批准文件及其他相关材料向市规划和资料资源部门申请变更建设用地规划许可证，签订土地使用权出让合同补充协议。
第十三条危房拆除前申请人应按照我市房屋拆除工程管理的规定办理相关手续。危房拆除后申请人应当依法向市不动产权登记机构申请办理注销登记。
第十四条 申请人应当向市规划和自然资源部门申请办理危房重建建设工程规划许可，方可办理危房重建开工手续。申请时需提交以下材料：
（一）建设工程规划许可申请表；
（二）市规划和自然资源部门批准重建的文件；属于公共配套设施类危房重建增加建设规模的，还应提供变更后的建设用地规划许可证及土地使用权出让合同补充协议；
（三）已依法办理不动产登记的，提交产权已注销的证明材料；
（四）危房重建建筑设计文件，包括设计说明、总平面图、建筑平面图、立面图、剖面图；
（五）其他依法需要提供的材料。
第十五条 市规划和自然资源部门应当自收到申请材料之日起20个工作日内出具危房重建建设工程规划许可证，并将建设工程规划许可证及其附图通过市电子证照系统共享给危房所在辖区房屋安全管理部门和规划土地监察机构查阅。
第十六条 危房重建工程开工前，申请人应当委托具有相应测绘资质的单位放线，并向市规划和自然资源部门申请验线。
第十七条 危房重建过程中不得占用道路、绿地等公共用地，不得危及相邻建（构）筑物的安全和正常使用，不得侵害其他利害关系人的合法权益。
第十八条 危房重建应严格按照建设工程规划许可批准用途和建筑面积建设。各辖区规划土地监察机构应加强危房重建涉及违法建设行为的巡查、制止和查处工作。
第十九条 危房重建工程竣工后，申请人应当按规定办理规划验收和产权登记等手续。
第二十条 本规定自公布之日起施行，有效期5年。
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