一句話總結2019：今年是屬於關內豪剛盤的春天，但年度網紅片區絕對要頒給光明。
2019，深圳的高光時刻，樓市發生了一系列大事件，粵港澳大灣區規劃綱要發佈、深圳社會主義先行示範區地位的確立、豪宅稅的取消、二手房惡意哄抬房價漲幅超過5%將被問責···
一波政策操作，就像在烹一鍋熱油，突然澆在了深圳房價上，滋滋滋幾聲點燃了房價，在此我們有必要溫故，而知新。
2019，深圳新房市場呈現兩極分化，關內的豪剛和關外的剛需網紅盤賣得很好。
年初華潤深圳灣瑞府8000萬大平層秒光猶在耳邊、深業中城2794人搶192套新房的盛況還歷歷在目、金眾麒麟公館、頤灣府、招商前海灣、天健天驕的熱銷讓人驚呼深圳土豪眾多，這恰好證明，恆好的地段、恆好的盤，對置業者的吸附力好的會恆好，比如南山、福田、寶安。
如果說關內是中產及富豪的狂歡，那光明就是剛需的另一個狂歡分會場。
龍光玖龍臺蓄客多時，開盤即秒光、綠地新都會線上開盤30秒售罄、勤誠達正大城開盤4小時基本售罄，多個新盤熱銷讓光明的房價夯實在5萬。
（綠地新都會開盤現場）
光明當之無愧成為了2019年關外新房的流量王，而相對於光明，龍華今年的表現則遜色很多。
龍華今年土拍依舊搶手，但新房銷售平平，鴻榮源壹成中心開盤當天整體去化4成、華盛瓏悅整體去化5成、金茂府也陷入究竟是賣了41套還是161套的羅生門、年底推出的龍湖春江天璽去化7成、龍光玖譽府去化僅3成。
和光明相比，龍華2019年的新房成交有點慘，這兩年的龍華再也沒有出現一賣而光的景象，和光明一對比，真的是如人飲水冷暖自知。
而羅湖、坪山、龍崗則一直處在橫盤狀態，龍崗大戶型甚至已經出現微跌態勢。
一半春天一半冬天，這就是目前的深圳樓市，意料之中。
購房者的遷移讓深圳正在上演著區域的“板塊輪動”，2019的“板塊輪動”已經結束，而2020的板塊輪動又將如何？
南山福田，仍有窪地
南山的實力，無需贅述。這個區幾乎是所有購房者都想買入的區域，也是深圳最貴的區域，二手房均價去到9萬+。
房價已經夯實在10萬+的區域是：深圳灣、蛇口、科技園。
這三個片區在去年大熱，深圳灣憑藉地段優勢再次發力，而科技園則憑藉學校再漲一波，蛇口像半島城邦、海境界二期憑藉著資源景觀和地段，引領著戶型越大越好賣的潮流。
而在2020年，南山依舊有兩個窪地值得關注，一個是南頭、一個是西麗。
這兩個板塊房價較低，南頭最低還有6字頭的二手房，但大多樓齡舊且部分不通地鐵，可以等一波12號線。
西麗其實在2019起來也非常快，入市的住宅有寶能城西區、金眾麒麟公館，成績還算可以，另外，西麗有西麗高鐵站和高新北的規劃，等規劃起來，這可能是南山另一顆冉冉升起的星星。
而且西麗有大學城，居住人群有部分是大學教師群體，整體素質良好，西麗未來如果引入優質學校，還會等來追漲。
而今年靠著學校補漲的另一個窪地，就是福田的福田保稅區，靠著引入的福田外國語學校，2019年福保已經漲過一輪，但相比中心區和傳統富豪區香蜜湖板塊，差距依然比較大，仍然屬於福田的窪地區域。
（福田外國語學區麗港灣近一年漲幅近10000元/平米）
而福田今年提得最多的規劃就是河套片區和香蜜湖金融街片區，這些規劃都是高起點，對於熱衷於追概念的購房者來說，這兩個板塊還有可炒的概念。
尤其福保片區部分沒有在2019年靠著學校漲起來的那些樓盤，靠著地鐵和河套片區的遠景規劃，福保片區的發展紅利還未結束。
而香蜜湖金融街片區仍然會憑藉地段、學校和天然的景觀資源，和遠期規劃，會依然站在高位迎來緩漲。
寶中、碧海憑藉地段優勢還能再飄一會
前海、蛇口雙擴消息一出，給寶安又添一把火，寶中、碧海業主有點飄，紛紛撤盤調價，今年寶中新錦安海納公館開盤當天勁銷800套，雲璽錦庭開盤當天去化超8成，2019的寶中還是交出了張漂亮的成績單。
深圳一路往西發展，福田—南山—前海的核心位置基本確立，而寶安因為地理位置一直以來坐享板塊輪動的紅利，南山的剛需外溢和前海的高淨值外溢，首選的都會是寶安，2020年，寶安只管做好睡城的角色就好，房價會隨著關內漲而漲。
不過房價方面，寶安出現嚴重的兩級分化，寶中的普遍房價在10萬+，而位置稍微好一點的，也基本在8萬+以上。
碧海片區普遍在7.5萬+，西鄉片區在5.7萬以上，而更偏的沙井、福永還停留在4字頭，相比前面幾個區域，沙井成為西部剛需置業首選。
沙井坐擁空港、海洋新城等多項規劃概念的利好，讓沙井房價有了更多想象空間，而且當下又有11號線的地鐵直達，符合就業中心45分鐘通勤圈的範圍選擇，近兩年，沙井的新房市場也是成績斐然。近兩年，沙井推出3個新盤，萬科星城3337套住宅歷經8個月全部售罄。
（沙井海洋新城規劃輻射）
年中華強城開盤，464套住宅3小時售罄、卓越中寰頻繁加推，小批入市，也短時間內賣完。
憑藉規劃落地，沙井未來長時間內仍然將迎來緩漲時代。
龍華得“涼”一會，光明還能多“熱”會
2020年，龍華將延續2019年的平靜，進入一輪冷靜期，當下，龍華這一輪價格已經過高，再漲已經有心無力，唯一有緩漲機會的板塊在於大浪和觀瀾這樣的低窪板塊，可能會有些微上漲，紅山、上塘最多是維穩。
除了龍華，2019年保持橫盤的區域，如羅湖、坪山、龍崗，在2020年依然會保持橫盤態勢，龍崗2020年供貨量依然強勁，但會以剛需小戶型為主，價格會保持穩定，只能隨波逐流，隨大市漲而漲，而大戶型因為難覓接盤客，有可能會延續2019年的微跌態勢。
（龍城國際時隔一年再次成交大戶型，價格微跌）
而2019年的網紅片區，光明新房已經夯實在5字頭，明年還能繼續漲嗎？我個人依然看好光明，尤其是當下光明還在4字頭甚至4字頭以下的二手房，2020年會以跑步的姿態追漲新房，尤其是明年年中6號線就會開通，這對地鐵輻射區域內的二手房會有一波明顯的拉漲。
縱觀整個深圳，已經沒有窪地，而板塊輪動會促使購房者往更低窪的區域去走。
有窪地且有所概念和規劃可炒，這樣的片區才值得重點關注。
不管是光明還是沙井，眾多利好尚未實現，房價已經不低，到底是裸泳還是時機，現在不好說，但房價一旦上去，哪怕橫盤多年，也絕不會跌，這是過去三年深圳的真實經歷。
深圳樓市一貫被政策主導，今年已經降準，降息還會遠嗎？
經濟若持續疲軟，政策或會有意刺激樓市，明年估計還有一鍋熱油，但這麼一灑，無法雨露均霑，會澆得深圳各區冷熱不一。
如何選擇區域板塊？又是一輪絞盡腦汁的鬥智鬥勇，為此，
深樓市團隊也整理出明年潛在入市的新房項目，後臺回覆關鍵詞【入市】，即可查看。
最後一句：不管經濟如何變、樓市如何走，只有“核心”的才最保值。
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