在規模競爭的同時，大華集團能否抓住商業運營、城市更新、共享辦公等新市場機遇，這也是決定地產下半場的重要砝碼。
商業地產屬於重資產模式，早期資金投入大，回報週期長。
對於央企來說，有著強大的護城河與金融通道；然而，對於民資企業，玩轉商業地產則意味著需要長週期的均衡能力，以及持續的創新能力。
為此，鳳凰網奇點商業對民資商業的經驗共性進行了進一步梳理，推出“民資商業樣本觀察”，從不同角度和維度，剖析民資商業樣本的秘密。
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2016年開始，一輪史無前例的調控，帶來了一個難以預測的局面。
目前，房貸利率上升，購買力受限；融資渠道收緊，房企資金回籠週期拉長。短期變化被過度重視，長期變化時常被低估。在一輪輪的商業週期中，總有企業掉隊，也偶有房企逆襲。
如何在馬太效應加劇的樓市變局中，維繫相當的規模增長，並最終實現新週期逆襲，成為了小房企的一道難解之題。
從種種跡象來看，“逆週期拿地”準則被身為小房企的大華集團奉為圭臬，這家頗為低調的上海房企一改往日的態度。
01 激進拿地
在房地產市場，從來不乏冒進者，畢竟這仍是一個需要競規模的行業。
拿地最迅猛的是新殺出來的黑馬大華集團。
據某2019年全國房地產企業拿地金額排行榜，2019年大華集團新增拿地金額327億元，同比增長289%，在全國房地產企業中排第26位，而上年同期排在百名開外。
而在某機構披露的銷售排行榜上，2019年大華集團的總銷售額為347.6億元，2019全年的拿地金額逼近今年的銷售額，激進程度可見一斑。
圖/大華集團2019年拿地情況
在過去的2019年，大華集團在拿地佈局上可以用“闊氣”來形容。年初，以約41億擊敗碧桂園、中海、遠洋等房企拿下蘇州涉宅地塊；此外，還以70.88億拿下上海寶山城中村舊改共計4宗地塊，加上去年大華集團以42.47億在上海寶山獲得的“城中村改造”地塊，目前總地價已超過113億元。今年，不僅進軍了廣州增城舊改，在上海的舊改也在如火如荼地推進中。
資料顯示，大華集團除在上海重倉拿地，近兩年來其先後在廣州、惠州、徐州、昆明、大理、德州、大連、蘇州等地擴圍，開展全國化佈局，並在國外佈局了澳大利亞市場。截至2019年6月30日，大華集團國內房地產開發用地的儲備面積為527.32萬平方米。
業內人士表示，從各項排行榜可以看出，全國性房企和地方性房企拿地區域性戰略顯著，大華集團等地方性房企聚焦區域深耕發展戰略，1-12月拿地總額位列上海榜首。
有房地產人士分析認為，隨著土地市場不斷降溫，對現金流能力較強的房企而言，這意味著逆週期拿地機會的出現。“當前市場持續調控下，一些龍頭房企更趨向於謹慎，更強調安全。而一些資金實力強，或者在區域市場表現不錯、且擴張意願強的房企，會選擇逆週期拿地來爭奪未來市場話語權。”財經評論員嚴躍進分析認為。
02 負債飆升
極力追求全國化和週期逆襲拿地後，大華集團也面臨著擴張中的負債攀升問題。
數據顯示，截至2019年6月30日，大華集團的總負債為765.6億元，與2018年末相比增長21.03%；資產負債率為73.99%，而2018年末這個數據為70.29%。其中，有息借款總額增長至317.06億元。
負債增長的大華集團，經營活動產生的現金流淨額連續告負，2019年上半年為-53.7億元，上年同期為-51.3億元。
截至2019年11月底，大華集團累計新增借款112.87億元，佔2018年末淨資產的42.21%。其中，銀行貸款佔比最高為64.15億元，公司債券合計15億元，其他借款新增額度33.39億元，委託貸款、融資租賃借款、小額貸款合計0.33億元。
更為致命的是，大華集團雖然堅持著自己的舊改優勢，但這些耗時漫長的舊改項目並不能短期在現金流上帶來什麼回報。
1998年大場房地產開發經營公司改組為大華集團後，打造了首個項目大華社區，奠定了這家公司接手舊改項目、開發大盤的基調。
近兩年，深耕上海三十幾年的大華集團，開始將舊改觸角伸入廣州，同時加快了全國擴張的節奏。
2019年1月，上海大華成為增城山田村舊改的合作意向企業，邁出了廣州舊改的第一步。
10月8日，大華集團以14.74億元拿下21號線朱村街朱村站北83003200A19027號地塊，宗地面積達39703.92平。
11月6日，上海大華通過村民的投票被選定為朱村街朱村舊改的合作意向企業。一輪新的開拓行動即將開始。
一位上海本土市場人士對奇點君表示，敲定集體改制的董事長金惠明異常低調，基本不會對外接受媒體採訪。進入2018年以後，大華集團的拿地頻率頻繁，持續了整整兩年。不過，舊改起家的地方房企卻大舉負債拿地，時機問題仍然是個疑問。
03 商業運營能力堪憂
除了土地熟化、房地產開發等常規領域外，大華集團還進軍了教育、養老、商業等領域。
據其官網披露，截止2016年底，大華商業持有運營的商業面積已逾80萬㎡，包括1個時尚購物中心、5個嘉年華區域商業中心、2個大華鄰里中心、56個品質生活館、3家高星級酒店以及多個寫字樓和養老服務機構。
不過，國內商業地產市場處於飽和，同質化競爭壓力極大，且在開發模式上，大華集團的開發邏輯存在很大問題。
據悉，大華老鎮·嘉年華位於上海市寶山區大場老鎮，總建築面積約30萬㎡，項目融合老鎮歷史文脈傳承與現代商業理念，規劃集商業、辦公、公寓、文化藝術等過重功能於一體的城市綜合體。
大眾點評上有消費者表示：一個幾萬方的存量改造項目都進行了這麼久，對大華集團的運營和開發能力有一些擔憂。一期商業開出了盒馬鮮生標準店和薈品倉，不知道二期的大體量還需要開發多久。
對於這種局面，業內人士表示不難理解：
其一，隨著商業地產頭部房企迅速規模化，資源也正在向他們集中，這可能導致排在後面的房企，比如大華集團在招商、談判、運營管理中愈發弱勢。
其二，中國商業地產普遍存在存量過剩、資產使用效率低下等問題，對於大華集團來說，商業地產運營難，存量改造更難。
其三，目前融資環境收緊，房企融資受限，外部輸血通道收縮，內部無法平衡現金流的房企做商業地產極大概率會失敗。
在規模競爭的同時，大華集團能否抓住商業運營、城市更新、共享辦公等新市場機遇，這也是決定地產下半場的重要砝碼。
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