shewlee

1写字楼空置其实也是随着地产调控附带影响来的。从开始的房价高速增长，刚需住宅，公寓，和商业写字楼都被不同程度炒作过，然后随着万众创新，大众创业的到来，各类创业孵化基地和办公场地建立起来，大大满足市场需求，后来随着势头的下降，创业的艰难，特别是2018十年一期的经济危机，各种创业公司倒闭，资金断裂，2019又是各种裁员优化组织机构啥的，整个创业环境和投资环境都恶化，自然的写字楼等商业办公场地原本就过渡开发的情况，没了创业大军的支持自然也就出现空置。倒是住宅二房东和公寓改造收租的市场一片火热。

2随着2014年股市崛起，金融风口的到来各类金融创业人群出现，都是租借各种高端写字楼办公，财大气粗，写字楼价格节节攀升，后来2016年金融风口下行，各类金融整顿，一下子各种金融公司撤退凉凉，写字楼失去了最大的客户群体，自然就变得控制，如今高科技IT发展势头，已经盖过了金融领域，平均工资也在超越金融，没了了客户群体，市场需求不足，空置率超过50%也是正常的，现在住宅刚需里，投机炒作的空置房也是一大堆，买的起的买了，买不起的在现在的房价下，短时间也不会买得起，空空如也很正常，能大体维稳就好，毕竟现在泡沫太多，不破就好，慢慢着陆。

鑫财经

分析之前，答主想说一下，以上和以下都是甲级写字楼的情况，非甲写字楼和商住两用是不包含在内的。

请注意上述引文内的关键信息，总存量608万平米。全市空置率是18.2%，平均租金225.8元，其中前海，宝安和后海则高达58.8%，44.6%和23.6%。

单看这个数据可能没什么概念，但根据世邦魏理仕4月4日发布的《2019年第一季度广州房地产市场回顾与展望》，2019年第一季度同期，广州全市写字楼平均租金每月169.8元/平方米，全市平均空置率5.5%。

18.2对比5.5，是不是差距就很明显了？

当然，我也查看了北京（400元/平米·月，7.9%）和上海（270元/平米·月，12.5%）的数据，虽然没有广州的空置率数据那么好看，可是不管是比深圳贵的还是便宜的，空置率都比深圳低呢。

这个时候，第一个问题答案有了。

是的，空置率很高！没有危言耸听！

空置率高，房客的议价能力提高，房租自然下行！

接着说吧，根据引文，深圳写字楼市场第一季度并没有新增供给，市场总存量是608万平，与此同时，经查，帝都甲级写字楼存量为1058万平米，魔都为890万平，广州为507万。

甲级写字楼与城市GDP总量和人口的关系见下表

故道读书

写字楼空置率超过40%是一件很危险的事情通过四方面开看这么高控制率的后果。

第一：创业越来越难，公司破产率攀升

• 写字楼的主要功能就是用来公司办公，空置40%的写字楼说明，公司破产越来越严重，创业越来越难，失业人数越来越多，很多人闲置在家，收入下降，消费能力随之降低，经济拉动内需减弱，人开始需要勒紧裤腰带生活了，这时候考虑最多的是生存问题。

  
  

第二：无人投资写字楼

• 创业公司减少，导致写字楼空置率提升，以往以投资写字楼为主的投资家们，开始从新定义市场，从而不再继续投资写字楼，写字楼的租金随着住宅攀升到一个高度，率先与住宅到达产业顶部，形成高房价无人租。
  

• 无人租住的写字楼，高居不下的空置率，在继续煎熬中，必然会引发租售价格的下调，这其实很明显，2014年我在租写字楼办公的时候，当时价格每平米65元，如今降到了40每平米，依然空置，这就是其中的环节脱钩了，并没有在最恰当的时机降价，让创业者失败后，在降价，亡羊补牢为时晚矣。

• 互联网新商业重新定义了商业体系，现在都是分散化办公，工作室形式出现，人们越来越注重技术和结果，不再是以前看你表面市里的时候了。

• 一条宽带，两三个人就能顶的上以前即是人的公司和团队，既节省了空间，也节省了时间，还非常高效的产出，所以马云说未来的商业不和互联网挂钩，都将无商可务，这在当时人们还读不懂，近几年发展速度极快，尤其是5G产业的兴起，人们才意识到互联网的重要性，再也不敢轻视了。

社长财经

写字楼空置率过高，意味着一个区域的繁荣度表象高于实际经济水平。

如果一座城市不仅写字楼多，而且写字楼空置率低，那说明这座城市是真的高繁荣度。

通过数据可以看出，北上广深以及杭州、南京等东部强市的写字楼空置率都比较低。

而重庆、昆明、南宁、成都、长沙、武汉等中西部强市的空置率都在30%以上，2019年新进的新一线城市昆明更是高达六成的空置率。

由于企业密集度和人才密集度没那么高，但是又要呈现出发达城市的景象，那么自然是要打造更多的写字楼，可是楼座入住率的增速远远跟不上楼座的建设速度。尤其武汉、重庆、成都近几年对于高层建筑的追求近乎于疯狂，这些高楼都是酒店+写字楼的模式，酒店还可以通过降价吸引住客，写字楼就算租金再低也没那么多租客。

结合写字楼和租金不难发现，租金越贵的反而空置率更低。空置率高的反而租金并不高。中西部的武汉、成都、重庆都是如此。

东部苏州和无锡空置率偏高是因为这俩都是县域经济型城市，尤其苏州更是工厂型经济，本身对于市区经济的依赖度就低，写字楼的需求自然也没那么大。

但是重庆、成都、昆明这些西部城市，城建足以和东部发达城市媲美，空置率却影射了收入和人才吸引力等方面与东部的差距。

城市发展报告

我个人从招聘角度感受如下：

在深圳租的起贵的写字楼的一定是附加值很高的产业，比如很多私募、投行、P2P和拿到了风投的互联网IT企业。当然，老牌大牛企业腾讯，平安这种自有物业的，我们不讨论。

之前我们同事讲过一个规律，说一家金融公司无论到底有钱没钱，业务是啥；公司一定要选择一个漂亮的楼里，装修的高大上。基本上我们所有的金融客户都是这样的，因为这样别人才觉得你们公司有实力，钱给你了不会打水漂。前几年都集中在会展中心那边，这几年往南山搬了不少。

所以，金融公司肯定是租用甲级写字楼的强大力量。但是，现在股市不怎么样，P2P频繁暴雷，整个金融行业都不是处于一个扩张期，甚至是衰退期。所以，金融行业的租赁肯定是减少的。

第二种，拿到投资的互联网企业。在2014年左右，基本谁家都能拿到，都要快速扩张。但是现在市场却是非常谨慎的。慢慢烧完了钱，有一批互联网公司也做不下去了，比如我们一个当时做网上挂号的深圳公司，现在还欠我们十几万服务费。

所以，这些需求也没有了。

另外，就是关外厂房的改造。改造厂房价格底，员工关外生活成本低，大家自然就去了这种办公地。现在很多电商，设计公司都换成了这种办公。

而关内甲级写字楼供应还在增加，动辄300一平米的价格，让利润不高的企业难以承受，而目前也没有新的行业兴起。

前锦牛牛猎头桃子姐

笔者认为：写字楼空置率超过40说明了几个问题：

一是房地产过剩，我国房地产行业的过剩是从住宅，到商业地产，到写字楼，再到特色小镇，是整个房地产的全面过剩，过去20年是全民进入房地产行业，各行各业都在搞房地产，有条件的在盖房子，没有条件的也在盖房子，在这样的背景下房地产行业必然会出现全面过剩。写字楼的表现更加突出些，写字楼只能办公用，炒房者投资写字楼也要把房子租出去，现在房子租不出去了，只能空置。

二是说明我国的经济下行压力大，现在各行各业赚钱难，生意不好做，许多中小企业，许多公司没有生意做只好关门，城市里对于写字楼办公的需求呈现出下降的趋势，而房子是越盖越多，写字楼台的办公需求是在下降的，需求与供给之间是供大于求，未来的写字楼的过剩就会越来越严重。

三是社会发展低欲望的趋势出现，当人们面对高房价和创业难的时候，创业难到时根本无法成功时，无论你怎么努力都找不到出路时，大部分人开始灰心了，一部分人开始了低欲望的生活，不再奋斗不再努力了，于是社会就开始出现低欲望的趋势，一旦社会形成低欲望的趋势，整个衰退趋势就会形成。如果社会的低欲望趋势形成后，整个社会经济就是一潭死水。

所以，笔者认为，当写字楼的空置率超过了40%时，经济问题就已经较为严重了，各种严格的经济限制就应该适当的的放宽，要帮助更多的创业者获得成功，不能让社会向低欲望和啃老本的趋势发展。

您的企业或理财投资遇到任何难题，都可以加盟财富总管投融资联盟圈子咨询。诚邀全国各地有资源、有能力的合伙人合作。如果您认同我的观点，请加我的关注并点赞。如果您的企业遇到，资金，市场，品牌，利润低，投资，产业升级，资本运作等难题，欢迎从我的首页导航条中点击加入我的“圈子”提出咨询，谢谢您们的支持。

金融学家宏皓教授

写字楼空置率高的原因，大家要知道

第一、肯定的因为写字楼这样的办公类地产建造的太多了，投资太大了。从2008年开始我国进行房地产救经济的路线后，绝大多数的城市都开始进行地产开发，除去住宅外，商业地产的开发也是重中之重。而办公楼作为商业地产的重要组成部分，自然成为众多城市热捧的对象。包括如今很多城市的地标建筑还是某某中心，说白了都是办公楼（写字楼）。一组数据分享给大家：2008年我国房地产开发办公楼投资额为1167.17亿元，2017年已经达到6761.36亿元（最高值），2018年为5996.00亿元，可以说办公楼投资一直在加速2018年才开始减速。

第二、房价暴涨和房租暴涨使得企业的日子确实不好过了（尤其是中小企业）。虽然说2008年金融危机我国以4万亿投资额拉动了经济平稳增长，但是也撕开了资本追逐房地产的口子。从哪个时候开始炒房、投资房地产已经兴起，这些年唯一上涨明显的就是房价跟房租。以房租为主要办公场所的中小企业无疑在利润下滑和房租成本过高的情况下不得不选择另谋出路或者寻找其他办公场所。

第三、住宅居民区成为越来越多中小企业喜欢的办公场所。尤其是国家放松了对于公司注册地的要求后（允许有些行业在住宅区办公注册公司），很多中小企业在居民住宅区办公的情况愈发明显。因为住宅区本身的水电费用低不说，而且房租还便宜，这也是吸引很多中小企业在居民区办公的主要原因。

还有其他原因等等，使得写字楼的使用效果和需求量大大折扣，这也是造成越来越多写字楼空置的主要原因。

不论是商业地产还是住宅都要遵守市场规律，商业地产尤其明显

第一、绝大多数的商业地产收益来源还是租金收入（出售缴纳税费太高）。过去因为办公楼稀少，加上位置不错，自然会吸引大批投资者愿意投资。但是随着房价暴涨和房租暴涨，使得越来越多的企业无法承受过多的租金压力。在这种情况下，需求减弱也是必然，很多城市办公楼租金下降就是最明显的例子。

第二、城市一味的依靠土地财政，没有中小企业的发展肯定是不行的。说白了写字楼等办公商业的主要对象还是企业居多，而企业减少或者利润降低必然会引起写字楼空置率提高。所以，对于任何地区来说大企业固然重要，房地产企业固然重要，但是中小企业绝对不是可以随便忽视的。要知道我国中小企业提供了80%以上的就业机会，作用是很大的。

不可否认如今有一些房企正在写字楼上做文章，比如：共享办公室等，其实说白了只是多找个企业承担房租而已。最根本的还是地方对于中小企业的扶持，让中小企业真正有利润。这样的话写字楼空置问题才能真正解决，当然也必须得减少写字楼等房地产的投资额。各位觉得呢？欢迎关心房产和经济的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。

勇谈房产壹贰叁

这几年，诸多城市的写字楼空置率过高已经是不争的事实，我们可以从写字楼价格上面看得到，写字楼市场为什么遇冷呢？

1、经济不景气 这几年随着中国经济增速下降，市场遇冷，中小企业寒冬来临，企业的减少可以直接体现在写字楼空置率逐渐增高上面。

2、供大于求。 房地产过快增长，写字楼存在过度开发的情况，比如一个城市就1000家企业，结果开发商不顾事实开发了2000家的店铺，空置率肯定高

3、个别行业整顿。比如金融领域某些行业整顿，前几年金融疯狂增长导致诸多金融公司出现随着整顿都消失了，这也是导致写字楼空置的原因之一。

综上、写字楼过度开发，再遇上经济的不景气，空置率高也就不难理解了。

我是财经领域从业者，感谢关注和阅读，关注我，一起了解财经知识

财经岛资讯

之前有媒体陆续报道称，很多城市的写字楼空置率过高，包括长沙、杭州、成都等诸多二线城市都出现过部分区域写字楼空置率超过40%的消息。其实，写字楼空置率高早已不是什么新闻了，即使是一二线城市市中心的一些写字楼，我们都经常发现都是整层整层的空关着。

对此，有一位中小企业主曾做过这样解释，他认为这主要是房价暴涨，房租也要暴涨，但是近年来，中小企业的利润却是大幅下滑的，而房租成本过高的结果只能是迫使中小企业要么另谋出路，要么另寻其他场所。所以，初创型公司如果理性的话，肯定不会放在写字楼里办公。

而我们认为，写字楼空置率过高主要有以下三个方面造成的：首先，之前是房价涨，写字楼租金也涨，很多资本都投向了写字楼，造成了一二线城市的写字楼供大于求的局面。2008年我国房地产开发办公楼投资额为1167.17亿元，2017年已经达到6761.36亿元（最高值），2018年为5996.00亿元，可以说办公楼投资一直在加速2018年才开始减速。

同时，真正办企业的人越来越少，近年来创业失败的概率高达百分之九十，很多人创业失败了，已经对此失去了信心。之所以创业容易失败，这既有写字楼的租金费用太高，即使在二线城市中心地段租一个楼面也要几十万/年。而对于初创企业来说，一年下来能保持不亏损就很好了，可能需要几年才能使企业迈上正轨，如果还要再承担高房租这么大的压力。创业者宁愿去替人打工，也不敢创业了。

再者，现在炒房产这么火爆，还有几个人愿意租个写字楼，正正规规的做事业呢？炒房产什么都不需要，只要有点本金，向银行贷上几笔款，坐等房价上涨，一年下来在二三线城市或许也有翻倍的收益，而真正租个写字楼，还要聘请大量员工，还要抓业务，付高昂的房租，累死累活一年也来弄不好还亏损。所以，那些想轻松致富的人，主要是以投机炒房为主，而不愿意再尝试创业的艰苦。

最后，写字楼不仅租金贵，水电费用都比居民住宅高，业主还要不断的涨价。所以，现在越来越多的中小企业都跑到居民住宅区去办公了，尤其是国家放松了对于公司注册地的要求后（允许有些行业在住宅区办公注册公司）。对于中小企业主来说，住宅区本身水电费用便宜，而且房租也还好。现在，从写字楼搬到居民区办公的中小企业越来越多。这也是写字楼高空置率的原因。

写字楼空置率高早已不是新鲜事情了，因为现在国内经济不景气，房价、房租还乱涨价，中小企业本来已经生存困难，还要面对高房租的压力。所以，一些人干脆拿了创业资金去炒房了，有的人则因创业失败不敢再办企业了，更有的企业直接租到居民区去办公了，这样写字楼需求大幅下降，而投资写字楼的人想要出手也很难，因为要接盘者要全款拿下，所以，写字楼也只能一直空置着。

不执著财经

最近几年，在整体经济发展形势不太乐观，经济下行压力增大的情况下，写字楼空置率现在已经成为了大家讨论的热点。特别是从去年开始，随着P2P等金融行业受到严重冲击，深圳的甲级写字楼空置率迅速上升，这让大家对写字楼的空置率更加关注。

目前我国大部分城市的写字楼空置率都非常高。

目前出现写字楼空置率上升的并不是深圳一个城市，实际上全国大部分城市的写字楼空置率都是非常高的。比如下图是2018年我国一些主要城市写字楼空置率的排名情况：

从全国各地的写字楼空置率来看，除了北京、广州、香港、台北的写字楼空置率比较低之外，绝大多数城市的空置率都达到10%以上，甚至连上海，深圳这些一线城市的写字楼空置率都超过了15%。一些二线城市的写字楼空置率甚至达到30%以上，部分城市比如南宁，长沙，贵阳这些城市的空置率甚至接近50%。

写字楼空置率长期居高不下说明了什么问题？

按理来说写字楼是一个城市经济发达一种直接表现，一个城市到底发不发达，直接从他的CBD就可以看出一番。但是最近几年全国各地都在大力兴建写字楼，而且一栋比一栋高，甚至一些不具备实力的城市也在大力兴建各种写字楼，所以我国的写字楼市场发展到今天已经不能真实的反映一个城市的经济发展情况，这里面的问题是比较复杂的，至于我国大部分城市写字楼空置率长期居高不下，至少说明了几个问题：

第一、很多城市的经济对房地产有很大的依赖性。

最近几年各大城市都热衷建立各种高楼大厦，即便在写字楼空置率非常高的情况下，仍然在不断的建新的楼，但是当地的经济远远消化不了这些新增的写字楼，所以最终导致楼越建越多，空置率越积越高。

而各大城市之所以这么热衷的建立写字楼，这里面只有一个很大的原因是大力兴建写字楼可以直接带动当地经济的发展，特别是带动GDP的增长。目前很多城市的房地产投资占GDP的比重是非常大的，比如下图是2018年我国一些主要城市房地产投资占GDP比重的排名情况。

从这个数据统计结果来看，很多城市房地产投资占GDP的比重都达到10%以上，甚至有部分城市达到30%以上。正因为经济对房地产开发有严重的依赖性，所以很多地方为了保持经济的增速只能不断的加大对房地产的投资，这是见效最快最直接的刺激经济手段。

除了经济对房地产有严重的依赖之外，很多地方政府的财政对房地产开发也有严重的依赖性，目前卖地仍然是很多地方政府主要的财政收入来源，如果截断了房地产市场那么当地的财政收入会受到很大的影响。比如下图是2018年，一些主要城市土地财政依赖程度排名。

可以看出目前很多城市对土地财政的依赖度都达到了50%以上，甚至有部分城市对土地财政的依赖度超过了100%。

第二、说明当前房租比较高。

现在社会上出现了一种很奇怪的现象，一方面是各种企业生存比较困难，生产成本比较高，这里面不仅是用工成本，材料成本上升，还有一个更关键的是租金成本上升。但市场上却出现了一个比较奇葩的现象，虽然写字楼空置率比较高，但是很多业主却不愿意降低太多的租金来把这些空置的写字楼租出去。

所以我们看到很多企业因为成本压力上升，只能从写字楼搬到租金更低的地方去。比如最近两年深圳很多市中心的企业都纷纷搬到龙华龙岗等租金更低的地方去，所以导致了福田等一些核心地区的写字楼空置率在不断上升。

第三、说明很多城市经济存在脱实向虚的倾向。

房地产空置率的居高不下，我觉得跟资金的投向有很大的关系。过去几年，我国的金融市场一直存在着脱实向虚的情况，一方面是中小企业面临融资难，融资贵的难题，他们很难从银行贷到款，另一方面是银行却把大量资金投入到房地产行业当中。

当房地产的融资成本比较低，而且获取资金的来源比较容易的时候，大量的开发商就会从银行借钱去开发项目，而很多开发商在开发项目的时候，更多的不是考虑市场的实际需求，而是在进行一场博弈。比如南宁，贵阳这种城市GDP体量是比较少的，但是他们的写字楼在全国确实排在前列的，比如下图是截至目前我国一些主要城市已经建成的200米以上高层建筑的排名情况。

比如2018年南宁的GDP排在全国第50位，但是目前南宁所拥有的200米以上高层建筑的数量就位居全国第十，300米以上的超高层建筑甚至超过了上海武汉这些城市，这是非常另类的一种存在。

但是这种脱实向虚的投资是缺乏根基的，因为写字楼的繁荣是建立在实体经济繁荣的基础上，没有实体经济的支撑，写字楼终究不可能有繁荣的市场。

特别是最近几年在实体经济表现不理想的情况下，依赖于实体经济而存在的一些非实体经济，包括金融，互联网，外贸等企业也会受到影响，而这些企业一般都是写字楼的主要租客。

由此可见经济的脱实向虚带来的影响是比较大的，而写字楼空置率居高不下，只不过是这种脱实向虚最直接的体现而已。

關鍵字: 房产 空置率 写字楼