利率比较

各家银行办理按揭贷款，主要参照人行公布的贷款基准利率进行上下浮动。

以目前贷款基准利率来看，公积金贷款5年期以上基准利率为3.25%，普通商业贷款5年期以上4.9%。

通过目前房贷利率市场的分析，以基准利率办理房贷的银行很少，现在至少都得上浮10%以上，动辄还要上浮30%左右。

我们在相同的条件下计算下二者利息差距。其中条件房贷30万，贷30年，等额本息还款方式。

商业贷款总利息达到27万以上，每月还款1592元，而公积金贷款总利息17万，每月还款金额仅1305元。

二者相同条件下，总利息差了近10万元，公积金贷款省钱啊！

贷款额度

公积金贷款作为政策性贷款，是有额度限制的，根据各地公积金贷款政策不同，综合来看，针对首次公积金贷款购买首套住房，单人最高贷款额度在50万左右，夫妻双方都有公积金的情况也就100万左右。

而对于二套房或者二次使用公积金贷款，额度也会相应下调。

并且如果贷款人名下有其他负债的情况，公积金额度在最高额度基础上还需要减去相应的负债总额，才是最终能办理的最高贷款额度。

商业贷款主要还是看借款人是否符合贷款条件，额度来说还是要看借款人的还款能力，负债能力等。原则上只要你具备还款能力，交齐首付款，对利率没有太大要求，可以贷百万以上没有问题。

当然，如果你具备公积金贷款条件，但是受额度影响，没法进行公积金全额贷款，又想享受公积金带来的利率优惠，可以选择公积金组合贷款的方式，同样可以为你省去一笔不小的利息支出。

财富公元

简单的说用公积金贷款买房子，利息比较低，但是贷款总额受到限制。有一点尤其需要注意的是，如果未来把房子卖了，公积金贷款的提前还款手续，多一个特别的步骤。

01，利息和总额

用公积金贷款来买房子，最显著的优点就是公积金的贷款利率低很多，所以造成20年或者30年的贷款，总利息额少很多。

所以几乎所有人都知道这一点能用公积金贷款的，绝对优先用公积金贷款。

但问题是很多人没有住房公积金，有一些一手楼盘销售的时候也限制使用住房公积金，如果是二手楼的交易，前业主有可能要求做商业贷款，这样的话他拿钱会快很多。

另外一点需要注意的是，公积金贷款的总额都受到限制。现在很多房子的总价要几百万贷款也要几百万，即使夫妻双方同时有公积金，也很难获得足额的贷款。所以很多人使用组合贷款的方式。

也有些人没有算清楚利息的差额，只是为了省麻烦就选择了纯粹的商业银行贷款，那就亏大了。

02，提前还款

正常来说，因为公积金贷款的利率很低，一般人都不会选择提前还款。

如果房子还没有还完贷款，就进行出售交易的话，那就需要提前还款。这里需要注意公积金贷款的提前还款，要多走一个步骤，也有可能产生新的费用。

需要先向市住房公积金中心提出提前还款的申请，获得批准之后才找相应的银行提前还款。所以这里是要多一个步骤，也需要花多一点额外的时间。这一点是大多数人没有考虑的。

但不管怎么样可以使用公积金贷款，当然优先使用公积金。

财说得明白

区别就是钱差太多了！建议问这个问题的人，先去看看公积金和银行商贷的利率差别有多大再说吧。

公积金贷款利率是多少？

目前5年期及以内公积金贷款利率是2.75%，5年期以上公积金贷款利率是3.25%。不管是2.75%还是3.25%，都非常低，这是我们能从机构借到的最便宜的钱。二套房公积金贷款利率一般上浮10%，即3.575%，也比较低。

只要央行不降息、不加息，公积金贷款利率就会维持不变。自2015年10月央行最近一次降息以来，银行存款、贷款利率都降到一个非常低的水平，公积金利率自然也非常低，并且此后这4年公积金利率一直没变。

商业银行贷款利率是多少？

银行商业贷款利率就要高很多了。根据央行规定，目前1年期及以内贷款基准利率是4.35%，1年以上、5年期及以内贷款基准利率是4.75%，5年期以上贷款基准利率是4.9%。

有两点需要注意：一是大部分房贷都在5年期以上，也就是要参考4.9%的基准利率；二是目前房地产调控比较紧，信贷自然也比较紧，不管是首套房还是二套房，房贷利率都在基准利率的基础上有一定幅度的上浮。

目前全国首套房贷利率平均上浮10%左右，也就是5.39%，二套房贷利率平均上浮20%左右，也就是5.88%。

对于首套房来说，公积金贷款利率是3.25%，银行商业贷款利率是5.39%，后者是前者的1.7倍。

公积金贷款和银行商业贷款利息差多少？

我们举个例子，如果一套房子贷款100万元25年，用公积金贷款的话，等额本息还款方式下，月供是4873.16元，一共要还146.2万元，其中包含46.2万元的利息。

如果用银行商业贷款，利率是5.39%，月供是6075.36元，一共要还182.3万元，其中包含82.3万元利息。

商贷利息比公积金利息多出了36.1万元，这下大家能看到差距了吧？

公积金贷款问题

谁都知道公积金贷款利息低，但大部分人用的仍然是银行商业贷款，这是为什么？最主要的原因是，公积金贷款额度有限，组合贷又太麻烦、耗时长，所以很多人只能选择商业贷款。

比如北京市，以前公积金贷款最多能贷120万元，只要你的工资有1万多，基本上都能贷满120万元。但2018年出了一个新的政策，公积金贷款额度也工作年限（缴费年限）挂钩，每缴存一年，就多10万元的贷款额度，工作满12年才能贷120万元。

但实际上，北京房价很高，房贷动辄就一两百万以上，如果公积金只能贷二三十万、四五十万，绝大部分人的需求无法满足。

组合贷有个问题就是：耗时太长，是纯公积金贷款、纯商业贷款的2倍，因为要逐个审核、逐个放贷。但是很多业主等不了这么久，也许急需买房的钱，比如换房，就等不了太久。所以很多人就只能进行商业贷款了。

小斯笔记

最大的区别就是，用公积金买房可以少付很多利息，如果只用公积金贷款可以少付至少30%以上的利息。

目前公积金贷款利率是3.25%，商贷基准利率4.9%，光利差就差了30%，更何况现在银行商业贷款基本都会上浮10%～20%呢。

以上海为例，公积金最高可以贷120万，贷款利率是3.25%，商贷我们按基准利率4.9%计算。

假设一套房子400万，首付30%是120万，还款方式是等额本息，贷款期限30年。

第一种情况：用公积金贷款+商业贷款组合贷。

那就是首付120万，总贷款280万，其中公积金贷款120万，利率3.25%，商业贷款160万，利率4.9%。

最终要还的贷款总额是613.71万元，其中利息213.71万元。

再看第二种情况，不用公积金贷款，纯商业贷款。

那就是首付120万，总贷款280万，利率4.9%。

最终要还的贷款总额是654.97万元，其中利息254.97万元。

可见，如果用公积金贷款，可以少付41万的利息，少还了16%的利息，这还是在基准利率4.9%的情况下计算的。

目前很多首套房银行贷款都是上浮10%、15%左右，那就是5.39%、5.635左右了，如果按照上浮后的利率计算，这个相差就更多了。

另外，上海总房价比较高，对于总房价低的城市，公积金贷款的优势就更明显了。

有些城市，只用公积金贷款就能覆盖首付之外的所有贷款了，那少付的利息至少也有30%以上了。

所以，在买房的时候，建议能用公积金贷款就用公积金贷款，能为自己省下一笔不小的钱呢。

我是万能的老左，如果你还有其他问题，或者不同意见，欢迎在评论区给我留言。

万能的老左

不管贷款期限长短，用住房公积金和不用公积金买房的区别都是非常明显。

第一、息差和月供区别明显

用公积金贷款买房和不用公积金贷款买房，在月供和总息差方面的区别是很大的，公积金贷低很多。小菜将举例进行说明：

测算前提，忽略公积金额度不够的问题，假定70万都可以贷成全额公积金贷款。组合贷存在诸多个性，月供和总息差介于纯商贷和纯公积金贷款之间。

比如，买总价100万的房子，首付30万，贷70万，贷20年，分别测算商业贷款和公积金贷款的月供和总息差。

01、等额本金还款方式

总利息上，公积金贷比商贷少73806.25元；月供上（首期还款），公积金比商贷少612.19元。

02、等额本息还款方式

总利息上，公积金比商贷少94196.18元；月供上，公积金比商贷少392.48元。

第二、公积金利用率、便捷性有较大区别

公积金贷款的前提是买房人有公积金，而且满足公积金贷款的缴存条件，才能申请公积金贷款。申请下来公积金贷款后，会有诸多政策上的便利，能最大限度地使用好个人公积金。

01、公积金贷款对公积金的利用率更高

买房用公积金贷款后，可以从个人的公积金账户直接扣划每月缴存的公积金用于冲抵每月月供，不足部分自己在往还款账户上存一些就行了，不用每年开证明去公积金管理中心支取，手续上更加便利，公积金利用率更高。

02、商贷要使用公积金手续更繁琐

商贷的话，要使用自己的公积金款项，只能单位开证明，每年去公积金管理中心支取，多数地方一般限制每年支取一次；而不能从每月缴存的公积金账户直接扣划，要使用公积金账户上的钱，手续上更繁琐些。

第三、储蓄和生活品质有较大差别