今天看到一組數據，跟大家分享一下。
根據中泰宏觀的報告，過去3年內，每年我國新建商品房面積，足夠4000萬人居住。而每年城鎮人口的增加幅度，僅僅只有2000萬人。
這樣算來，3年蓋了1.2億套房子，真正的居住需求可能只有6000萬人。更何況，按4口之家一套房子，6000萬進城人口中，只需要1500萬套房子就夠。
也就是說，從2017-2019年，我們蓋了1億套多餘的房子。
這確實是個很尷尬的事，現在很多人天天說自己沒房住，深究起來，只不過是想在大城市紮根，不想回中小城市、地市、縣城裡定居罷了，過去幾年內加蓋的大量房產，足夠大部分流動人口居住。
去掉極少數的洋房、別墅以外，這幾年蓋的房子，絕大部分都是高層住宅，
如果按照這種趨勢發展下去，每隔3年都要多出1億套房子沒人住，也就意味著，10年後，將會有3億多套房子是多餘的。
供過於求的直接後果，是房價步入長期走弱趨勢。
除此之外，“房子越高，孩子越少”，高層住宅越多、生育率越低的特徵，也不可忽視。
經濟學家李迅雷曾闡釋過這種現象。
聯合國公佈的《2019年世界人口前景》報告，CTBUH全球高層建築數據庫公佈的高度世界排名前100位的已建成摩天大樓數據，可以發現很有意思的特點。
這100座摩天大樓分佈在10個國家或地區，而這10個國家和地區2019年的人口粗出生率（1年內平均每千人中出生人數的比率）均低於世界平均水平。
比如中國、阿聯酋、美國所擁有的摩天大樓數量，均超過10座，而人口粗出生率也只有10-12‰的低位水平。
此外，2016年至今房子加蓋了1億多套，與此同時，我們的生育率也一直處於下行趨勢。
2016-2017年剛剛實行二胎政策時，新生兒大增到1786萬，2018年降到了1523萬，根據母嬰行業觀察的數據，2019年新生兒數量可能還不到1200萬。
此外，根據國家統計局和民政部的數據，我國的結婚率自2014年開始下降。2013年至2017年之間，我國的結婚率由9.9‰降至9.6‰、9‰、8.3‰、7.7‰。
很明顯，從2014、2016年到現在，房地產飛速擴張的同時，生育率、結婚率等指標在加速回落。
這就是現在樓市出現的“生育率幻覺”。
什麼意思？大家都以為人們不想生孩子的原因是教育費用高企、沒有精力照看、單身丁克主義流行。
實際上，卻是因為房子越蓋越多，高層住宅大面積普及，房價上漲造成的一種“生育”牴觸心理。
經濟學家周天勇此前指出：人們越是居住在鄉村和小鎮上的低矮宅院中，出生率越高，在高樓中工作和居住，在地鐵和公交上串行，對生育形成不利因素。
他舉例稱，日本的鄉村和小鎮，出生率可達到1.5甚至更高，而在特大城市，出生率只有0.6到1之間。
人口專家梁建章之前在演講時稱：在北京、上海這樣大城市裡，生育率是全世界最低的，平均一個育齡婦女只生0.6個小孩，就是每代人會減少2/3，農村則相對多一點。
房子繼續蓋，孩子生的越來越少，30年後的樓市會變成什麼模樣？
首富馬雲之前用“兩句話”道出了結局，點明瞭未來的後果。
去年的5月份，在阿里巴巴第十四屆集體婚禮上，馬雲表示：30年後，每對年輕人要養8個老人，管理5套房子，未來房子不值錢。所以，婚姻不是為了一起買房子車子，而是為了一起生孩子。
這個話並不是危言聳聽，應該引起我們的警惕。
一方面，生育率繼續下降，老人增多的趨勢難以逆轉。
社科院之前發過一個報告，到2050年，老年人會達到總人口的三分之一，環顧我們周圍，每三個人裡就會有一個人年齡超過65歲。
另一方面，房屋過剩，又會對房地產形成“雙重擠壓”。
根據克而瑞的報告，2018、2019連續兩年房地產銷售面積達到17億平米以上，隨著落戶政策的放開，沿海、東部的少數一二線城市，會加速虹吸中小城市與農村的人口，在遍地充斥老年人的小城市，房子變成“白菜價”並非不可能。
有人可能覺得：房子過剩了自然會降價，孩子變少了身上的負擔也會變輕鬆，這樣的結局沒什麼不好。
但是，換個角度想一想，你所在的城市，在未來的某一天，街道上了無生氣，幾十座高層住宅在空置，商業凋零，人煙稀少，公共設施少人維護，家裡一堆老人等著養，誰又能處之泰然？
人們常說一句話：雪崩時，沒有一片雪花是無辜的。
這句話套用在樓市裡也一樣，正因為過去幾年高槓杆炒房客橫行、大量開發商下沉小城市、拆遷戶在各個城市“掃樓”，才形成了如今尷尬的局面。
要想解決這個難題，是與“房子越多，孩子越少”相對應的辦法：少蓋房，多生娃。
比如，像人口專家建議的那樣，降低育兒成本，大量興建3歲以下幼托中心，降低女性就業的難度。
比如，中小城市大幅減少供地，各地土地出讓與常住人口規模相匹配，各地落戶限制進一步放開。
這也是目前房地產市場正在走的路，雖然很難，但值得慶幸的是，我們已經邁出了第一步。
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