旺鋪稀少，成功的旺鋪操作經驗往往很難複製，但失敗的商鋪卻總有很多共同之處。
蔚藍認為，從失敗中總結經驗教訓，可以幫助我們避開死鋪。
1死於遠郊商鋪
現在很多商鋪包裝手法一流，售價過高，遠超實際價值。
遠郊住宅商鋪既不容易預測未來的小區入住量，又無法預測周邊租金，對投資眼光的考驗極其嚴格。
2死於面積太大
大商鋪的租客，大多賣的是單品價格高的產品（或服務），一般為享受型消費，並非生活必需品。
當經濟不景氣的時候，社區大商鋪租客生意會先垮，小商鋪租客反而不容易受影響。
45㎡以下的社區商鋪是比較安全的，對抗電商或者經濟下行衝擊更容易。同等地段的大商鋪空置率會更高。
3死於門面太窄
面寬小，進深大的商鋪，很容易變成死鋪，不少死鋪的深度是寬度的好幾倍。
一般商鋪開間進深比在1:2-3:10之間，3:5最有利於經營。
商鋪的主要價值在於露出來的面寬，進深越大越不值錢。
例如，一個面積為90㎡的大進深商鋪，如果前後分割出租，前面20㎡租2萬元/月，後面70㎡租給隔壁餐館做後廚，租金可能1萬元/月都租不到。
4死於社區太小
社區戶數低於2000戶（大概相當於8棟高層）的小社區，入住人口太少，總消費額有限，無法供養需要高流量的社區小商鋪。
如果小區周邊又沒有小區外的居民路過補充人流量，商鋪的投資價值就會再次被擠壓。
5死於豪宅商鋪
很多人認為有錢人的錢更好賺，其實未必。
豪宅的容積率低，小區人口少。
人口太少，會導致社區商鋪無法完成大流量高頻次低消費。
對於高消費生意來說，雖然豪宅業主消費能力強，但大多業主往往又不會選擇在小區完成高端消費。
最重要的是，豪宅商鋪直接對標豪宅的售價，價格過高，實際價值往往還比不上大社區商鋪。
6死於單面人流
商鋪只有單面有人流量經過，另外一面人少或者完全無人經過（比如斷頭路）。
少一面人流，商鋪的投資價值會直接被腰斬，甚至直接變成死鋪。
這種商鋪，開發商折扣也並不會很多，完全不值得入手。
下圖為保利觀塘社區商鋪，商鋪前面是一條斷頭路，轉角商鋪的價值幾近被腰斬。
7死於臺階太多
5步以上的臺階，每一步臺階都是通往死鋪的道路。
5步臺階看似不起眼，卻會成為天塹，直接斬斷商鋪投資價值。
顧客進店消費，需要走上走下，非常影響消費舒適度。
很多顧客看到臺階太多的商鋪，暗地裡就會打消進店的念頭。
5步以下的臺階，如果臺階上有空地，可以在大臺階佈置休息桌椅或當做商品展臺，弱化臺階的缺點（需要確認是否合規）。
春上南濱大臺階商鋪（後文會專門介紹這兩個商鋪）
8死於商鋪遮擋
一覽無遺、可直行達到的商鋪最好。
商鋪與人流主幹道之間有綠化帶、花壇、消防栓、隔離欄或者街道樹木阻隔或者遮擋。
阻隔使消費者不願意繞過障礙進店，遮擋遮蔽消費者的視野。
阻隔和遮擋越嚴重，商鋪價值越低。
本文為商鋪進階6部曲中的第3部上篇，未完待續。
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