全雳看公寓
是不是坑，关键看是什么时候买的。
如果是在房价没有涨起来的时候买的，无论是哪个，都不是坑，而是矿，金矿。因为，此后的价格上涨，足以让这些原本很一般的商品，都变成了奢侈品，利润极其丰厚。
从现在来看，要想不成为坑，只有一种情况，那就是区位。也就是说，如果区位好，能够带来较为丰厚的现金流，就不会成为冷。所谓现金流，就是出租的条件很好，市场需求较大。否则，很难避免成为坑。尤其是商铺，没有好的区位，在电商已经很普及、很发达的情况下，就更是无法避免成为坑，而且是深坑。
所以，一定要慎重，不能再轻易出手。
谭浩俊
商铺、别墅、公寓、海景房，号称买房投资“四大坑” ，这个说法还是挺真实的。
1.商铺
这几年，普通住宅的行情，不论大大小小的城市，价格基本都翻翻了。但是，商铺价格却是一降再降。所以身边前几年买商铺投资的人，其实都是很后悔的。因为做了一笔非常失败的投资。失败到连回本都不可能了，都是亏的。所以我们现在看到新闻上甚至出现一些，买了商铺之后，找开发商闹，要退钱的。
现在城市里的商场越建越多，但是真正生意好的商场，很少。所以我们到商场购物，一般会发现，除了餐厅和一些快销品牌外，其它声音都很冷清。甚至有很多商场，因为地段、定位等问题，倒闭的不计其数。还有一些楼盘自带的底商，楼盘开盘都好几年了，这些商铺还都是空着的，根本租不出去。想卖掉，现在的市场价又远远低于自己曾经的买入价，只能打掉牙往肚子里咽。所以，商铺确实是一个大坑。
2.别墅
如果我们单论居住体验，可能大家都梦寐以求，想买套别墅。但是，如果我们从投资的回报率角度来看，别墅的投资回报率实在是太低了。
比如在杭州的城西，同样的地段、学区，相邻的两个小区，一个是别墅，一个是普通高层。在这一轮的房价大涨中，普通高层基本上涨二至三倍。但是别墅呢，三年前到现在，涨幅极其微弱。假如三年前用买别墅的钱，购买三套住宅，投资回报绝对比你买别墅高很多。所以有人开玩笑说，三年前买不起别墅，只能在一个高低配的小区，买了高层。三年过去了，把高层一卖，发现凑一凑居然住的起别墅了。
3.公寓
买公寓，除了少数女性买来做单身公寓外，大多数都是投资的。所以早年经常会有投资客，一次性买一层楼的公寓，装修了之后出租。但是公寓的投资回报率怎么样呢？
在早些年房价还比较低的时候，投资公寓还是很划算的。比如，小编家附近有一个公寓项目，都是40平左右的单身公寓。前几年刚开盘的时候，五十万就可以买一套。租金比周边普通小区贵一倍，并且现在转手卖的话，也能卖到两万多/平米。所以，前几年买一套这样的公寓，不论是出租还是转手，肯定是赚的。
但是如果现在买，就已经不划算了。比如杭州城西刚新开了一个公寓项目，由于正好在阿里巴巴附近，开盘价达到32000/平米。这样的价格，只靠出租，要多久才能赚回成本。并且现在房价已经处于高位，已经不能期待这个公寓本身自己能有什么涨幅了。所以能不能回本，都是问题。
4.海景房
除了有钱人买海景房度假外，海景房的市场真的很小。并且海边特别潮湿，一年顶多也就住一个月，房子年久失修，问题特别多。自住也很不舒服。海景房还有一个问题就是配套特别差，你本来为了度假，买了海景房，真正住到房子里的那个月，你会发现，住的不舒服，吃饭不方便，出行不方便，生活各种不方便。并且小区空置率特别高。
而如果投资买海景房，很不幸，你绝对就被套牢了。没有产业支撑的地区，房价是不会有前途的。海景房的唯一卖点就是海景。除了这个之外，一无所有。这就注定了海景房，不会有什么投资回报。真正家里决定卖掉的时候才发现，你家的房子，已经有价无市，很难卖出去了。
杭州房产信息
这个说法太绝对化了，没什么东西非此即彼。下面我来结合自己和亲戚的情况谈谈这其中三种：别墅，商铺和公寓，我住的地方不靠海边，所以对海景房不太了解，知道的也是道听途说或者从网上看到的。
先来说说别墅，因为我上个月刚买了一套双拼别墅。我是这样决定的：1我们周围有几个别墅盘，著名的有夏阳银湖别墅，豫园别墅，金色威尼斯别墅，卧龙湾别墅。这几个别墅增值不快，但是持续增长。而且别墅是稀缺资源，国家对别墅用地管控越来越严，再加上人们对居住条件要求也越来越高，以后别墅上升空间会很大，当然不能选郊区，郊区的别墅不适合国人，适合美国人。
商铺，必须选十流量大的地方，我家亲戚在义乌商贸城买了一套商铺，05年买的时候了，一共十万块钱。现在每年的租金六万多，而且根本不愁没人租。如果买在小区的商铺或者人流量不大的上那就完了。根本租不出去。
公寓只能出租即使是施教区的公寓，也不能作为孩子上学的依据。而且只能出租给未婚青年。把人喝一般家庭很少住公寓去住。而且他的水电费比较高。
吃你个大西瓜
楼市四大坑:商铺，别墅，公寓，海景房？
个人觉得这个说法有点以偏概全，毕竟事事无绝对；
第一、商铺；房产界一直流传着“一铺养三代”这么一个说法，虽然按照目前的情况来说，一铺肯定养不了三代，但是部分地区的商铺还是非常有价值的！
我们可以来算笔账，以本人所生活的城市三亚来说，一套60平的商铺大概卖130万，月租金收入7000左右（位置不同价格有差异）；这样算下来一年也就是84000，那么租金回报率就是6.5%左右；也就是说大概需要15年左右才能收回成本；这期间还没有算上房价的增长和通货膨胀等因素；所以部分地区的商铺还是有一定的价值；
第二、别墅；别墅其实也不算坑，只是买的时机不对，而且位置没选好；三亚市区某个项目的别墅，2014年新房售价500万，目前二手价格在1200万左右，所以别说别墅没价值，只怪你没选对；
第三、公寓；目前已经实行不动产登记，40年产品和70年产权没多大区别；就只是交易的税费以及水电费物业费不同；一些大城市像北上广深的公寓该有的价值还是有的；
第四、海景房；都说海景房潮湿，盐分大，容易腐蚀家具；我也只想告诉你，那还是因为你没选对地方，在海南买过房子的客户都知道，海景房是最贵，也是最保值的！而所谓的潮湿也只是地区气候差异罢了；
综上所述，商铺，公寓，别墅，海景房虽然有其劣势所在，但事事无绝对，有部分地区的产品还是有价值的！
Fang柳泽平777
房子是拿来住的，不是拿来炒的。
第一商铺。大凡买商铺的人，都是看好商铺的投资回报。也就是说他手里已经有一套或者几套房子，住房是一点问题都没有。那么他要买商铺，这就要看商铺的地段和商铺的运作了。看商铺投资是否划算，要看20年之内租金能不能回本。比如说一套100万的商铺，(100/20=5)年租金达5万以上，这种商铺是具有投资价值的。如果回本年限达30年的话，那这种商铺就没有任何投资价值了。
第二别墅。买别墅的人基本上都是手里握有大量资金，或者身份显赫。他买别墅的价值不一定在于升值，而是要结交别墅的圈子。大凡买得起别墅的，都处于这个城市的中上游阶层。他们对价值观，生活圈子，都比较看重。所以，别墅尽量买高档小区，可以提升你的交际圈子。这样算来就不存在投资失败不失败的情况，因为圈子给你带来的价值是没有办法估量的。
第三公寓。公寓要选在写字楼多人流量比较大三圈比较集中的区域。因为只有这种区域才比较好出租。公寓目前交易政策，拿来升值投资显然是不划算。
第四海景房。海景房我不是很懂，但我有个叔叔买了两套。从来没有去住过，他现在除了后悔还是后悔。
以上回答希望对有些看官有帮助。
卖房老李
为什么要买公寓！这是我看过最有价值的理由！
1.公寓不限购！不限贷！买得了！买得起！住的方便，面积小，单价低，月供低，总价低，还款时间短，非常适合投资，也适合过渡。
2 .物权法确定公寓属永久产权，虽40年土地使用权，但到期可有偿续期，即使公寓拆迁赔偿金比70年住宅高很多。
3.公寓可自住，可注册公司。公寓周边配套齐全，交通便利，购物逛街，饮食方便。物业管理也更加的规范和到位。公寓一般住单身贵族，企业白领，整体人群素质高。
4不限购不限贷，公寓对二次换大面积住房无影响，仍能享受首套按揭利率。公寓比住宅的租金要高。公寓附近商铺结构配比比住宅的商业配比合理，所以很快可以形成以小区为中心的商业氛围，吸引人气，人气高了，投资回报率的必然会高上去。
5全国绝大多数地区户籍制度已放开户籍学籍已不是问题，水电费也绝没有谣传的高，即使没有煤气入户，全电更省更安全！交易税费交易价评估价作平全部也只有3%的税！
公寓的投资回报：你买一套40平米40万的公寓，首付20万，贷款20万；月供2100元，然后你出租出去一个月租2000——3000、你实际还款变成0、甚至还有余！
龙图咯
这种说法是有道理的：
首先看商铺，现在的商铺是大量过剩的，由于房子盖的太多，每个城市都有大量的商铺，随着移动互联网时代的来临，所有人的购物习都改成了网上购物，电商平台让大量的商铺实体店东西卖不出去，于是商铺就成了卖不出去或租不出去的资产。现在投资商铺赔钱是必然的，关键是赔钱你想卖还没有人要。
其次看别墅，笔者考察过大量别墅，说实话国内的所谓别墅真的是让人笑掉大牙，不知道的人还以为国内的别墅真的是别墅，其实国内大量的别墅住着不方便，表面看好像几层，实际每层的使用面积很小，并不适合住人。只有到欧美去看人家的别墅那才叫别墅。国内别墅现在成了富人看不上，穷人买不起的产物，还不如农民自己盖的小楼房。前不久笔者看了考察了北京大量的别墅，大量的别墅是租不出去，卖不出去。
其三公寓，我国的所谓公寓都是商住两用房，有的是四十年产权，有的是五十年产权，公寓过去主要是一些小公司办公和住都在一起，现在也是租不出去，卖不出。你住在里面里面有人办公，在里面办公的都是小公司，人员杂乱。前不久笔者在北京调研了一些公寓，基本是租不出去，卖不出，全都砸在投资者手里。
其四是海景房，海景房是最大的骗局，一些卖海景房间专门到菜市场，超市诱骗老头老太太，欺骗没有见过海的老人。海边并不适合住人，有点常识的人都明白，大海看一看可以，很美。但是，海边住人太潮湿，长时间住在海边的人容易得风湿病，而且国内的所谓海景房各种设施都不全。
所以，说楼市有四大坑：商铺、别墅、公寓、海景房！这种说法是正确的。如果您的企业遇到融资，市场，品牌，利润低，投资，产业升级，资本运作等难题，欢迎从我的首页导航条中点击加入我的“圈子”提出咨询，谢谢您们的支持。
金融学家宏皓教授
有人说，楼市有4大坑：商铺、别墅、公寓、海景房！你觉得对吗？我觉得这种说法不够准确：
首先，任何事物都不能以“非白即黑”下结论，所谓的坑也分大坑和小坑，深坑和浅坑。以商铺为例，虽说存在回报率低、不易转手、产能过剩等缺陷，但回报率在7%以上的合格商铺不能说没有，数量较少而已；别墅就更不能苟同了，只要是用来自住而不是用于投资，住着肯定比商品房更宜居、更舒适；而公寓（还有写字楼）只要位置好，租金收益稳定的也有不少；海景房同样如此，感觉住着舒服就行。
其次，说购买或投资这四类地产是个坑，那是把它们放在房地产这个小筐子里来论英雄的（与商品房相比较当然差距太大），但是如果放在所有投资项目中就不能一概而论了。比如说去从事高风险的炒股、基金、放高利贷、网络理财等等，很多项目可能最终会血本无归；投资房产再亏最后还有实物在，相对来说还是比较稳妥的投资，只是在楼市这一块选项不太合适而已。
另外，世上没有稳赚不赔的投资，高收益高风险、低收益低风险，风险与收益永远成正比；投资还分短期、中期、长期，房产类投资不能以一时一事而论成败，就不能允许有咸鱼翻身的那一天？
抽时间来看看
很高兴回答这个问题。
观点：个人观点表示不认可这种说法。
房地产行业经过30年的发展，已经成为了一个成熟而稳定行业，其产品不断创新优化细分，符合每一个商品市场发展的规律。商铺、别墅、公寓、海景房这几种产品，都是属于商品房市场的细分产品，我认为存在即合理，那么下面们从四种产品来看，一一论证我的观点。
商铺
商铺产品作为房地产产品中的一个大类，与住宅、办公写字楼并驾齐驱。商铺产品不仅仅是一种产品，更是一种投资的工具，其价值在于投资收益，自营或者出租都可以获得收益，所以对于商铺来说，其地段就显得更加重要。但是随着社会经济的发展，电商对于实体经济存在着巨大的冲击，那么商铺产品作为实体经济的零售市场的经营场所，就首当其冲受到一些冲击。但是我们可以看到，不论电商如何发展，商铺产品仍然大量存在，仍然是开发商开发楼盘项目的必备配套，为什么？因为人们的日常生活仍然离不开实体店面，所以商铺绝不会成为楼市的坑，而是必备品类。
别墅
别墅产品是住宅中的高端产品，其满足的客户群体确实比较小众，说白了都是有钱人买的。虽然受众面小，但是别墅仍然存在着潜力市场。随着中国经济的发展，就目前来讲中产阶级居多，富人还是少数，但是随着经济的持续增长，富人阶层的人数也在连年上涨，谁不想有钱了住豪宅呢所以别墅产品的未来市场依然很好。
公寓
公寓产品完全是一种住宅过渡产品的姿态出现的，就是为了满足青年单身过渡的栖息之地而已，但是随着近年来，很多地方出现了限购、限售，但是公寓产品由于其特性，完美的避过了各种限制，成为一些人投资的热点。但是不得不承认，公寓产品目前依然是租房市场的抢手货。
海景房
海景房完全是一种概念性的住宅产品，其以得天独厚的稀缺资源优势得到了很多人的青睐。其实这个概念的出发点完全是出于一种对于诗情画意般的生活的向往，就像那首诗说的“面朝大海春暖花开”一样，海景房在一定程度上也是严重稀缺的资源之一，所以我认为海景房也不是坑。
那么为什么会有人说是坑呢？
既然题主说了有人说是坑，那么我就按照这个逻辑分析一下为什么有人会这样说，据我个人判断，可能出于一下两种：
第一、吃不到葡萄说葡萄酸。上述的四种产品除了公寓之外，其他三种产品都是一般普通人难以企及的，由于其都属于资源稀缺性产品，价格自然不菲，所以就有很多人就吃不到葡萄说葡萄酸。其实有时候，土豪的心理我们屌丝是无法想象的，贫穷真的能限制人的思维。
第二、投资失败过，提起来都是眼泪。其实这一类可能是最多的，比如投资了商铺，但是收益很低，伟未达到自己的预期，所以一朝被蛇咬十年怕井绳，告诉所有的人这就是坑，总是以一种失败者的态度来表达，这未免有失客观。
结语，我个人认为产品细分是市场的需要，存在即合理，没有什么坑不坑的事情，关键在于自己的动机和目的、对投资的判断等综合因素决定。
超哥说房产
很高兴回答这个问题
1：商铺的投资你不能说全是坑，只能说现在好铺越来越难找，因为商业综合体越来越多越来越密集，人流客流都被分散，都选择就近消费逛街了，所以已经很难形成以前那种人挤人，人挨人的商业街区，具体一点说超市吧，现在楼下就有钱大妈山村园等，或多或少分散了超市客流；
2：公寓的投资，有眼光的人看到的全是机会，不求变化的人看到的就是坑，未来小面积住宅市面绝版，比如60平上下的住宅，在深圳宝安400多万的总价，得到两房使用，还很难买到，而60平的复式公寓，实用面积接近90平，可得三房，不到两百万，一半的总价，租价跟住宅还差不多，南山部分区域在实行公寓入学，一旦教育配套成熟，唯一的入学短板被补全，未来价值可想而知，随着公寓阳台化，花园化，燃气化，各种现象都表明，未来小面积产品主流就会是公寓；
3：海景房的投资，讲究的就是一个稀缺性,不可复制性，学校可以建，陆地可以填，但海浪和沙滩，我还没听过可以人造。有高消费力，对生活高要求的人群多的地区，海景房就成了稀缺资源，价值高，比如深圳湾，比如碧海湾，红树林，大鹏等，相反你跑到一个没有规划，没有大的产业，没有大的经济带动的渔村去讲海景房，有何价值？
