买房逻辑千千万，买对买错皆偶然。
谁都知道家门口有地铁、有名校、有医院、有商场好，但现实是哪怕沾上一样，你都要面对首付和月供大增的吃力。没人骗你出三环，但是钱不够，连偶然都不属于你。
刚需买房，最重要的是不要混淆目标和欲望。合理的目标是你真正可以实现的东西，欲望则是你想要但是会阻止你实现目标的东西。
调和你的目标和欲望，在资金有限的情况下，明确你在生活中真正需要的东西，有所取舍地做选择，才是在房价不涨的预期中最稳妥的买房逻辑。
因为医院用到的频率远没超市大，小病交给社区卫生服务站或者小诊所即可，大病除了那几个顶级大医院，别的你也不会去。所以医院可以往后排。
因为名校资源稀缺，学区房门槛太高，进不了主城，名校的选择就寥寥无几，对于打算结婚的年轻刚需来说，更大的障碍是离公司远，地铁口和商场比学校更能抚慰当下的心灵。
地铁的重要性无需强调，除此之外，想拥有尽可能称心的生活，就得商场出面。当吃喝玩乐购不用每次都得往市中心跑时，那种生活舒适感，比一个没时间逛的大公园更体贴。
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郑州商场正在向三环外挺进
2010年之前，郑州还没有商圈的概念，数得着的大型商场不超过10个，其中一半在二七广场周边。
彼时的郑州，曾经的“6朵金花”（亚细亚、百货大楼、商业大厦、紫荆山百货、商城大厦、郑州华联）悉数没落，花园路上的大商新玛特和花园路丹尼斯开业不到2年，CBD还没有七天地，郑州的商业活力乏善可陈。
转折来自2010年开业的国贸360，全新的街区MALL式购物体验和国际快时尚品牌的聚合，河南首家星巴克、首家H&M、首家无印良品，击中了全郑州的年轻人。自此，郑州出现了除二七商圈外的第二个商圈——花园路商圈。
十年后的今天，随着万象城、大卫城、熙地港、三个万达、两个锦艺城等商场相继开业，目前郑州已形成二七商圈、花园路商圈、秦岭路商圈、CBD商圈、高新区商圈、惠济北六大商圈和数十个社区商业中心，商场数量超过50家。
示意图
六大商圈示意图
商业的逐利性告诉我们，哪里人多哪就有钱赚，反过来，商场开到哪，哪儿就聚人气。人口破千万的郑州，这两年在商场数量大爆发的同时，也开始在三环外开疆拓土。
2018年，开业商场13家，三环外5家，分别是美景万科广场（惠济区）、朗悦公园茂1号馆潮流茂（高新区）、局外太格茂（龙子湖）、首创奥特莱斯（荥阳）、龙湖锦艺城（南龙湖）。
2019年起到本周末，新开商场15家，三环外5家，分别是高新万科广场（高新区）、宜家家居（惠济区）、YOYO PARK（金水区）、月湖广场A区（惠济北）、华祥国贸（南龙湖）。
到2020年年底前，三环外预计还将开出朗悦新悦荟（高新区）、永和时光里（龙子湖）、CCD中央大街（常西湖新区）、高新万达广场（高新区）、惠济吾悦广场（惠济北）、朗悦公园道•悦里（高新区）6家商场。
两年时间，三环外新开10家商场，今年还会有不少5家继续抢占新兴区域，商场外溢和刚需外溢来得一样凶猛。
市区商场日趋饱和，只能在升级改造上做文章，但郑州的新增人口大多流向了三环外，未来郑州的商场，将会更多地向环外转移。
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三环外的社区商业活得不差
客观地说，在这些三环外的新开业商场中，你很难找到一家定位高端的业态，只做小而全、贴近生活的社区商业是共同选择。但不可否认的是，这些商场的开业，对周边居民的生活模式改善极大。
它们对区域熟化的贡献，甚至不亚于一条地铁线的开通，至少，许多“睡城”正在肉眼可见地开始向“生活之城”转变。
虽然这些商业引进的品牌层级不高且同质化严重，但本身定位就是服务周边居民的日常消费，你不能拿它跟大卫城、正弘城那种站在时尚前沿的商场比，就像同样是吃饭，高档餐厅和大学食堂的诉求完全不同。
能让周边居民就近满足家庭聚餐、逛超市、看电影、泡书店等日常消费之需，再也不用纠结中午是吃麻辣烫还是黄焖鸡，就是成功。
YOYO PARK
三环外新开的YOYO PARK，一开业就被诟病带着浓郁的大商风格，入驻品牌无亮点，又LOW又弱，但不妨碍它现在一到周末就人满为患。
四环外的高新万科广场，坐拥万科城数万业主和郑大、轻工业大学两所高校，开业半年，人流持续增长。
再往前数，2018年开业的龙湖锦艺城、太格茂、潮流茂，在南龙湖业主和学生流、龙子湖大学城学生流、高新区居民的加持下，都出现了形成大商圈的趋势。
为什么这些三环外的商场开一个火一个？因为郑州在商业方面的欠账太多，看似每年开业不少，还是跟不上城区人口外溢的速度。
而商场开业对锁定区域价值的反哺，同样作用明显。最典型的例子就是高新区的公园茂，作为高新区真正意义的首家区域性大商场，家庭茂、儿童茂、潮流茂三馆体量叠加，让朗悦公园道一号的新房和二手房售价牢牢占据高新区老大。
前几年我们常听一句话，万达广场就是城市中心，虽然万达已没有当初那么风光，但惠济万达对惠济北的价值固定不比2号线二期的开通来得差。
所以，刚需买房，多看看品牌实力足、运营能力强的商场周边，不失为一个稳健靠谱的价值逻辑。
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2020年
哪些新建商场旁的楼盘值得关注
基于刚需买房单价不能过高、规划商场由实力房企打造的原则，我们认为以下几个商场周边的楼盘最值得关注。
1、高新万达广场
高新万达广场效果图
郑州第四座万达广场，万达集团轻资产代建项目，体量10万方，参照万达广场之前对郑州商业和商圈的引领效应，扼守高新区与主城连接的门户，将巩固高新区商圈成为郑州三环外第一大商圈的实力。
周边楼盘：谦祥钱隆城、金科城，均价在15000元/平左右。
2、惠济吾悦广场
惠济吾悦广场效果图
新城控股旗下吾悦广场进驻郑州的首个项目，与天地湾商业合作开发，体量9.5万方，定位于区域标杆级商场，以新城控股在全国超百家吾悦广场的经验，将进一步提升惠济北的商业氛围。
周边楼盘：正弘澜庭叙、鑫苑逸品香山、建业春天里，均价16000元/平左右。
3、荥阳吾悦广场
荥阳吾悦广场效果图
新城控股入郑后的第一座自建吾悦广场，将为荥阳本地带来数十个首入品牌，开业后对荥阳东目前无大型商业的现状是一个颠覆性扭转。体量30万方。
周边楼盘：新城郡望府、永威溪樾，均价在7500-9000元/平之间。
4、正弘汇
正弘汇效果图
正弘将旗下的商业产品分为三条线，分别是正弘城（都市级购物中心）、正弘汇（区域型购物中心）、正弘里（社区型购物中心）。
正弘汇作为“正弘城2店”，延续正弘城的商业经验毫无压力，之前高新区商业匮乏，2020年后，竞争将会非常激烈。高新区有望因正弘汇首次触及轻奢路线。
周边楼盘：正弘青云筑，均价在15500元/平左右。
5、金水锦艺城
金水锦艺城
体量约13万㎡，定位全家庭型体验式主题商业，是落地金水北的首座锦艺城，将成为一个“地标式城市商业体”。
周边楼盘：锦艺金水湾，均价15000元/平。
6、朗悦新悦荟
朗悦新悦荟效果图
体量9万方，定位社区型品质生活购物中心，有两座锦艺城和一座公园茂的商业运营经验在，品质不用担心。
周边楼盘：朗悦公园道、龙湖景粼玖序，均价15200-16000元/平。
7、CCD中央大街
CCD中央大街效果图
串联常西湖新区“四个中心”，长度达1.75公里的河南最大下沉式商业街区，项目体量12万方，设置商铺200余间，引入樊登书店、笼式足球、太空科技馆等体验类业态，有望成为郑州又一商业标杆。
周边楼盘：永威西郡、世茂璀璨西湖、汇泉西悦城，均价在12500-14000元/平之间。
8、鑫苑时代广场
鑫苑时代广场效果图
体量7万方，定位城南时尚生活中心。管南未来什么都好，就是现状没商场，鑫苑时代广场作为片区首个大型商业，未来建成后对管南的生活氛围及便利性均是一大提高。
周边楼盘：鑫苑国际新城，均价约16000元/平。
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