回 迁 房

每篇一词

释义：顾名思义，就是开发商征收土地时赔给回迁户的房子。大部分新盘都有回迁房，一般回迁房的售价普遍低于商品房的售价。回迁房拿到房产证后，与商品房交易无异。但没出房产证前，凭回迁户手持的一纸合同买卖，就存在一定风险。

缘由：近日，“回迁房”再次通过中介电话营销成功引起了购房者注意。夺命连环CALL的背后，有低总价的诱惑，也有购房者的焦虑。

回迁房，中国特殊拆迁政策下的产物。拆迁安置过程中，有些老业主会选择“要钱”（货币补偿），有些老业主会选择“要房”（回迁）。

交房回迁过程中，由于回迁房相对同小区商品房有明显价格优势，因此会吸引到购房者入场购买。此时就到了展现人品的关键时刻：有些老业主出手，是为了“套现”走人；而有些老狐狸出场，则是为了从中谋“不义之财”。

Part Ⅰ

购房者最关注的问题

说说几个购房者最关心的问题：

①

回迁房的产权属性是什么？有没有房产证？

A.如果拆迁的是商品房，回迁房就是商品房。红本必须有。

B.如果拆迁的是集体土地上的私房或经济适用房，回迁房则有可能不是商品房。红本落实要看具体情况。

注意，回迁房的房产证出证时间比正常购买的商品房要慢很久。

②

回迁房有哪些种类？

A.“开发商征收——拆迁村委集体房屋——分给村民——若干年后才能正常交易/或不能正常交易只能转让”的回迁房.

B.“开发商征收——拆迁个人房屋——红本到手——自由交易”的回迁房。

C.“开发商征收——拆迁赔偿——再回收——作普通新房出售”的回迁房。

D.“政府征收——红本属性确认——正常赔偿——自由交易”的回迁房。

E.“政府征收——历史遗留问题——开终身居住证明——交易受限”的回迁房。

回迁房与商品房不能混为一谈。除了商品房属性的老破旧更新回迁之外，城中村改造的回迁房一般土地的性质多为集体所有，因不含土地出让金，价格看起来相对低廉，所以购买回迁房时一定要查清土地性质，以及交房后的房屋产权属性。

③

特点：爹不疼娘不爱，开发商相对没那么用心。

A.大部分回迁房没有赠送面积，实际面积是多少就是多少。有人曾吐槽，自己小区同楼盘同面积户型，回迁房竟然比隔壁的商品房少一两个房间！

B.整栋楼的位置相对没那么好，也许会远离花园，或者临着大街很吵之类的。

C.建筑成本与细节设计可能会多少打些折扣。

D.社区居民贫富差距大，人员混杂。说不定隔三差五就看到有人挂出条幅抵制这个，DISS那个，影响心情。

④

购买可交易的回迁房常见两种常见情况

A.业主已有房产证。基本就是正常二手房买卖交易，可到国土局过户转名，这对购买者来说是十分有保障的。

B.业主只有回迁协议合同。

⑤

回迁房买卖有哪些注意事项？

A.准备好很多很多的钱！因为大部分回迁房都是一次性付款。

B.明确回迁房是否已经获得房产证。未获得房产证的房屋交易，是不受法律保护的。

据《城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

另外，交易所产生的相关税费该由谁承担也要明确，回迁房的买卖涉及两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费。

C.防止业主一房两卖的行为。回迁房买卖无法办理预告登记，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。

D.约定好房产过户和交房时间。签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。若该回迁房为夫妻共有，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。

E.尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割，因此尽量要求卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。

Part Ⅱ

回迁房买卖案例

①

低价新盘要求买家身份证44030开头…

2017年年初，南山出现低于市场价2.5万/平的新盘，但买家身份证必须44030开头…

虽然当时项目销售表示，他们的楼盘均价在8万/平左右，并没有5.5万/平的房源销售。但有网友称，“这批房源其实是回迁房，没有税费，但是需要付全款，一年后给红本”。

②

深航员工与领航城

相似的案例还有深航员工在2009年分配的领航城房产，约定10年以后才可以入市正常办理买卖过户手续，由于时间太长，毁约成本相对较低，因此对买家风险比较大。

律师提醒，“有必要在买卖回迁房时，在买卖合同中注明业主最迟办理房产证的时间，并约定相应的违约责任。”

③

均价6万的蛇口回迁房不到2万就被“卖”…

2015年，有购房者曝出与蛇口旧村改造片区的村民签署的“旧房产权转让协议书”，竟然是无效合同！

早在三四年前，原水湾村村民就有人已签署房屋产权转让协议，协议书内约定条款中，都注明了要在规定时间，购房者要“一次性”向村民方支付转让所需的房款。有的协议中还注明购房者可以在回迁房抽签时独立参与抽签。这些协议中，有的只有村民与买方双方签协议，有的则还有水湾源华公司的公章。

然而，随着房价水涨船高，有村民意欲反悔，而法律方面对于购房者却几乎没有任何保障：

深圳市不动产登记中心工作人员表示，回迁房的产权证书只能以“搬迁补偿安置协议”为依据，回迁房若进行交易也须等拿到产权证书后按照正常流程来交易。

广东晟典律师事务所律师毛鹏说，该协议所涉房屋对应的地块实际属于村民的宅基地，依据《土地管理法》的规定，宅基地上面承建房屋的权利人仅限于本村村民，非本村村民无权取得宅基地上承建房屋的合法权属；其次，根据《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，上述协议中所涉房屋明显未取得权属证书，依法不得转让。

Part Ⅲ

律师建议

1、建议找专业的律师起草回迁房买卖合同，合同中应该对签订双方的主体合法性进行审查：如果回迁房属于家庭共有财产，建议所有家庭成员主体涉及家庭成员的，应该由全体家庭成员签字同意出售；回迁房房产证的取得时间具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。

2、合同中对回迁房的具体位置、坐落、面积有明确约定，如有需要选房、抽签等，出让方的配合义务以及违约责任。

3、款项的交付，建议不要全额交付，留一部分待房产过户手续完成支付。

4、不能办理确权或过户的违约责任应约定明确：回迁方因为短期不能办理转移登记，而且一般先确权到原被拆迁人后，才能在过户，所以应在合同中约定办理房产转移登记的条件、时间、确权、过户水费承担等，同时约定违约金条款,及损失计算依据等。

5、如符合公证条件的，也可请公证部门或者第三方确认

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完毕，谢谢鉴赏！

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