2003年出现“非典”，2020年遇到“新冠病毒”，惊人相似的事件再度发生，引发了各层面的思考和自省。
时隔17年，经济发展的量级已不同以往，突然“急刹”带来的震动和损伤，毫无疑问也是今非昔比。
那么，时隔17年，经济发展和楼市会画出同样的弧线吗？
无论是2003年的非典，还是2020年的新冠病毒，对经济和楼市的影响都是有的，但有两个不同：
1、发生的时间不同。“非典”暴发时，正处于一年中方向已定、大发展的时候，扰乱了不少企业和地方的发展计划；新冠病毒发生在春节小长假期间，如结束得早，多数企业和地方调整的余地还比较大。
2、宏观经济面不同。2019年全国经济总量接近100万亿，增速6.1%；2020年全面决胜小康、“精准脱贫”攻坚年，开局遭遇意外，但有足够时间调整，预计从现在开始，相关政策面会有更积极的动作。
具体到不同层面，影响也有差异：
1、严重地区和其它地区不同。“非典”主要影响区域是广东和北京等，“新冠病毒”主要影响湖北及地缘关联大的长江中下游区域及输出性病例较多的省市，从影响面看，这次更大些。
2、服务业是“重灾区”。“非典”时服务业占比约40%多，当前服务业占比超过50%，受影响程度更为严重些，直接会影响到服务业从业人员的收入和消费。这部分人的置业计划或会延后。
其中，一个特出的企业群体更为值得关注：中小微企业的发展和从业人员的影响程度排前。房地产行业的中小企业，受影响也会大于旗舰级的企业。
在2019年受到贸易摩擦的影响，中小微企业的日子本来就比较难，现在受疫情影响叠加，生存和发展的压力更大。
为中小微企业保驾护航，促进企业健康发展，减少从业人员失业率和收入水平的不下滑，将是2020年的一个不可忽视的重点。
现在，核心是早日取得战“疫”胜利，越早取胜，越有利！
事实上，对经济的影响，更高层面已进行预判，第一步的“稳市”措施，已从金融扶持层面开始。
2月1日，央行、财政部等五部委联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，对个人和中小微企业贷款等事宜提出前瞻安排。详见：关注！五部委回应受疫情影响的个贷事宜……
2月3日，央行开展1.2万亿公开市场操作投放流动性，截至目前已1.7万亿。动作及时，信号鼓舞人心！后续不排除降息、将贷款利率等更为实质性举措的出台。
2月2日，苏州已在全国范围内率先出台地方性扶持中小企业的政策，从金融、租金、用工等多角度对中小微企业进行扶持，受到企业主热烈欢迎。
随着战“疫”值在各地陆续取得新的进展、局面陆续得以控制，并最终取得完胜，预计各地后续也将陆续出台类似的政策。
时隔17年，基于诸多因素的不同，应对的手段也将不同，今年的经济和楼市态势，虽然现在说还有些早，但大概率不会是和2003年雷同的弧线。
2003年“非典”发生时，我本人当时也是刚进入房地产媒体不到两年的新手，现在的很多中年人，那时都还很年轻，甚至还“少不更事”，对因此带来的楼市影响，基本没有太大的感受和印象。
17年时间里，在房地产层面面临的态势，今昔对比，也有了几个较大不同：
1、2003年时城镇化率约40%，目前是60%多；全国商品房市场化才开始没多久，房企的聚合度也没有现在这么明显。
2、2003年购买用途基本是刚性自住需求，改善和投资需求没有像这样暴发，异地置业仅局限在少数城市。
3、2003年没什么房地产调控政策，不仅没提“房住不炒”，相反尚处在鼓励发展的阶段，房价基数也没有现在这么高。
4、2003年前后，买房基本是自有资金，利用杠杆负债买房的比例不大。现在则是后一种方式居多。
房地产态势的变化，买房资金结构的变化，政策态势的变化，使得疫情影响下的楼市，将出现更为复杂的情况。
旗舰性房企，市场聚合度高，全国楼盘多，一个全面打折，将会收获满满；而中小房企，则将面临压力更大的境地。同样的手法，不一定奏效。
自有资金充足的人，在疫情之后，买房或不受影响；因疫情而严重影响收入来源或因疫情影响资金使用计划的人士，新的置业将不得不延后。
综上，拿17年前的房地产数据和走势的复盘分析，来对比预测2020年的房地产走势，基本上没有意义！
结合2019年年末相关会议上传递出来的信号，结合本次疫情的突发，2020年的房地产“紧中有松”、“局部宽松”，各地“因城施策”的力度更大已不可避免。
原先，金融方面对房企直接支持力度有限，现在将出现一定的变数；对个人房贷支持力度或会更大，房贷利率略降，现在已有些许迹象。
原本，对楼市而言，春节期间本身就是淡季，多数房企本来就不指望。从这个角度孤立地看，对房地产行业短期影响原本其实并不大。
但如果放在一季度这样的时间范围内来看，就不一样了。2020年1月份，房企总体成交下降已是事实，从目前情况看，2、3月份也已够呛。一季度很“南”！
克而瑞统计数据，2020年1月，全国百强房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元，较去年同期降低12%。
很明显的是，年度销售目标较大且不做调整的房企会比较头疼，
后面的三个季度内须奋力追赶，这就为后续市场带来了变数。目前对可能产生的具体影响，暂时还缺少数据支撑，先粗线条地谈谈一些看法，大家可以讨论。对西安楼市具体有何影响，我们下篇谈。
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