面對新冠病毒的突然襲擊，經濟已經受影響。
快速反應的是股市，2月3日，滬指、深成指、創業板指三大指數開盤皆被重創。雖然央行已經快速出手以利率招標方式開展了12000億元逆回購操作，加上隔天再次投放了5000億，兩天加起來1.7萬億，但有10500億元的逆回購到期，兩天淨放量5500億元，依舊難以止住股市的下跌。
除了股市，受疫情衝擊的還有樓市，延遲復工、暫停開放售樓處已經直接影響房地產市場交易，部分建築工地延期，開發投資增速下降，一季度的樓市成交預見悲慘。
在疫情影響下，貨幣寬鬆正提前到來，而對於樓市，很有可能會有進一步的調控放鬆。
樓市的調控主要是集中在兩方面：一個是增加貨幣總量，即經濟手段，第二種則是市場政策，即行政手段。
經濟受損，首先肯定是在大的經濟上搶救，在這方面，央行層面可出動的工具歸納起來就是三種，俗稱央行三大法寶：
·存款準備金：降準
·利率：降息
·公開市場業務：逆回購、MLF
降低銀行準備金率（降準）是為了增加銀行可放貸金額，從何增加市場上貨幣總量的一種手段。
而降息是通過必要手段控制基準存款利率，當銀行利率變少後，原先存在銀行的錢的收益就會變少，儲蓄者就會更傾向於將錢從銀行拿出來，從而增加市場上的貨幣總量，而手頭有錢的人，會傾向於去投資，其中又以房產投資為主。
簡單來說，降準是增加貨幣流通量，而降息則是鼓勵投資。
這是在經濟環境低迷時，常見的兩種手段。而直接的弊端就是通貨膨脹，但為了穩經濟，總得階段性有人犧牲。
這裡想插一個真實案例，今天早上父親大人去貨場買雞，3塊錢一斤，雞農基本都在虧本賣，想必下半年物價會有報復性上漲。
看回公開市場業務，常見的有逆回購和MLF，逆回購簡單理解就是放水，也是為了增加市場資金的流動性，同時起到調節利率的作用，央媽把錢借給商業銀行，銀行手頭上的錢多了，就可以不用高息去借其他機構的錢，那麼放貸出去的錢利率就會降低，從而降低貸款利率。
目前執行的LPR=MLF+利息差，除了降準降息，MLF降低也會給LPR的降低帶來空間，現在已經鼓勵商業銀行降低利率，未來一段時間，LPR利率估計都會持續走低，目的也是為了刺激樓市成交。
以上所提的央行三大法寶，逆回購已經實行，降準降息估計馬上會來。
雖說三大經濟手段並非直接指向樓市，但房地產業作為國民經濟支柱的產業，受到的利好絕對不會少，這點大家已有所共鳴。
比如目前武漢、鄭州、惠州、成都等城市，首套房利率都處於最高點，鄭州，連首套房貸都要上浮25-30%之間，這個太恐怖了。
而且大多數城市因為限購限貸，二套房首付5成以上，如果二套再繼續上浮25%，資金壓力和成本都很高。
這些城市在今年肯定會有很大的下調空間，以此來刺激成交。
歷史總會相似，但不是簡單的重複。
相比2003年的非典，這次新興肺炎疫情的影響程度更大，因此不可相提並論。但考慮到病毒會加劇經濟下行壓力，估計這次會參考非典時期的政策邏輯（先寬鬆、後收緊）。
所以樓市政策很有可能出現定向寬鬆調整，如果經濟壓力持續加大，甚至不排除會出現大規模定向放鬆政策的可能性。
早在去年，在“因城施策”的政策指導下，就有部分城市已經進入到了調控放鬆的節奏中，比如稅費優惠、財政補貼、人才新政等刺激措施，今年不排除會有大批城市跟進。
廣州黃埔區對連續在黃埔區工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在區範圍內買1套商品房，持有廣州市人才綠卡或經區認定的傑出人才等，其父母或配偶父母均可在黃埔區範圍內購買1套商品住房。
廣州的花都區也同樣放開了人才綠卡申報對象在社保、學歷方面的制約，除此之外，還有南沙區，在南沙區工作、學習的本科及以上學歷（或具備相應資格）的人才，在該區範圍內購買首套商品房不受戶籍、社保和個稅繳存限制。
去年底，廣州在樓市鬆綁的道路上快速反應。
實際上，不僅廣州，整個大灣區都在鬆綁。
深圳，依舊是四大一線城市中落戶最寬鬆的城市，去年雙十一又取消了豪宅稅；
佛山發佈人才新政，在佛山工作、具有本科及以上學歷及中級工以上職業資格的人才。首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制；
惠州一直不限購；
珠海除橫琴之外，其他區購房基本沒有任何限制···
大灣區的樓市，一直算比較穩，但想進一步刺激成交，或許還需要更大力度的寬鬆。
比如從五限：限購、限售、限貸、限商、限價上下手。
雖說現在大方針是“房住不炒”、以及穩定的預期並未改變，但因城施策下，不排除部分一線城市和二線城市受困於經濟壓力，變相去“挑戰”五限。
從五限來看，限購和限貸有其合理性，肯定會長期存在，但另外三限的可操作空間就很大了。
比如限售，就是限制商品房出售，主要是減少二手房的供應，這個不只不能降低房價，還可能在短期內導致供求失衡而推高房價。
實際上，有人想賣房，有人想買房，是一種市場化行為，買賣過程中還能收稅，在經濟下行、GDP受影響的情況下，放開限售或取消限售的可能性極大。
還有就是限價，顧名思義就是限制新房的開盤價，房價高了不讓開盤，這種做法最直接效果是扭曲了市場上的價格信號，導致新房二手房倒掛，買新房得搖號搶房，造成新房市場異常火熱，短期看對購房者確實是利好。
但對於開發商而言，上有政策下有對策，開發商可以轉售為租、或者直接捂盤不賣，在此基礎上，開發商回籠資金慢，資金成本增加，最後的這些成本都可能轉嫁到購房者身上，羊毛出在羊身上。
所以限價短期是控制房價，但長期來看，對房價影響沒那麼大，這種政策，也是存在修正的可能。
最後一個是限商，就是限制商業樓、辦公樓按照公寓樓改裝成公寓出售，其實這個政策對於供地緊張，供求嚴重失衡的深圳來說，作用不大，反而是減少了房屋供應，加劇了供求失衡的矛盾，造成房價上漲。
如果可以通過補齊地價，將商業樓、辦公樓轉為居民樓，政府多了一項稅收，也可以增加市場供應，從而降低房價，何樂而不為呢？
可見，以上三限都會有操作空間，但效果可能短期看不到，因為無法真正快速刺激消費。
真正會“傷筋動骨”的還是限購和限貸，取消是不可能的，但如果疫情影響確實足夠大和足夠長的情況下，我認為也可能觸及到限購和限貸。
比如現在的限貸，目前全國認貸，對於在異地有房現在工作地買房的人而言，首付基本在5成以上，這種資金成本太高，如果可以降低“異地有貸款，本地無房”的首付比例，對於這類人也是一種刺激作用。
還有限購，雖說限購限貸會長期存在，但不影響以別的方式放開，比如深圳落戶非常寬鬆，比如廣州個別區域已經用人才方式變相放開限購，現在廣州、深圳都需要社保繳存5年，這個年限也是可以有操作空間，比如由5年減少至3年，對於廣州而言，又會釋放一批購房需求。
以上的種種，都可能會是樓市接下來的動作。
但會不會執行，又會執行到哪一步，都取決於疫情影響的時長和廣度，但基本可以肯定的是，降準降息肯定會來，因為這不僅僅是樓市，還是整個經濟層面的。
至於樓市五限，另外三限調整可能性極大，甚至根據疫情影響程度，不排除動到限購限貸頭上，但肯定是短期的，按照非典的邏輯，今年政策肯定是先松後緊。
所以上半年很可能出現房企熬不住降價、房貸利率下調的情況，買房成本會省不少，加上現在房企為了自救還實行線上賣房，給到的折扣會更大，對於剛需而言，危機背後蘊含著最佳的上車機會，有資金有儲備的上半年恰好是買房好時機。
待危機過去後，相信政策又會逐漸收緊，房企也會逐步收回讓利。
最後，想說點題外話，每天看著確診人數在不斷增加，有朋友公司開始繼續往後延長假期，上班時間待定都感到非常著急又無能為力。
這次的疫情影響真的非常大，預示著未來經濟的影響也會特別大，真心希望拐點快點到來，一切恢復正常。
待春暖花開，想去武漢吃上一碗熱騰的熱乾麵。
閱讀更多 深樓市 的文章
