小魏财经

这个话题很有意思。

首先，咱们国家城市化进程还没有结束，那第一个条件就是人口流入的城市，那咱们看一下18年的情况

人口流入排行 长三角》珠三角》京津冀这三大城市群霸占了前三，其中深圳第一 北京第二 广州第三 上海第四。这些超一线城市是投资最具潜力的。

之后流入的就是成都 重庆等西部城市，这几年收到政策影响，发展速度加快。

第二就是看政策扶持力度，首先是京津冀圈内的雄安新区，千年大计，副中心，未来承载了很多历史任务，政策导向明显。天津一直注重人才引进，率先实施学历落户等制度。

这些超一线城市群过去是投资回报最高的城市，未来也将一直是。

强者恒强，能抄到的不一定是底，能追到的不一定是高点

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做为一个在上海与深圳都生活过多年的人，评价这两个城市。结论是上海完胜！

1.教育：上海有211和985大学共10所，运多于深圳（上海胜）

2.经济：上海GDP3.2万亿，远高于深圳（上海胜）

3.医疗：上海甲级医院30多所，还有很多全国著名专科医院，医院软硬件全国一流，远高于深圳（上海胜）
4.旅游：上海有外滩，万国建筑群，龙华古寺，大教堂，新天地，豫园，崇明岛，迪士尼。旅游资源远高于深圳（上海胜）
5.远洋航运：上海深水港集装箱吞吐量世界第一（上海胜）
6.空中航运：上海2个国际化机场，客流量全国第一（上海胜）
7.治安：上海犯罪率全国各大城市最低，公认治安最好（上海胜）
8.卫生：上海公共卫生条件全国第一，路上几乎看不见烟头和垃圾。深圳城中村很多，比较脏乱（上海胜）
9.文化成度：上海大学学历普及度全国最高，远高于深圳（上海胜）
10.工资待遇：上海和北京全国最高（上海胜）
11.养老福利：上海和北京全国最高（上海胜）
12.金融地位：上海是国际金融中心，世界金融中心排名第四，仅次于日本东京，远高于深圳（上海胜）

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目前全中国最大的三大城市圈有京津冀、长三角、粤港澳大湾区。

目前中国经济主要集中在各大经济圈内，而中国的经济圈最主要的以京津冀、长三角与粤港澳大湾区为主，都市圈的发展成为了经济发展的主要动力。

随着中国人口红利的结束，很多地区人口流动量呈现出了净流出的现象，特别是一些小城市，大量人口流出，经济发展缓慢。而人口流量仅仅流入少数的几个城市群，和几个有活力的城市，所以最有投资价值的城市圈莫过于三大城市圈了。

而最具有投资价值的城市意味着这些城市目前的发展良好，同时在未来的发展很具有潜力。

中国社会科学院对2017年中国两岸四地294个城市可持续竞争力进行了分别研究，发布了《中国城市竞争力报告No.16》

报告指出了2017年可持续竞争力指数十强依次是:香港、北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉、澳门、成都。可持续发展决定了城市未来发展价值，现在的发展情况并不代表未来，而可持续发展情况才是城市的真正未来。

因为香港和澳门的政策法规与内地不同，所以大部分投资者都不了解，所以先排除两个特别行政区，而北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都都是具有投资价值的城市。

1.北上广深

北京、上海、广州还有深圳作为我国四个一线城市，无论是从经济、政治还是文化等角度都是其他城市无法比拟的。

同时从营商环境来看，这四个城市都排在我国前列，且不说投资是否有价值，单单去这四个城市投资都比其他城市要便利的多，良好的营商环境能够减少投资者的办事时间，优化办事效率，间接降低了企业的成本。

2.杭州

杭州市是浙江省的省会，也是浙江省政治、经济金融、教育文化和交通中心，是长三角经济圈内的中心城市也是我国重要的电子商务中心之一，同时杭州市的民营经济发展态势较为良好，有良好的发展环境。

杭州市的营商环境在国内排名第7。

3.南京

南京市是江苏的省会，从政策上来看，被国务院确定为我国东部地区重要的中心城市，也是我国重要的交通枢纽。同时南京市的大学数量达到了166所，大学数量众多，也是我国重要的科研教育基地，有足够的人才为经济的发展提供助力。

南京市的营商环境在国内排名第5。

4.武汉

从政策上来看，国家发改委公布的《关于支持武汉建设国家中心城市的复函(发改规划[2016]2650号)》，原则上同意并支持武汉建设国家中心城市。

武汉市湖北省会，是我国重要的交通枢纽、是中部六省唯一的副省级市和超大城市，是我国重要的工业基地，武汉市大学数量达到了83所，是我国重要的科研教育基地，同样也有着足够的人才为经济的发展提供助力。

武汉市的营商环境在国内排名第6。

5.成都

成都市是四川省的省会，成都市是西南地区唯一一个副省级城市，是西南地区的经济中心，成都市是我国重要的高新技术产业基地和综合交通枢纽。

成都市的营商环境在国内排名第9。

与财为伴

已经成熟的都市圈：长三角城市群、珠三角城市群。

高速成长的城市群：京津冀城市群、山东半岛城市群。

细分都市圈：广深佛、京津雄、沪宁杭、苏锡常、青烟威。

之所以没有推荐成渝城市群、长江中游城市群，是因为前者除了成都重庆以外，再没有任何一个能拿得出手的城市，成渝之外最强的就是三线城市绵阳，其他都是四五线城市；长江中游城市群是因为覆盖面积过大，无法一概而论。

长三角和珠三角都是成名已久，代表着我国最为发达的经济水平，京津冀一体化发展也和京津雄三角区形成双高定位，所以这三个区域的主要都市圈都有很高的投资价值。

但是称之为“最”，我认为要满足五个条件。

一、投资成本处于低估值范围；

二、投资区域处于处于经济发展周期的初期阶段；

三、行业竞争力低于初级压力位；

四、地理位置优越性强；

五、人口基数大。

所以我认为最具投资价值的都市圈在山东半岛。山东经济虽不比江浙粤，但却是发展最为均衡的省份，全省16地市当中有15个百强市，数量位居各省之首。山东用了近十年时间深耕欠开发区域，从东部省份中贫困县最多的省份变成百强县最多的省份只用了6年时间。直至江苏经济井喷式发展，以及山东大量县改区之后，百强县才被超越。

如今虽没有江浙粤那么耀眼的光环，没有那么多的经济名城。但是细心的人会发现，山东目前三线及以上城市数量仅次于江苏，数量居各省第二。这意味着山东百花齐放的模式已经开始效果显现，同时也意味着未来几年，山东会有大范围的区域急需行业和人才的填充。相比于长三角、珠三角、京津冀，山东的投资成本显然更低、竞争力也更小，但机会却并不少。作为GDP规模第四大城市群，这里没有中西部那样省会独大的现象，除了省会济南以外，青岛、烟台、威海、潍坊、临沂、淄博都是很好的投资标的，这种选择余地在其他同级别城市群是没有的。

另外地理位置和人口基数也是山东的优势，鲁东三面环海，交通便捷、物流发达，鲁西位于华北、华东、华中交汇处，枢纽价值显著。山东是人口第二大省，且分布均衡。这些先决田间对于塑造城市经济都有着良好的自然基础。

已经尽人皆知的好地方，很难再成为投资回报率最大的地方。而已然具备成为发达地区条件却只有雏形的地方，才是最值得去塑造的。投资者最大的回馈是经济利益，所以寻找一个好的发展平台比加大投资额度更重要。而山东目前正扮演着这样的角色。

城市发展报告

西安房价肯定要跌，且为时不远了。其实算一笔账就一目了然:比如买100平米的房子，每平15000元，总价150万，产权70年。首付30万，需贷款120万，分30年还完，假如利息约共计80万，则此房共花230万。按住满70年算，每年为3.3万，每月2738元。就是说，等于你每月花2738元租房住。更何况，房子不可能住70年，撑死住50年，那么平均每年4.6万，每月3833元。等于每月花3833元租房住。那么试问我们到底是买的房还是租别人的房。难道我们租银行的房，租开发商的房？有14亿分之几的人能保证50年连续不断每月顺利还款3833元？有几个人，请出来走两步？

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你这里所说的最具有投资价值指的是什么?指的是风险投资还是房产投资？下面我们就分别从这两个方面来分析下哪些地方值得投资。

最具有风险投资价值的城市

未来随着我国人口红利的不断消失，再加上房子是用来住的而不是用来炒的基本基调，房价不可能永远保持快速的增长，最终大家还是得回归到投资实业或者其他产业上来。而且未来哪个城市的创业环境、科技创新、人才优势、金融环境等方面有优势，那就有更多的机会在竞争中脱颖而出。

根据这几个条件进行综合评估，我们大概可以看出未来中国最具投风险投资价值的几个城市。

1、北京

北京啥也不用说了，天时地利人和，目前是我国的政治中心、科技中心、金融中心、教育中心，所以未来肯定是最具有投资价值的城市之一。

2、深圳

深圳作为我国科技中心、金融中心和非常重要的制造业基地，目前基本已经完成了产业转型升级，大量的高薪技术产业的布局将进一步增强深圳在未来的竞争力，再加上良好的金融市场环境，未来深圳仍然是最具投资价值的城市之一。

3、上海

上海作为我国的金融中心、经济中心、贸易中心，而且是目前我国经济体量和财政收入最大的一个城市，基础雄厚，再加上最近几年上海创业环境的不断改善，有很多独角兽不断冒出来，所以未来也是我国最具投资价值的城市之一。

4、广州

广州作为我国的第三城，最几年发展有点落伍了，特别是在科技创新、金融等发面仍然有待提升，但不管怎么样广州作为华南地区的中心，作为全国重要的中心城市之一，基础雄厚，未来只要广州发力仍然是我国最具有投资价值的城市之一。

5、杭州

最近几年杭州可谓异军突起，虽然目前杭州的经济体量并不是很大，但是杭州的发展后劲很足，除了得益于整个长三角的融合之外，杭州自身的创业环境，不断涌现出来的科技创新企业都是杭州竞争力的重要体现。

除此之外，包括南京、成都、武汉、重庆、西安、长沙等城市也有很大的投资价值，在这我们就不深入的阐述了。

可以预见，未来我国的重要企业以及代表新型经济的企业大部分肯定会从以上这些城市产生，这意味着这些城市有很大的机会，也将是资本重点关注的地方，对于风险投资、股票投资等来说，这些城市的企业是有很大投资价值的。比如下图是2019年第一季度独角兽公司的分布城市，可以看出大部分独角兽都是分布于我们所提到的这些城市，如果投资其中一个企业，那投资的回报率就可能达到几十倍甚至几百倍。

楼市最具有投资价值的城市群

虽然目前我国楼市已经来到了一个新的拐点，未来房价不可能像过去那样一直往上涨，有些城市甚至还会出现房价下降的情况，因此未来选择投资哪个城市得做出准确的判断才可以。

至于一个城市是否值得投资，我们得从几个方面去考虑：

1、人口净流入

一个城市是否具有投资价值，从长远来看肯定要看人口，毕竟房子最核心的价值就是居住功能，人口的流入不一定全部转化为购房需求，但至少可以带动房租市场的需求。所以未来在那些人口净流入比较大的地方，房产还是有一定的投资价值。

2、城市资源吸引力

一个城市房产是否值得投资，不仅看人口，还得看资源优势，很多城市房价之所以表现坚挺，其中一个重要的原因就是城市资源的吸引力，比如教育、医疗、购物、就业、环境等等，未来随着大家生活的不断提升，大家对这些公共资源的追求会特别看重，所以有这些资源优势的的城市还是具有较大的投资价值的。

综合以上两点之后，未来最具投资价值的城市包括一些一线城市和新一线城市，以及其他省会城市。

如果要在这些城市当选择比较值得投资的城市群，那我觉得珠三角城市群、长三角城市群、成渝城市群会更值得投资一些。

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目前我国比较有投资价值的城市圈主要有粤港澳大湾区、长三角城市圈、京津冀城市圈，这3个城市圈都是我国经济科技比较发达，产业完整的城市圈。另外还有成渝城市群和长江中游城市群等一些城市圈。

其中我认为最有投资价值的城市圈是粤港澳大湾区，粤港澳大湾区是我国改革开放的急先锋，目前经济实力、一体化程度、产业完整、国家层面的战略定位都是最高最好的。下面我们来具体谈下。

1.大湾区人口结构好：广东省每年净流入人口超过170万，另外还有广东省内人口不断向珠三角聚集，这样导致粤港澳大湾区每年的新增人口超过200万，而处于大湾区经济最强劲的广州和深圳在2018年常住人口增长量都突破了40万。

不断涌入的人口为整个大湾区的发展打下了坚实的基础，尤其是该区域新增人口呈现年轻化、高学历化。这对外来大湾区的发展提供了源源不断的基础动力。

2.多元化的产业结构：不同于其它城市圈有个别大城市做支撑，一家独大的情况，粤港澳大湾区不同的城市的根据各自规划和产业优势，相互协作，紧密衔接，发挥出一加一大于二的优势，这是其它任何城市圈所不具备的。

粤港澳大湾区各个城市之间的相互协作，发挥每个城市自身的优势，能达到效益最大化。

3.经济总量好：在大湾区的香港深圳广州经济总量都突破了2万亿，这三个超级大城市的GDP总量接近7万亿，这已经超过了中国绝大部分整个省的经济总量。剩余的佛山、东莞、澳门、惠州、中山、珠海等的GDP规模也都在3000亿以上，这些GDP足可以体现这些城市的富裕程度。

粤港澳大湾区经济底子好，产业结构完整，新增人口多，年轻人多，活力充足，加上国家的正确规划，一定会有不凡的成绩。

经营观察

我们判断一个城市有没有投资价值，要从两个角度分别入手，一个是投资房地产前景如何？另一个是创业的投资前景如何？因为这两个方面考虑的因素是不同的。

01，北上深

4个一线城市，暂时把广州放在外面，应该说这些年来广州已经有点落后于其他三个城市了。

北上深如果投资房产，租金回报比较低，但是房价易涨难跌，所以还挺有投资价值的，问题只在于总价比较高，限购比较严，不是你想买就能买。

尤其深圳现在的政策这么好，未来的发展相信会更大，所以这三个城市中，深圳更具有投资价值。

如果从创业做生意的角度来说，其实三个城市都差不多，同样具有非常多的资源，同时也有非常大的竞争。

02，中部城市，武汉，西安，成都，重庆，贵阳

如果要评价这些城市的房产投资价值，我们首先要看看这些城市对周边人口的吸引力。

贵阳的供应量比较大，对于本省的吸引力，与其他省份城市比较起来并不算太强，这些年来致力于旅游的发展和大数据的建设，但是如果河南也搞大数据，贵阳的竞争力会被削弱。

武汉吸引了不少的创业人口，尤其是互联网类，光谷的吸引力很大，所以武汉的房产有一定的潜力。

成都和重庆对于周边的吸引力比较大，不仅仅限于四川和重庆周边，甚至包括更西边的其他省份。这一点，比起西安有一定的优势。

但以上的城市基本都限购。

创业来说，武汉，成都，重庆的优惠较多，营商环境也不错，潜力较大。

03，长三角和珠三角

比较长三角和珠三角，肯定就不是拿其中的某一个城市来对比，因为如果具体到某一个城市，那就要具体分析。

假如用整个城市圈来做对比的话，从做生意的投资价值来说，我更看好珠三角，也就是现在的粤港澳大湾区。首先还是因为政策上的倾斜，其次是因为观念。珠三角是最先改革开放的地区，所以在观念方面具有更大的开放性和灵活性，地方政府的施政理念也比较符合市场化。

但是粤港澳大湾区也存在一些困难，毕竟在这个湾区里面有不同的政治体制，而且面积这么大，人口这么多，本身的经济发展结构就不均衡，不过这也是他的潜力所在。

财说得明白

目前全国最有投资价值的应该是雄安，最有价值的城市圈应该有长三角，珠三角和西部

雄安是新设立的新区，和上海深圳是齐名的，只不过现在都在做基础的建设，各行各业都还没有正式的投入生产，所以现在是一个机会，目前来说雄安的土地和住房等等的基础设施都比较便宜，国家也是大力的扶持，国内顶尖的企业也已经在抓紧建设，不久的将来会将总部迁入其中。首先地理位置比较好，靠近首都北京，交通方便，地铁，轻轨将来都会有，到首都时间非常短。离港口也不远，对于外贸事业的发展也比较有帮助。目前入驻的都是一些大型的企业，将来会和深圳上海一样的繁华。

最有投资价值的城市圈还是比较多的，主要是沿海地区，沿海由于发展的比较早，经济比较发达，各种交通物流也相当便利，对于企业的成长比较有帮助，沿海地区的发展也吸引年轻有能力的人来工作。做生意分内贸和外贸，现阶段的外贸是非常好的，主要是因为海运等设施比较先进，全球贸易利润也比较高。上海和香港都是金融中心。

西部大开发是最近今年提出的，新中国成立时喊的口号是让一部分人先富起来，现在沿海地区已经发展起来了，要发展西部了。西部地广人希，国家也是花重金投入，当地的宽松政策也是吸引更多的企业入驻。

现在发展最好的肯定是北上广深了，物价成本要投入的都比较巨大。要想投资应该要找长期的还未开发过的城市，比如雄安。

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目前全国最有投资价值的城市群，毫无疑问还是京津冀、长三角和粤港澳大湾区城市群！未来这三大城市群地位将进一步巩固。

当然，基于庞大人口基数、经济发展和人文历史原因，后起的成渝经济圈（成都）、中部经济圈（武汉）和中原城市群（郑州）也很有投资前景。

在万科与深铁洽谈合作期间，万科曾经发表过一番言论，也就是引入深铁作为合作伙伴的原因。万科未来将在多数城市探索“轨道+物业”的发展模式，通过核心区域的轨道+物业模式是成本可控、配套成熟的项目发展模式。

从经济发达国家的城市发展历程看，一个国家整体城镇化率达到一定水平后，粗放型的整体城市发展将告一段落，很多单体城市将盛极而衰；而有核心城市带动的城市群将是未来城市发展方向，尤其是有稳定经济基础的传统城市群。比如长三角、粤港澳大湾区和京津冀城市群。

每个单体城市能容纳的人口数量是有限的，目前全球人口最多的城市是日本的东京，市区人口1350万（2016年底），东京城市群人口3700万（2016年底），建成区面积621平米千米。

东京2017年的GDP是9750亿美元，折合人民币63375亿，相当于北京和上海的GDP总和还多些，足见东京城市群的经济实力。说明单体城市再强也打不过城市群，只有走城市群的路子才能取得更进一步发展。

东京城市群交通很通畅、便捷，解决这个问题的方案是地铁，这正是万科与深铁合作的一大原因。从发达国家的城市发展历程和经验看，只有地铁能解决单体城市继续发展和城市群之间连接的交通问题，解决了交通问题，也就解决了城市群发展的问题。

目前看，京津冀、长三角、粤港澳大湾区城市群以庞大的经济体量、常住人口、发展机遇和完善配套，处在了全国城市群发展的前列，这种地位随着经济发展将在未来得到巩固。

北京是全国政治、经济、文化、交通中心，这种地位不管现在，还是未来都不会改变，对全国人口都有吸引力；那么京津冀城市群未来地位只会进一步巩固。

上海是全国金融、经济、交通中心，肩负着面向世界、推动长三角地区一体化和长江经济带发展的重任，在全国经济建设和社会发展中具有重要的地位和作用。那么，长三角城市群也会进一步巩固。

粤港澳大湾区城市群涵盖了香港、澳门、广州、深圳、珠海等11个城市，2018年底常住人口7000万，是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。其实，都不用怀疑，粤港澳大湾区城市群将是未来中国对外的一张牌，完全可以比肩，甚至超越世界另外三大城市群：纽约城市群、旧金山城市群和东京城市群！

因此，小菜最看好粤港澳大湾区城市群，其次是京津冀城市群，后面是长三角城市群以及新兴的其他城市群（成渝经济圈、中部经济圈和中原城市群）。

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