當悲傷來臨的時時候，不是單個來的，而是成群結隊的。
——莎士比亞 《哈姆雷特》
青客公寓的創始人金光傑在談創業的時候曾說過：“不以上市為目標的創業全是耍賴皮，不融資的創業叫謀生。”
經過4輪融資，美國東部時間10月7日，金光傑率領的青客公寓向美國證券交易所遞交了IPO招股書。青客公寓欲在納斯達克上市，擬以發行ADS(美國存托股票)的形式，籌資不超過1億美元，打響了中國長租公寓海外上市的第一槍。
壹
搶跑圈地，矛盾頻發
2012年，青客公寓在上海成立，創始人金光傑是土生土長的上海人。他從上海交大拿到法學碩士學位後，曾先後當過警察和律師，27歲時開設了自己的律師事務所。金光傑曾向《東方企業家》雜誌坦言，在從事律師職業時，他一年的繳稅金額可能會達到幾百萬元。有了閒錢之後，金光傑開始接觸投資。在不斷試錯之後，他發現了青客公寓的無窮潛力。
入局青客公寓的契機發生在2010年，當時金光傑去上海參加世博會，會上他看到了國內租房市場的旺盛需求和現實短板。一些外來務工者和剛走出校園的大學生們迫於經濟壓力，無力負擔整套房子的房租，拼房住又遭遇房東消失不見，二房東只收租不管事的困境。順理成章地，讓租戶有滿意的房子住，成為青客公寓創業的初衷之一。
沿著創業初衷，青客公寓將目標租戶確定為月收入一萬元以下的年輕人，在定位上與市場上的高端長租公寓區別開來。青客公寓一般佈局在交通便捷的地鐵周邊，收取的月租金也相對低廉。2018年9月到2019年6月期間，青客公寓的平均月租金（稅前）為1149元，比2017年9月到2018年9月的1279元的平均月租金（稅前）還要低一些。在平均月租金小於2000的長租公寓品牌中，青客公寓所佔份額最大。
剛起步時，青客公寓的規模並不大。到2012年歲末，青客公寓一共有940間可供出租的房源，全部位於大本營上海。但青客公寓的擴張速度非常快，到2018年末，青客公寓已經有91234間可供出租的公寓房源，年複合增長率達114.4%，覆蓋區域也拓展到上海以外的杭州、蘇州、南京、武漢和北京。
但從數據也可以明顯看出，隨著長租公寓的發展進入調整期，青客公寓的擴張速度正在放緩。2017年9月到2018年9月，青客公寓簽約公寓數量增加了14513套，增長率超過99%。而2018年6月30日到2019年6月30日，青客的簽約公寓數量僅增加4183套，增幅降至16%。
青客公寓近兩年房源情況 數據來源：青客招股書
但成立至今，青客公寓的快速擴張有目共睹，其與青客源源不斷的融資、分散式公寓的運營方式以及不斷改進的技術關聯甚大。
從2012年成立至今，青客公寓先後獲得4輪融資，總額超過1億美元，資本的接連注入為青客公寓的快速擴張提供了資金支持。此外，從不同社區的房東個人手中租賃個人房源進行統一裝修和出租的分散式公寓運營方式，較集中建設或租賃的集中式公寓而言，前期成本和進入門檻都更低，可擴展性也更強。另外，青客公寓的持續擴張也得益於其對技術的重視。青客在招股書中提到，在每一個運營步驟中都有技術手段的應用。在早年的一篇報道中，青客的合夥人屈成才談到，創業初期，金光傑用1000萬的資金去做信息管理系統，這佔當時資金池總額的近2/3。
在資本、模式和技術的三重推動下，青客公寓迅速做大做強。根據灼識諮詢的報告，就總租賃房間價值和數量而言，青客已成長為國內前三大分散式長租公寓運營商之一，僅次於自如和蛋殼。但陽光之下，規模越大，陰影越多，隨著青客的擴張，矛盾也逐漸顯現，其中最突出的就是與租戶之間的矛盾。
如果房子住得舒服，誰也不願意折騰搬家，但青客公寓的租戶流動性卻很高。根據青客公寓的IPO招股書，2017財年和2018財年青客的月末平均入住率分別為91.6%和92.4%，居行業之首。2018年9月到2019年6月，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月，但47.3%的租戶在合同到期前就選擇了退租。合同到期後，僅有5.1%的租戶選擇續租。退租率高、續租率低，在一定程度上也折射出租戶對青客公寓的態度。
此外，在網絡上搜索青客公寓，檢索結果中負面消息並不少見，和青客IPO招股書中的溢美之詞相去甚遠。青客公寓被租戶投訴也是常有的事，在新浪旗下的消費者服務平臺黑貓投訴上，青客公寓的投訴量達到522起，租戶們言辭激烈，對青客公寓的滿意程度僅為2星（滿分5星）。
貳
盈利維艱，險走鋼絲
黑貓投訴平臺上，租戶們對青客公寓的投訴大都集中在資金問題上，除了尋常的房租、押金、定金等退還不及時之外，提到最多的是租金貸的問題。在青客公寓的招股書中也提到，到今年上半年，青客公寓與11家金融機構進行合作，為有需要的租戶提供租金分期貸款（Rental InstallmentLoan），即租金貸。在青客公寓的租客中，65.2%的租客選擇以租金貸的方式來支付房租。
租金貸指的是租客在與長租公寓簽訂租房合同時，與經營長租公寓的企業相合作的金融機構簽訂貸款合約。一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客按月向金融機構償還貸款，貸款利息由租客或運營長租公寓的企業承擔。
青客公寓在招股書中寫到，青客公寓的租金貸合同週期為2年，貸款利息全部由青客公寓承擔。如果租客選擇租金貸，青客公寓將為其提供一定的租房折扣。租金貸一經生效，金融機構將會把租客24個月的房租一次性全部預付給青客公寓。一旦租客或青客公寓提前終止租房合約，青客公寓需要在31天的時間內，將所有未償還貸款一次性償還給金融機構。
青客公寓將所獲租金貸用於公寓的裝修和新公寓房源的拓展。
這對青客公寓而言意義重大，因為租金收入是青客公寓無可替代的支柱性營收。根據青客公寓的IPO招股書，到2019年6月，在青客公寓的收入結構中，社區電商、網絡、保潔等增值服務僅佔比11.7%，剩下88.3%的收入均來自租金收入。利用租金貸的方式提前預支租金，能夠大大加快青客公寓的拓展步伐。
到2019年6月底，青客公寓共出租公寓93331間，按1149元的月平均租金，如果用傳統的“押一付三”的支付模式，每個季度能回款約3.2億。但如果用2年期的租金貸，按65.2%的選擇租金貸的租戶計算，能一次性獲得16.8億的回款，比“押一付三”模式的5倍還多。
青客公寓“押一付三”和租金貸回款比較 單位：億元
青客公寓的前期投入很大，除了前期向房東支付房租外，還需要支付鉅額的裝修費用，按青客公寓招股書的數據，青客公寓每間公寓的裝修費用為1.47萬元。截止到2019年6月底，青客公寓簽約的29655間公寓的裝修費用已達近4.4億。資金貸的高額回款，也能在一定程度上緩解青客公寓的資金壓力。
但租金貸背後風險叢生，一旦使用不當，後患無窮。2018年長租公寓進入調整期後，長租公寓爆雷現象頻頻發生。到現在已經有20多家長租公寓宣佈破產，僅今年7月份，就有6家長租公寓倒閉。這些長租公寓爆雷的最主要原因，就是租金貸。
去年我愛我家的前副總裁胡景暉來說了“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”的話之後沒多久，長租公寓就出現了首例爆雷。2018年8月20日，杭州鼎佳長租公寓宣佈破產，原因是租金貸導致的資金鍊斷裂。鼎佳公寓的破產，直接導致了數千租戶被房東掃地出門，還因為貸款償還不及時影響個人徵信。
租金貸作為一種金融工具，曾被認為是一種促成多贏的創新，但長租公寓運營方在使用租金貸時並不規範，勸貸甚至騙貸的方式時有發生，不少租客在不知情的情況下就“被”辦理了租金貸業務。在對青客公寓的投訴中，就有租客反映，在不知情的情況下“被”辦理了2年期的租房分期貸款業務，而其與青客公寓簽訂的租房合同僅為1年。
更嚴重的是，如果長租公寓的運營出現問題，導致大規模退租現象的發生，長租公寓將一次性向金融機構償還鉅額的租金貸。公司的資金鍊一旦斷裂，公司破產退出，租客、房東和第三方金融機構都將為其買單。
但正如青客的創始人金光傑所言，長租公寓本就是一個微利行業，要想活下去，就得不斷找錢拓展：“你覺得錢不夠用，可公司還在運作，只要房子出來，然後租出去錢就回來了。那就趕緊把房子弄出來租出去啊。”
所以租金貸雖然面臨高經濟風險和道德風險，但也能獲得高收益。“有錢能使鬼推磨”，在金錢的驅使下，青客們開始大肆應用租金貸，甚至不惜欺騙租客，引誘其使用租金貸，把利益抱在手上，把道德丟在背後，險走鋼絲。
叄
道路不明，負重前行
好事不出門，壞事傳千里。政府也看到了租金貸暗藏的危機，數次出手管控，青客、自如、貝殼等多家長租公寓均被約談，還給金融機構敲警鐘。租客們在長租公寓爆雷新聞的耳濡目染下，對可能的租金貸也越發謹慎。在這樣的環境下，再利用租金貸進行規模擴張有些乏力了。
青客也在積極探索其他的融資模式。比如從2018年8月開始，青客就引入了融資租賃模式，將裝修過的房源連同傢俱一起出售給融資租賃公司，再用回租的方式運營。青客公寓希望通過這樣的方式來減少對租金貸的依賴。
但青客公寓還是很缺錢。2017財年和2018財年，青客公寓的營收分別為5.23億元和8.90億元，同比增長70.3%。到今年6月底，青客公寓的營收為8.98億元，同比增長51.4%，營收漲幅有所下降。與此同時，青客公寓的營收一直趕不上虧損，2017財年，青客公寓的淨利潤為-2.45億元，2018財年的淨利潤為-4.99億元，而到今年六月底，淨利潤為-3.73億元，比去年同期的-3.23億元還低4000萬元。
淨利為負，資不抵債。到今年6月底，青客公寓的總資產為20.3億元，而總債務為27億元，資產負債率達133%。長租公寓是房地產行業的一部分，而房地產是一個重資產、高負債的行業，青客公寓的資產負債率比2019年上半年50家上市房企81.1%的平均資產負債率還要高出很多。
高負債和負淨利與青客的發展一路隨行，而長租公寓市場的激烈競爭又要求青客公寓不斷擴大規模，以保全和鞏固現有的市場地位。其他故事講不動了，青客公寓急切地想要IPO，意圖通過上市的方式打開新的融資渠道，為青客公寓的發展注入新的資金動力，繼續高歌猛進的規模擴張之路。
青客公寓IPO招股書遞交記錄
不僅青客，早前自如和貝殼都曾傳出遠赴海外上市的消息。自如考慮明年在美國上市，籌資5到10億美元。而貝殼則計劃最快今年在美國上市，募集6到7億美元。商業模式和盈利模式尚不明朗，上市找錢，擴大規模成為很多長租公寓運營商的不二之選。
但規模效應本身對於長租公寓這個行業而言可能就是一個偽命題。在現在的長租公寓市場上，大家都在虧損，很少能聽到盈利的消息，分散式公寓如此，集中式公寓尤甚。在互聯網語境下，邊際成本很低甚至為零，擴大規模可以增加邊際收益。但長租公寓需要立足線下，邊際成本很高，盤子做得越大，虧損越多。長租公寓要想活得好，講好資本市場的故事遠遠不夠，還要踏踏實實把線下市場做好。
現在整個長租公寓行業的盈利模式仍不明朗，商業模式還有待觀察，但無可否認，國內的長租公寓市場仍前景大好。根據灼識諮詢的數據，美國2018年長租公寓的市場佔有率為46%，而同期中國的長租公寓的市場佔有率僅有1.8%。到2024年，中國的長租公寓市場佔有率有望達到11.2%。國家也在積極鼓勵房屋租賃業務的發展，自2015年住建部頒佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》文件，首次推出“租售並舉”概念後，中央和地方多次出臺政策支持長租公寓在內的住房租賃業務。
遠觀長租公寓，景象一片大好，但近看仍然滿是混沌。如何改善現在粗放式經營的方式，找到一條明朗、穩定而持續的生存道路，可能是每個長租公寓品牌都共同面臨的問題，青客公寓也不例外。
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