丿ZouJunWei丶
房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口！
從1998年房地產市場化以來，房價一直是上漲的，過去的10年間都出現過小幅調整，但是從長期來看，房價在經過調整後，往往都是繼續上漲。反而是那些原來不敢貸款買房，生怕房價下跌的人，卻在後悔永遠買不起房了。房價上漲到底是什麼原因導致的呢？
商品住房需求旺盛
自1998年以來，我國城鎮化進入加速階段，每年新增城鎮人口約2000萬人，年均城鎮化水平提高近1.5個百分點。2017年，我國城鎮人口已經超過8億人，城鎮化率達到58%.未來很長的一段週期，中國仍會處於城鎮化推進的浪潮中！房價仍會穩步上漲📈
廣佛房產經紀
樓市調控升級，2019年房價大局已定，未來3-5年房價走勢如何？
2019年房價大局有沒有定，還很難判斷。但是，房價大漲的概率已經不大，即便上漲，也會受到地方政府的政策調控，真正體現因城施策、一城一策。
首先，房價走勢正在趨穩。國家統計局發佈了2019年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。整體來看，5月有67城新建商品住宅價格環比上漲，與4月持平。其中，新房價格環比漲幅居首的城市是西安，漲2%領跑;北上廣深分別漲0.6%、跌0.1%、漲0.8%、漲0.4%。其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.3個百分點。而北京、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.8%和0.4%，上海下降0.1%。
從二手房的情況來看，70個大中城市中，有11個城市房價環比出現下降，分別是：濟南、青島、武漢、長沙、廣州、海口、安慶、宜昌、常德、湛江、遵義等，其餘59個城市與上月相比是持平或者上漲。漲幅較高的城市，如杭州上漲1.3%，南寧、蘭州上漲1.2%，無錫、大理上漲1.1%，寧波、唐山、丹東、煙臺均上漲1.0%，漲幅不大，屬正常波動。北京和深圳持平，上海上漲0.1%，廣州下降0.3%。
從總體上講，房價走勢正在趨穩，說明調控政策的持續作用正在發揮。
其二，未來趨勢向好，樓市穩定格局更好，並有可能呈現出一線城市房價上漲潛力較大，二線城市基本穩定，三四線城市房價下跌的格局。對此，中國社會科學院財經戰略研究院最新發布的《中國住房市場發展月度分析報告》也指出，部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲後，因後續需求不足，房價將進入下跌階段。與此相適應，6月24日下午15時，深圳開啟了一次堪稱“史詩級”的土地競拍。此次土拍，從舉錘到結束，只用了短短15分鐘時間，5宗地塊就最終以近224億元成交，相當於去年全年成交量的一半，最高樓面限價也快趕上週邊房價。據悉，此次競拍，僅房企繳納的保證金就超過了1100億元，更有幾家知名房企開啟5塊連拍模式，每家需繳納保證金達80億元。
所以，未來樓市將呈現幾家歡喜多家愁的格局，三四線城市房價很難支撐得住，而要下跌。一線城市則很難控制得住，會上漲。尤其是深圳，上漲的潛力最大。
所以，未來3——5年的房價總體是比較平穩的，購房者沒有必要搶購，也沒有必要等待房價下跌再購買，而是依據需要，選擇合適機會購買。
譚浩俊
今年以來，雖然有些地方再度出現房價上漲現象，如蘇州（樓盤）、西安（樓盤）等，但是，很快地地方就出臺了調控政策，且力度很大，沒有任何想象餘地。因此，有人認為，2019年房價大局已定。那麼，未來3—5年房價將出現怎樣的變化、走勢如何呢？
2019年房價大局有沒有定，目前還很難判斷。但是，房價繼續大漲的概率已經不大，即便上漲，也會受到地方政府的政策調控，真正體現因城施策、一城一策的要求，也體現了“房住不炒”的定位。
首先，從新房價格數據來看，市場走勢正在趨穩。日前，國家統計局發佈了2019年5月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據。整體來看，5月有67城新建商品住宅價格環比上漲，與4月持平。其中，新房價格環比漲幅居首的城市是西安，漲2%領跑；北上廣深分別漲0.6%、跌0.1%、漲0.8%、漲0.4%，呈現“三漲一降”格局，漲幅比上月有所回落，大約回落0.3個百分點。
第二，從二手房情況來看，也呈現出走勢向穩的格局。70個大中城市中，有11個城市房價環比出現下降，分別是：濟南（樓盤）、青島（樓盤）、武漢（樓盤）、長沙（樓盤）、廣州（樓盤）、海口、安慶（樓盤）、宜昌（樓盤）、常德（樓盤）、湛江（樓盤）、遵義（樓盤）等，其餘59個城市與上月相比是持平或者上漲。漲幅較高的城市，如杭州（樓盤）上漲1.3%，南寧、蘭州（樓盤）上漲1.2%，無錫（樓盤）、大理（樓盤）上漲1.1%，寧波（樓盤）、唐山（樓盤）、丹東（樓盤）、煙臺（樓盤）均上漲1.0%，漲幅不大，屬正常波動。北京（樓盤）和深圳（樓盤）持平，上海（樓盤）上漲0.1%，廣州下降0.3%。與新房相比，也基本協調，沒有出現此高彼低現象。
第三，從未來趨勢來看，穩定向好的格局逐步形成，但一線城市和三四線城市的分化或加劇。中國社會科學院財經戰略研究院最新發布的《中國住房市場發展月度分析報告》也指出，部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲後，因後續需求不足，房價將進入下跌階段。與此相適應，6月24日下午15時，深圳開啟了一次堪稱“史詩級”的土地競拍。此次土拍，從舉錘到結束，只用了短短15分鐘時間，5宗地塊就最終以近224億元成交，相當於去年全年成交量的一半，最高樓面限價也快趕上週邊房價。據悉，此次競拍，僅房企繳納的保證金就超過了1100億元，更有幾家知名房企開啟5塊連拍模式，每家需繳納保證金達80億元。這也預示著，未來樓市將極有可能呈現幾家歡喜多家愁的格局，一線城市房價內在張力很強，人為控制下的內部上漲動力會越積越多。一旦調控放鬆，就有可能出現房價上漲現象。尤其是深圳，房價上漲的內在動力可能要高於其他一線城市。三四線城市房價則很難支撐得住，面臨較強的下跌壓力。
所以，未來3——5年的房價趨勢，從總體上講，就是平穩有序，一線城市和三四線城市分化加劇，整體房價穩中有降。對購房者來說，沒有必要搶購，也沒有必要等待房價下跌再購買，而是依據需要，選擇合適機會購買。
無為則有為
從整體大環境來看，未來3-5年房價走勢趨穩，穩中有升。
一：現階段國家對房地產市場整體進行調控，明確房子是用來住的，而不是用來炒的，同時也對房產市場進行專項檢查，打擊非法炒房，去除房地產市場泡沫，房地產市場的發展迴歸理性，房價走勢趨穩。
二：房價上漲的紅利已經消逝，房價只能步入調整期。過去一些城市房價上漲，主要是原來的房價較便宜，全國房價都在上漲，這邊也要漲一下。同時，棚改貨幣化安置，讓大量的基礎貨幣投向拆遷居民，而這些人把錢都用在了周邊購房置業上，結果當地房價大漲。未來的貨幣化安置將改為實物安置。而前期一些城市在房價大漲之後，遠遠脫離了當地購房需要，房價未來將會逐步迴歸理性。
三：過去20年，我國的城鎮化和人口紅利一起將我國的房地產行業推向高潮。然而隨著人口紅利的降低，城鎮化率增速將降低。城鎮生活成本日益提高，鄉村生活變得更加便捷，我國的戶籍制度讓大量生活在城市的人口無法真正享受到戶口紅利。使得人口進入城市的意願不足，我國的農業尚沒有達到可以大量脫離人力的程度。隨著農村勞動力逐漸減少，農村工作的效益逐漸增加等等原因，我國的城鎮化率還在繼續，但城鎮化增速在降低，隨著城鎮化率增長而導致的房價上漲是相對溫和的，房價穩中有升。
第四，高房價綁架了很多人的生活，降低了居民的購買能力。高房價之下，對於普通人來講，買個房子往往需要耗盡數十年的積蓄，甚至是掏空兩代人的口袋。而除了首付，往往每個月還要還一筆房貸給銀行。為了買個房子，很多人不得不選擇節衣縮食，生活水平大為降低，購買能力也是大打折扣。為了保障民生，國家也不允許高房價的再次出現。
四：振興實體經濟：高房價吸引了大量的資金流入到房地產行業而不是實體經濟，造成實體經濟資金缺乏，科研下降，對實體經濟的發展造成一定的影響。
俗人姚
1.首先，房價就像股票，起伏不定，在經過高速上漲之後，必定會出現平穩或者是小幅度回調，在慢慢上漲，會持續到城市經濟發展，到一個平穩期，也就是飽和狀態，這是城市房價才會真正的平穩，
2.更具國家發展政策走，比如現在的新一線城市正在大力發展，發展是需要人口，產業，就業來拉動GDP,像這類城市就會持續整漲直到，城市建設成熟進入飽和狀態。
3.房價崩盤國家政府是不應許的，
各大銀行是不敢的，
開發商是不願意的
老百姓是想的，
原因（如果崩盤中國經濟甚至全球金融危機就會到來，這個是個裙帶關係，國家不願意它發生）
4.造成房價下跌的原因
A戰爭，
B.金融危機
C.人口老齡化減少
D政府大量出資修房子，老百姓以建安成本購買，3000左右一平，（不要給我說現在有公租和廉租房，有幾個人買得到，況且90%的城市沒有）
5,中國現在的人口城鎮化不到40%，還達不到美國的80%，發達國家基本上都是70%以上，
這就是以“農村包圍城市”的發展戰略。
（以上分析純屬個人觀點，不代表任何機構）
成都楊小七
首先，樓市調控升級，是從多方面著手的，其中最關健還是從金融機構進行嚴格的控制，對於房地產企業來說需要大量的資金，筆者幫許多房地產企業融過資，房地產企業如果資金鍊出了問題，結果怎麼樣，大家都懂。。
從2019年開始房地產企業找筆者融資的是越來越多，都是大企業，還是上市公司，他們是把所有能融資的方法都用上了，仍然還不能解決資金難題才找我的。
2019年為什麼房地產企業融資這麼難呢？2019年銀保監會首先是把房地產企業銀行的融資渠道堵上了，接著是約談信託，信託現在也不敢給房地產企業融資了，這樣一來，房地產企業只能在外面找資金，現在房地產企業的融資成本，大企業是在20%左右一年，中小房地產企業是在30%左右一年，而且中小房地產企業還融不到資金，這麼高的融資成本，如果房子三年不賣的話，等於就要翻一倍的還借款，房地產企業的壓力之大可想而知。
其次，未來3-5年房價走勢如何？按照現在的金融嚴監管的情況，是逼著所有的房地產企業賣房自救，過去的大量融資光利息的壓力就太大了。所以，在這種情況下，未來三五年房價下降的可能性最大。筆者現在給幾家房地產企業解決問題的辦法是：一邊通過市場化的產業基金融資降低融資成本，一邊降價賣房，爭取早點賣光原來的房子，再重新用產品金融化來蓋房子，再通過向金融地產轉型升級，與地方政府合作打造產業集群拿到更低的地價，然後通過資本運作獲得更高的利潤。
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金融學家宏皓教授
19年樓市觀察
1.目前的調控政策已經達到預期，中央近兩月工作會議沒有涉及地產，年終又回到房住不炒的老話上，同時賦予地方政府靈活性和權責，未來預期：明年地產調控將邊際放鬆。
2.12月會議中強調夯實地方政府主體責任可以理解為兩層意思，上漲壓力期間地方政府需要為調控擔責，下跌壓力期間需要為穩定房價擔責，那明年可以想見穩房價重心是防止下跌。
3.目前已經有7個城市在限售限購政策上有所鬆綁，未來也許會繼續刺探中央底線，也會有更多的城市地產一定程度鬆綁。
4.首套房貸利率可能會回到基準上，這裡強調是部分區域。
5.貨幣政策上明年已經日趨明顯了，因為最近這次會議不再提“管住貨幣總閥門”了，降準是必須的，除了1月份的第一次外，今年還會有至少兩次降準，甚至可能降息。這是一個美元緊縮的週期，我們卻在內憂外患之下不得不開啟寬鬆週期，看來保發展促穩定是重中之重。從純市場角度來說，這進一步推升資產價格，對房地產是有利的。
6.房地產又變成實體經濟了，這不是我說的，經濟工作會議中提到的。國家允許四類企業發債支持實體經濟，明確說明包括房地產企業（非商業住宅項目）
7.會全面放鬆調控嗎？不可能，房住不炒啊 現在放鬆調控真不能保證房價會不會再熱鬧起來。
8.明年房價會跌嗎？三四線可能會承壓，一二線依然會保持穩定。廈門，深圳，合肥，杭州有回調壓力，因為漲的時候傾注了過多水分，需要擠出來點兒，北京，上海，南京也面臨短期性價格下行，廈門深圳則面對的是房屋流動性緊張和房價下行的雙重壓力。
9.明年房價會漲嗎？普漲不大可能，一二線城市核心地段的、有各類教育、醫療、公共事業資源優勢的、豪宅區域可能會一定成都的價格修復，穩中有升，而遠城區則可能穩中有降，李嘉誠一生重複的一句話就是地段地段還是地段。
10.綜上判斷2019年是地產行業箱體整理的一年，貨幣政策決定了房價是有下限的，民生願景決定了房價是有上限的。某些城市漲，某些城市跌，上漲城市中某些地段漲，某些地段跌，上漲地段中某些品類漲，某些品類跌。你是剛需的話，還是應該抓住時機上車。
11.未來3年，三四線城市出現樓市空心化，創造需求的能力減弱，預計有一個小幅度回調過程，一線和強二線城市則伴隨著限購解除，會有一個穩定小幅度攀升的過程，這兩個過程是此消彼長的，在達到階段性人口流動平衡，房價就基本穩定下來，但房價大漲的可能性已經很低了。
12.未來是存量房市場。新房開發成交量會逐年遞減，二手房交易逐步佔主導位置，長租房、共有房、政策扶持房將多層次滿足一二線城市居民多樣化需求。
13.未來5年真的看不到那麼遠！隨著城鎮人們收入水平的快速提升，房子最終會解決，雖然高房價始終是個問題。
圖歌香頌
2019過完四分之三，樓市的走向依舊是“平穩”。今年大中城市基本上都是“穩定為主”，有部分城市小幅上漲，但是也有小幅下跌，整體看起來還是穩定：
穩定是主基調，也是當下最好的走勢。大漲大跌都不行；但是看未來幾年，我認為還是穩定，我們分析分析房價上漲的變量：
1.目前經濟變數大，大家都知道經濟三駕馬車，投資出口消費，目前投資的老路子接近飽和，出口的話全球經濟都在下行，而消費近期的比重相對提高；如果我們的經濟要穩，除了加速新的經濟增長引擎之外，老的投資還是不能過快衰減；也就是說，在經濟下行的當口，再削減地產，那麼經濟會下行更快，這不符合穩定經濟的預期；
2.其實房價和經濟息息相關；經濟發展，人均收入增長，房價一定會漲；舉例：目前你月薪5000，房價15000，你可能會覺得高了；如果你月薪1.5萬，房價到30000我認為正常。那麼你的月薪如何從5000到1.5萬？還是要經濟發展。所以，未來房價的走勢，和經濟密切相關；
3.城市化進程。目前趨勢是：農村向市省一級湧入；四省向一線城市湧入；城市化集中是趨勢；所以，誰在支撐三線城市二線城市的房價？是農村和縣市的廣大人民； 是誰在支撐一線城市的房價？是全國人民；有人支撐縣級區域的房價嗎？好像沒有，人往高處走。所以，從這點看，二線，一線城市房價強者恆強。小城市房價難漲。
綜上，短期看，房價還是穩定，未來2~3年還是穩定；至於以後，還是看城市的發展，但是不管怎麼發展，小城市的吸引力都不如大城市，所以一二線的樓市還是很堅挺的。大家認為呢？
螞蟻聊股市
目前房價基本穩定，這是我們這裡的情況。
2017年熱鬧的小區門口變得很冷清，經常有六七家中介公司打擂臺甚至搶房的情景徹底不見了，四五年時間嗖嗖上漲翻了兩倍的房價也穩了下來，偶爾買賣房子的鄰居有的走了有的搬來了，但房屋成交價悄悄的降了點兒，雖然不多，總歸是降了，心裡說不上是喜還是憂，其實自己所有的不過是自住房而已。
2018年開始，陸陸續續有中介又來了，說起房價，他們也撓撓頭，覺得不會有太大波動性，這時小區房價已經由六七千漲到兩萬二三又降到了一萬八九，進出小區總會有人打問房價漲還是降，他們說基本穩定了。
現在是2018年底了，門口有五六家中介公司的人，都是省城附近縣城上大學出來的學生，有的是五六年的資深中介，有的是剛剛參加工作的。但大部分都沒有省城的房子，因為一是家裡沒有那麼富裕，二是前幾年懵懵的只顧著幫客戶買賣就過來了，沒有想到給自己也買一套。
除了房屋中介還有保險公司等有大批這樣的年輕人，經過城市的洗禮肯定不可能再回老家，買不起市中心的房子，最次也要買二環外或者新四區的，所以省城的房子目前是不愁賣的。
2019年，也就是這樣漲漲落落基本穩定吧，我想這也是國家和地方政府喜聞樂見的最佳狀況，穩定壓倒一切，房價穩定，經濟穩定，人心穩定。至於未來三五年，也不會有太大變化！
安居樂業，也是我們老百姓喜聞樂見的！
我的房子我做主
在未來幾年買房的人會越來越少，就拿成都市（含區縣）作為例子，五O，六O，七O，八O後本地人，基本上都有住房，有些家庭還有幾套，特別是五O，六O人群，孩子就是九O，OO後的，父母都有考慮，剩下的外來精英們，多以六O，七0後為主打，這部份人如現在還在成都，那放心了，他們都是成功人仕，早解決住房了，這部份也算老成都人，同樣也會考慮他們的子女住房的。除了外地大學生，在成都找到理想工作，想安家的八O，九O後，這群人也不用操心，一是有文化，二是有穩定收入，三是父母有支撐，他們選房圖的是實惠實用。剩下的外來務工人員，如何果是七O，八O，九O後，沒有固定工作和穩定的收入，不會在成都買房的，這部份人一般都有後路的，掙錢後都把老家房子重新修整，非常漂亮，你們到農村看看就知道，大部份人都要回老家養老去的。說實話，人口會越來越少，再過一、二十年，四0，五O後的子女大部份人擁有幾套房的，加上人口減少，所以，將來剛需買房會更少的。誰能勝出大家心中有數的。
