升228

您好！

我们知道，房产出售，只能由产权人出售。

父亲名下的房产，如果是完全属于父亲个人、且是可以上市交易的房产，是可以直接出售的。但是，很多情况下，即使写的是父亲一个人的名字，也属于父母共同财产。这种情况下，如果不做继承，就意味着房产的部分产权人是“空”的，房子不能直接出售。

以下分两个方面做一个说明：

关于房产的产权人构成

首先需要提示的一点是：夫妻双方在婚内用共同财产取得的房产，属于夫妻共同财产，与登记在谁名下无关。

这句话反过来说就是：如果房产的获取不是用父亲个人财产（无论与母亲婚前还是婚后）取得、或者不是指明给父亲个人的，均视作是父母共同财产。这里列举几种常见的、属于父亲个人的情况供参考：

• 房子是父亲用婚前个人财产购买的，无论买房的时间是婚前还是婚后。
  

• 房子是父亲接受他人（例如，父亲的父母）赠与、且指明赠与给父亲个人的。
  

• 房子是父亲通过遗嘱继承的方式，继承下来，且遗嘱指明只给到父亲个人的。
  

• 父亲和母亲有婚内财产分割协议类的文书，说明房子归父亲个人的。
  

多数情况下，父母的房产属于夫妻共同财产，父母各占1/2的份额。

在母亲去世之后，就意味着一部分份额的产权人不在了。那么，在没有确定新的产权人之前，房产无法出售。

如果想出售，怎么办？

如果房子不属于父亲个人，最简单的逻辑，就是“重新”确定房子产权人，然后出售。确定产权人的过程，就要通过继承→过户两道手续。

1.继承。

（1）继承就是把属于母亲的那部分房产份额重新确定一下产权人的过程。

按照我国现行《继承法》，继承方式主要有两种：遗嘱继承、法定继承。

• 遗嘱继承。如果母亲生前留有合法有效遗嘱，指定了自己房产份额的继承人，就由指定的继承人继承母亲部分。
  

• 法定继承。在没有遗嘱的情况下，按照法定顺序继承人确定：母亲的法定继承人包括配偶（即父亲）、子女、以及母亲的父母（外公外婆）。有几个算几个，均分母亲的房产份额。

  
  

题主可能打算把房产卖掉，这里给出两条继承中的建议和提示：

• 集中继承。这是最理想的方式——让其他所有继承人全部放弃，由父亲一个人继承。好处有两个：一是房子全部回归到父亲。从道理上，本身也是父母挣来的。二是父亲就有了完全的处置自主权，不需要征求任何其他人的意见，处置起来会比较方便。
  

• 如果其他继承人不放弃。这种情况可能存在，当然不能强制别的继承人放弃。这里就有两个操作细节需要注意：一是最好让父亲的（自有份额+继承份额）≥2/3；二是在新的房产证登记共有情况的时候，登记为“按份共有”。根据我国《物权法》，拥有房产2/3以上产权人同意的话，房产是可以出售的。

（2）继承办理的手段

这里再简单介绍一下办理继承的手段。

目前我国办理继承的途径主要有两种：公证继承、诉讼继承。

• 公证继承。要到当地公证处去办理，适用于继承人对遗产分割没有争议的情况。公证继承的结果是由公证处出具《继承权公证书》。
  

• 诉讼继承。要到法院去打官司，适用于继承人对遗产分割有争议、并且无法协商一致的情况。诉讼的结果是由法院出具《法院判决书》。
  

2.过户。

以上两类文书，均是继承人办理房产过户的证明。

继承人拿着上述证明，去不动产登记中心办理，重新办理房产证。特别注意：将房产证上的产权人、共有情况等信息登记清楚。

至此，房子的产权人才算最终确定下来。剩下来的事情，关于房产如何处置，只要产权人同意就可以了。

一纸家书

我是执业律师，希望解答能对题主有所帮助：

这个问题的关键在于能不能“直接”卖？这里应该分情况分析：

一、如果房产是属于父亲个人财产，在法律上直接卖是没有任何问题的，但在办理过户手续的过程中，能否顺利过户，还要看当地房产登记部门的具体政策，建议咨询当地房产部门；

一、如果该房产为父母亲夫妻双方的共同财产，母亲去世之后，另一方从法律上来说，是不能擅自处置房产的，因为该房产里面包含了母亲一方的遗产，对于这部分遗产，如果没有遗嘱，应当先由继承人继承，或者是几个继承人之间达成协议之后才能够进行处分，其所享有的房产份额则作为遗产予以继承，所以配偶一方出卖房产行为，属于无权处分行为。当然如果房子只登记在父亲名下，虽然根据法律规定，其不享有相应的权利，但是客观上仍然具有单方处分房产的可能性，该房产仅登记一方名下， 有的房管部门针对登记一方名下的房产，只要产权人申请办理即可处分，而不考虑是否有后续纠纷。

综上，建议到房产登记地房管部门咨询具体过户政策，再结合房产是否属于夫妻共同财产进行相应的操作。

蔡律师法律学园

视不能情形处理，现具体分析如下，供参考：

民事法律行为以外的原因，主要有：

• （1）因取得时效取得物权；
• （2）因征收或者没收取得物权；
• （3）因法律的规定取得物权（如留置权）；
• （4）因附合、混合、加工取得所有权；
• （5）因继承取得物权；
• （6）因拾得遗失物、发现埋藏物取得所有权；
• （7）因合法建造取得物权；
• （8）因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得物权（人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书）；
• （9）孳息的所有权取得。天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得；当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

依你表述，只能是因继承取得物权。你本身或者其他继承人取得物权不需要办理手续即可取得房屋所有权。

登记要件主义

• 登记要件主义以登记作为不动产物权变动的要件。不动产物权的变动除了当事人间的合意外，还要进行登记。非经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人间也不发生效力。
• 我国《物权法》第9条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。同法第10条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构予以办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。

你或其他共同继承人取得房屋所有权后，但需要转让房屋所有权涉及到物权变动。物权变动需要双方至登记机关办理过户手续，具体如下：

以父、母（母亲已确定过世）是否健在，因过世人已不能以出让方转让房屋，但房屋登记在你父亲名下。则产生以下问题：

• 父亲健在，如是个人房屋，以他名义直接过户。
• 父亲健在，但该房屋是父母的共同财产，则需要依继承后确定份额，办理房产证，然后依份额的人头数，与交易方办理过户转让。
• 父母均不健在，需要依继承后确定份额，办理房产证，然后依份额的人头数，与交易方办理过户转让。

需要说明的是，房屋受让人不需要办理登记过户的例外。但现实生活中，因房屋价款较大，不需要办理产权过户的人很少，甚至没有。

南京徐剑

这种情况下，首先要判定清楚产权归属问题，才能确定是否可以直接出售。

父亲名下房产，可以有两种解读:

①房产证写的父亲一个人名字，房子产权属于婚后财产，是夫妻双方的共有财产。

②房产证写的父亲一个人名字，且属于婚前财产，是属于一方的个人财产。

如果是第二种情况，可以直接出售，因为房子属于父亲一个人的个人财产，不存在共有产权人，所以产权人有权处置。

如果是第一种情况，产权人没有权利单独处置房产，需要共有产权人都要同意，然后才能按照交易流程正常过户。

如果房产证写的父亲一个人名字，但是属于婚后财产，如果母亲去世，则要先把共有产权人都理清楚。

婚后财产，虽然房产证写的是一个人名字，如果没有产权分配比例，则默认的是产权一人一半。如果母亲去世，则原来属于母亲的50%的产权，分别由母亲的父母配偶子女共同继承。涉及到的继承人，都要同意，然后做析产，产权归属到一个人名下(具体的交易流程，参以当地政策为准)，然后才能出售。

案例:之前朋友聊过一个案例，夫妻双方的婚后财产，房产证是女方名字，男方离世五年之后，因为种种原因，需要变卖房子。

这个房子最后的共有产权人很多，首先，因为男方有父母，三个子女，所以男方的一半产权有父母、配偶、三个子女共同继承，但是因为在男方离世之后，男方的母亲也相继离世，所以男方母亲继承的那一部分，由子女继承(当时继承人只有子女)，庆幸的是这个继承人都还在，且都能找到，找到这些继承人时，都很意外，但是都表示能够放弃继承权，所以，最后，涉及到的所有继承人，找到当地的房地局做了放弃继承声明，然后做了析产。最后才过的户，中间陆陆续续话费了大半年时间。

记得之前网上有一个案例，因为继承人太多，且很多继承人都找不到，导致无法正常出售，最后说的是只能自住或者出租。

以上是一些关于涉及到继承导致出现很多共有产权人的情况下，房屋出售的一些个人观点，希望对大家有所帮助！

老何侃房产

很明显，这个房子是你爹妈的夫妻共有财产，一人一半房子产权。你父亲不能直接卖，需要先办继承，换完证后才能卖。

01、法律规定

《婚姻法》：婚姻关系存续期间取得房产是夫妻共有财产。

《物权法》：共同共有财产要做重大处分，需要取得全体共同共有人一致同意；另有约定的除外。

《继承法》：死亡时遗留的个人财产是其遗产。

继承人继承遗产从被继承人死亡时开始。

遗产继承，有遗嘱，从遗嘱。没有遗嘱的，按法定继承办。

法定继承的第一顺位继承人：父母、子女和配偶。

《房屋登记办法》：因公民死亡发生继承，导致产权发生变化的，需要先进行登记才能办理产权转移手续。

02、法律解读：

（1）房子在你父、母亲婚姻关系存续期间购买，买房子的钱是夫妻共同收入支付，那么买下来的房子就是夫妻共有财产无疑。

虽然房产证上只是登记了你父亲一个人的名字，但根据《婚姻法》的上述规定，你母亲也是产权人之一，属隐形产权共有人。这是《婚姻法》在产权归属上对《物权法》的修正。

（2）房子既然是夫妻共有财产，根据物权法的规定，你父亲一人就不能单独处理，也没有这个权利单独处理。

我国《婚姻法》：不承认夫妻之间，在重大财产处分上的家事代理权；因此，处分共有重大财产，必须双方同意才行。而像买菜、打酱油之类的生活琐事，夫妻还是可以家事代理的。

香港地区和台湾地区：是认可的，与大陆婚姻法规定不同。

（3）你母亲不在后，她在房子里面的一半产权就是遗产。

（4）对你母亲这50%产权享有继承权的人是你父亲、外公外婆和你及兄弟姐妹，在继承手续没有办理之前，房子就是你们共同所有的。

03、现实中手续如何办理？

（1）开家庭会议，讨论并决定这50%产权如何处理？由谁继承？

（2）准备资料，到公证处办理继承公证。

（3）拿到公证书和其他产权资料，到房管局换证。

（4）拿到新的房产证后，就可以自由买卖了。

04、你父亲一人单独卖房子，法律后果是什么？

你父亲只有50%产权，这部分产权他是可以自由处理的，谁也无权干涉。

属于你母亲的50%产权，她不在后，就是你和兄弟姐妹们、外公、外婆和你父亲几人共同所有。当然，这些人中有人表示放弃继承权的话，法律也是允许的，因为权利是可以自由放弃的。一旦放弃之后，房子就由剩下的人共同继承，一般不能再反悔。

如果你父亲私自卖了房子，从法律上讲，他就侵犯了上面说的这些继承人的房产权利，需要承担侵权民事责任。

05、关于放弃继承的一些问题

（1）公民死亡后，其遗留的财产，法律推定归所有继承人共有。这是一种推定状态，也是一种产权人待定状态。

（2）如果有人表示放弃继承权利，放弃继承的权利追溯到公民死亡时，也就意味着法律推定的这个产权人视为自始不存在，体现的是一种物权产权人稳定状态，有利于不动产移交秩序稳定。

（3）放弃继承原则上应当书面做出，实践中一般体现就是书写《放弃继承权声明书》，一并提交给公证处。公证手续办理完毕后，放弃继承的权利不能再反悔了；如果因为特殊原因需要反悔的，只能向人民法院提起诉讼，由人民法院决定是否同意其反悔。

（4）继承办理完毕，房产证也换下来了，此时再放弃继承的，已经不是继承权，而是房屋所有权。

06、人不在了，为什么一定要办继承手续？不办可以吗？

（1）如果不买卖房子、抵押房子或拆迁补偿安置之类的，不办继承手续是可以的。不会影响到房子的居住、使用和收益。

（2）上面（1）的法律依据是基于上面05（1）的解读，也就是法律推定遗产自动属于继承人所有；因此，不办继承手续，产权是没有问题的，也受法律保护。

（3）那为什么还要办手续呢？有三个原因：

A、《房屋登记办法》的规定，房管局只是执行机构，必须执行国家规定，因此卖房子的产权涉及继承的，必须要先办继承手续。

B、对继承人来说，早办了继承手续，有利于减少后期隐患。比如，人去世的时间长了，有些关键证据就灭失了，找不到了，以后遇到卖房子、抵押房子、拆迁等需要提交手续，就办不了了，因为证据不在了。

C、有利于维护产权交易秩序，提升不动产登记公示公信效力。不动产产权发生变化，需要尽快到房管局办理登记，让社会公众知道这个产权有变化了，便于公众查询。对于要买这个房子的人、银行、拆迁指挥部等了解房子的真正产权人情况，做正确的决策，减少交易纠纷，维护正常的不动产交易秩序，保护交易相对人的合法权益。

07、继承房产买卖中税费的一些提醒

因继承取得房产，属于无偿所得，在出卖这类房子时，产权过户上税会有20%个人所得税。当然，不同地方在执行继承房产过户税费时会有地区差异。

在买卖交易时，应当将这个税费提出来说明，如何负担？不然，后期产权过户时才发现有这个巨额的所得税，会出现扯皮的现象。

因此，你父亲一个人是不能单独处理房子，还是要先办理继承才行。这是维护家庭和谐的需要，也是不动产行政管理的需要。

房坛法菜

不能直接卖。要先办理继承，过户到继承人名下后才能卖房。

房子属于夫妻共同财产，父亲有一半产权，另外一半属于母亲遗产，有遗嘱按遗嘱继承，没遗嘱按法定继承，父母、配偶、子女都是法定第一继承人，如果都同意卖房，可以其他继承人放弃继承，由父亲继承后再出售。

闲人乐活

首先，要确定该房屋究竟是父亲的个人财产，还是父母的夫妻共同财产。

如果该房屋属于夫妻共同共有，是夫妻共同财产。那么，即使该房屋登记在父亲一个人的名下，也不能阻碍该房屋属于夫妻共同共有的事实。

这套房究竟是不是夫妻共同财产，看的是三个因素：

倘若不具备第一个因素，而第二、第三个因素具备，则房子即使登记在父亲一个人名下，该房屋也属于夫妻共同财产。

另外，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可以视为对自己子女的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产.

除此之外，该房屋一般就归父亲个人所有，可以自己处分买卖。

夫妻一方去世，对共同房屋的处分

法律规定，对于夫妻共同共有的财产，夫或妻一方去世，且生前夫妻两人对该财产如何处分没有约定，去世一方也没有遗嘱的，对于去世一方共有的那一部分财产，将按照法定继承办理。

如题主所述，母亲于一年前离世，房屋为父母共同共有，对于母亲共有的房屋份额按照法定继承办理，原则上应由第一顺位的法定继承人（配偶、父母、子女）继承，同一顺位存在多个法定继承人的，原则上应当平均分配。即题主的父亲、题主本人以及题主的外公外婆（倘若还在世的话）平均继承。

继承房产不需要登记。在题主所述母亲去世后，母亲共有的房产份额将直接归第一顺位的法定继承人所有。只不过不办理继承登记的话，第一顺位的继承人对房子没有处分权（即不能出卖）。

共同共有房屋的处分必须经过全体共有人一致同意。基于此，父亲不能直接处分房屋，要在第一顺位的继承人办理继承登记过后，在与所有的继承人商量，全部的第一顺位继承人同意之后，方能出卖房屋。

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關鍵字: 房产 出售 房产证