房天下研究院公佈了洛陽1月第2周（1.6-1.12）二手房小區熱搜排名，數據顯示，1月第2周（1.6-1.12）熱搜小區價格最高已突破2萬元。
然而在洛陽還有這樣一個區域，最近活躍得很奇怪。它緊挨洛陽，地理位置上卻不屬於洛陽，有點尷尬；它集合了眾多的房企大鱷，恆大、碧桂園、融創、港龍、東方今典、藍城等品牌都在此安營紮寨，有點疑惑；洛陽最純淨的改善片區，以洋房和小高層為主，整體均價6500左右，房價有點偏低。
走訪區域的各大售樓部，你會聽到置業顧問關於這個區域是未來的“洛北新區”的言論，據說具體規劃已經提交了，正在審批中。
首先，這個區域的地理位置（洛陽和孟津交界處），相比較伊濱區離洛陽更近，王城大道快速路和洛吉快速路的修通，更是拉近了這個區域與主城區的距離；只是相比較伊濱區，從規劃到落地需要一些時間。
一
過去幾年，是洛陽城市不斷向邊緣擴張的幾年，也是新區橫行生長的幾年。
你會發現，洛龍區老了，伊濱、洛北新區勢頭正勁。
從洛陽城建的發展軌跡來看，從20世紀80年代對洛河北岸的“填白補齊”，到2001年的“北拓南擴”，再到“以洛河為軸線，南北對應發展”。
過去十年，洛南無疑是重點發展的區域，取得的成績也蔚然可觀，由此也產生“南熱北冷”的說法。
但是有一點不可否認：經過十多年的不斷髮展，南部新區的發展框架基本定型，發展速度已明顯放緩。論居住，洛龍的房價讓許多人都望而卻步；論投資，增值的空間相對來說會有限。
“南北對應發展”，南部的發展逐漸見底，北部將迎來機遇。
房地產和城市、區域的關係從來都是相互的，房地產需要區域的機會來成就，區域的發展離不開知名房企的託舉。
洛北新區的知名房企不在少數，恆大、碧桂園、融創、港龍、東方今典、藍城等都是知名的大開發商。任何一個區域的快速發展，都不是一個項目的單打獨鬥，大開發商的操盤能力比較強，盤活區域的概率也比較大。
二
洛北為什麼吸引如此多的大牌開發商進駐？不得不說“洛北三寶”。
洛北第一寶，當屬洛北的政策利好和價值空間。
這也是第一要素，沒有發展政策支持和價值空間的區域是不值得投資的，不管是作為個人，還是房地產企業。
房地產是最善根據形勢伺機而動的。“以洛河為軸線，南北對應發展”、“洛孟吉一體化”、“一中六組團”都囊括了洛北新區，空港經濟區也已經規劃到位，這種政策紅利下的機遇，開發商當然不會錯過。
洛北第二寶，擁有硬核的交通和獨特的生態資源。
交通是衡量一個區域未來的硬核指標。王城大道快速路北起連霍高速洛陽站，南至南環路，未來可實現全程無信號燈通行，從高鐵龍門站至洛陽北郊機場15分鐘就可達。
此外，即將全線修通的洛吉快速通道，主輔分離雙向六車道全立交互通的一級公路，設計時速80公里，且不再設置信號燈，完全實現快速通道功能。這也意味著，未來沿定鼎北路、洛吉快速通道前往孟津，效率更高，用時更短。
關於自然資源，洛北坐擁瀍源公園、河圖公園、龍泉溼地公園、瀍河歷史文化主題公園、上清宮森林公園等多個生態型公園，儼然的洛陽“後花園”。
繼洛河、伊河後，瀍河人居帶也即將在洛北形成，像洛北瀍源大道一帶，已經率先邁入了瀍河居住時代。
在洛陽擁有大片淨地且兼具改善屬性的區域並不多，洛北算是一個，地理位置上緊挨老洛陽，生態的綠意蔥蘢和河居的自然愜意，可以說是最具代表性和吸附力的一個。
這也是我們要說的“洛北第三寶”——洛北獨特的改善氣質。
三
每個區域都有改善盤，但並不是每個區域都是改善的區域。洛陽最具代表性和改善氣質的區域在哪裡？
首先不會是主城區，主城區基本上無地可供。“地賣一塊少一塊”的主城區空地越來越少，優質地塊更少，地塊大小也有限，註定了開發商想做大配套、改善之地很困難。
其次，新區的改善缺乏動力。近幾年洛龍新區一直佔領房價的制高點，地價佔據了房價的大頭，容積率成了開發商首要放棄的選擇項，縱看新區項目的容積率，一般超過3.5，不滿足改善樓盤的需求。
一個區域具有高級的改善氣質體現：擁有大片的優質淨土，空氣中充滿負離子的宜居生態，四通八達、道寬路順的交通，聚集成區的高端改善居住帶……
縱看整個洛陽市場，洛北最具這種改善氣質。首先，生態的宜人宜居和硬核的交通毋庸贅述；其次，一個區域如果地塊太小，或者分佈太散，很難形成連成片的居住氣，洛北擁有大片具有改善屬性的淨土。走在瀍源大道，你會發現道路兩側一個接一個的改善住宅項目，形成一片高端居住帶。
除了主城區，作為改善區域，最能和洛北抗衡的只有伊濱區了，伊濱區項目參差不齊，而且比較分散，很難形成改善居住氣，在此情況下，洛北很大程度上彌補了洛陽的改善斷層。
在洛北，“改善樓盤的鄰居還是改善”是普遍現象，所謂“鄰居選擇”，選擇改善樓盤或者入門豪宅，居住人群和鄰里環境決定了樓盤的上限。
此外，配套的完善與否，也是衡量改善屬性的指標之一。區域附近學校有孟津一高、北大孟津附屬實驗學校、孟津二高、孟津雙語學校；醫院有孟津第二人民醫院、孟津中醫院、孟津人民醫院、孟津婦幼保健院。
四
我們再來看看洛北的項目，一般的改善樓盤，都有幾個硬性指標：
一、容積率2-3，最好不要超過3.5；
二、面積一般在120㎡以上；
三、關於物業類型，小高、洋房是大多數改善的選擇，一般順序為別墅＞洋房＞小高層＞高層。
洛北的大部分樓盤也都具備這樣的指標，容積率大都小於2，多數在1.1-1.7之間；面積大都120㎡以上，戶型三室四室居多；物業類別大多為洋房和小高層。
根據價格區間，洛北在售項目可分為三類：
第一類7000＋，主要是提供硬裝的洋房、小高層，以恆大·雲湖上郡和碧桂園·山河城為代表；
第二類6500左右，以毛坯為主的花園洋房和小高層，主要以融創·河洛宸園和東方今典·東方府為代表；
第三類4900-6000，以文樂·山水上鏡的山水花園洋房均價6000左右和騰飛花園高層均價4900為代表。
7月份，孟津的房價環比上漲14.38%，眾多知名房企紛紛落子的“洛北新區”功不可沒。每個片區，都有一兩個鯰魚，帶動周邊樓盤的房價，恆大和東方今典無疑是洛北最早的鯰魚，尤其是恆大的進駐，更是刺激了市場，帶動了周邊房價的上漲。
改善盤只有在改善區域裡才能體現其價值，在洛北新區品牌房企和普通房企之間還是有差距的。
在同一片區，因為品牌溢價、產品規劃、地塊位置等因素相差2000左右的價格，建議選擇貴的，畢竟不管是居住還是升值潛力，肯定會更大一些。
五
在城市擴張進程中，不是所有的新區都緊挨主城，不是所有的新區都緊挨主城，不是所有的新區都在城市發展帶上，但是財政還是要保，地還是要賣，怎麼辦？導入概念。
比如伊濱區的“明日新城”概念，比如高新區“產業新城”概念，通過對“概念”的包裝宣傳，開始對土地掛牌拍賣，吸引開發商進來，利用人們對於“概念”新區的幻想嚮往，收割一波韭菜。
對於“洛北新區”的概念標籤，“全洛陽最具代表性的純改善區域”無疑是最合適的了。
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