在上次發佈的《基於疫情對華北區商業地產影響的初判 | 北京篇》

經濟環境短期內受到衝擊，中長期走穩仍需政策助力

疫情爆發於經濟企穩階段，短期影響不容低估。

回顧過去四十年中國經濟的發展，其中2003年的SARS疫情與本次事件同屬突發性、偶然性、不可預測性的獨立社會事件。2018年，天津、青島、瀋陽的經濟體量分別達到2003年的4-8倍，物質基礎和整體的抗風險能力都不可同日而語。儘管如此，我們應看到2003年中國經濟整體尚處在快速發展通道，天津、青島、瀋陽的GDP增速均保持在14%以上，高於全國9.9%的增速，SARS疫情對經濟的短暫拖累並沒有影響整體經濟上行趨勢。當下，三市均處於新舊動能轉換的膠著期，經濟企穩回升的基礎仍不夠牢固，2018年三市的GDP增速落於3.5%-7.5%的區間內。短期來看，新冠疫情的出現將增加今年上半年三市整體經濟增長的不確定性，所面臨的風險程度較2003年或將更高，恢復週期較2003年或將延長。進出口貿易的外向型發展和製造業的智能化變革將在短期內受到廣泛波及，尤其是經營狀況堪憂的中小民營企業，能否經得起這次疫情的打擊值得關注。

疊加春節因素，疫情對第三產業造成直接衝擊。

產業經濟層面，第三產業首當其衝受到最大影響。2018年，以服務業為代表的第三產業在天津、青島、瀋陽三市GDP的佔比均達到50%以上，

天津、青島：疫情或將導致進出口貿易短期內出現下行壓力。

值得注意的是，1 月 31 日世衛組織將新冠病毒肺炎疫情列為國際關注的突發公共衛生事件(PHEIC)，但不贊成甚至反對對中國採取旅行或貿易禁令。但目前，已有超過五個國家明文規定對14天內到過中國大陸的船舶和船員實施嚴格檢疫措施，包括對船舶進行隔離甚至禁止停靠。隨著各國管控措施的加強，船舶的引航，靠泊及貨物裝卸的時間將極大延長。同為首批沿海開放城市，發達的臨港產業和廣闊的經濟腹地使對外貿易在天津、青島兩座城市的經濟發展中扮演重要的角色，貿易類企業的辦公需求在當地辦公市場上也始終保持較大比重。

反觀2003年，受益於國內外需求強勁以及加入WTO後正面效應的兌現，天津、青島的進出口貿易不僅沒有受到SARS疫情的影響，反而保持了超過20%的同比增速。但近幾年隨著國內經濟發展方式轉變和國際市場需求變化，外貿規模擴張壓力顯著，貿易結構也在不斷優化調整，對“一帶一路”沿線國家出口已成為對外貿易的重要市場。在此形勢下，我們對於疫情帶來的負面影響不必過分擔憂，但仍要保持謹慎態度，提前做好應對措施。我們還要看到，今年一月份中美第一階段經貿協議已達成一致，部分已徵收關稅下降，長期來看利好出口驅動型公司及製造業。

瀋陽：製造業產業鏈供需兩端或受短期衝擊，但整體優勢仍然存在。

與服務業主要受到需求衝擊有所不同，製造業或將同時受到供給、需求的雙重衝擊。一方面，製造業本身因復工延遲、流通減速、原材料供應不足，以及復工中的防護標準和物質條件等問題造成企業生產被動推遲。另一方面，由消費、進出口領域的影響傳導到製造業，反應在製造業訂單量減少、庫存成品積壓的情況。這對急於開工的製造企業，尤其是中小型企業雪上加霜。

作為全國重要的工業城市，製造業是瀋陽的主導產業。截至發稿，瀋陽市復工的生產企業主要為東軟醫療、新松醫療等疫情防控、物資保障類生產企業，其他製造企業仍處於停工狀態。儘管如此，我們依舊認為疫情的蔓延勢頭一旦得以控制，工業企業生產或將補回一季度損失。首先，1-2月恰是工業活動的淡季，對製造業影響相對有限。其次，相較於以計件、計時工種為代表的勞動密集型製造業，汽車、裝備、電子通信等技術密集型行業的復工速度更快。2019年1-11月，瀋陽市高技術製造業增加值同比增長8.3%，增幅高於瀋陽市增速6.3個百分點。隨著瀋陽高端裝備製造業及戰略性新興產業的規模佔比不斷提升，其抗風險和修復能力亦大幅增強。

及時有效的中小企業支持政策正在對沖疫情對經濟的負向外生衝擊。

考慮到目前新冠疫情對經濟活動所施壓力較非典時期更為明顯，資金儲備差、抗風險能力較弱的中小型企業所面對的考驗也愈加嚴峻。近日，以蘇州為首的多個城市出臺針對中小企業發展的扶持政策，降低中小企業受到的負面衝擊。

2月6日，天津市經濟技術開發區出臺了“暖企”16條，支持中小企業控疫情、穩增長，其中包括為中小企業減免國有廠房、辦公樓租金，特定生產企業給予“四個百萬”支持資金，以及稅費返還等多項舉措。天津市政府在2月7日出臺了21條惠企措施，以減稅降費等措施進一步強化金融支持。

山東省政府從強化金融支持、減輕稅費負擔、降低運營成本、加大穩崗力度四個方面提出了針對中小企業的20條支持性政策，其中明確表示“對承租國有企業經營性房產的中小企業，可以減免或減半徵收1-3個月的房租；對存在資金支付困難的中小企業，可以延期收取租金”，該條措施正是目前中小企業面對現金流壓力的迫切訴求之一。

遼寧省政府也在2月6日出臺了財政貼息、稅收減免、返還社保費等25條舉措，同樣提及了“對承租國有資產類經營用房的中小企業，可免收1個月房租”的政策。瀋陽市針對這一政策制定了17條措施，從減免和延期繳納稅款、引導降低房產和土地租金、鼓勵擔保機構續貸降費等方面舒緩中小企業壓力。此外，渾南區（瀋陽國家高新區）出臺了八項針對性措施，包括對在孵企業給予房租減免或順延支持、對開展疫情防控產品研發的企業給予最高100萬元的投入補貼，科技型中小企業提供0.5%-1%的擔保費率補貼等。

整體看來，各地出臺的政策主要集中在兩大方面，一是減少企業負擔，延期或減免企業各種稅費和租金；二是為企業輸血，各銀行機構加大信貸力度，且保持較低融資成本。

從供應端來看，新增供應節奏或因工程進度暫緩而短期延誤，但整體影響有限

雖然地產項目的開發進度受勞動力復工推遲以及上下游原材料供應影響，將出現不同程度的工程延誤，延誤週期預計有望控制在一兩個季度以內，短期因工程進度導致的延誤對市場整體開發節奏影響有限。在天津市場，2019年多個項目延遲交付推高今年的新增供應總量至42.8萬平方米，仍處於供應高峰期。因此，預計2020年天津辦公市場仍將面臨較大的供給壓力；在青島市場，除部分超高層甲級辦公項目外，核心商務區在建工程數量已明顯回落，2020年即將交付的新增供應體量中42%的項目已基本完成建設施工，因此疫情帶來的延誤對青島辦公市場整體開發節奏影響有限；在瀋陽市場，2020年迎來新增供應放緩其，但由於疫情削弱市場需求，項目前期租賃壓力加重，預租面積或低於預期。而在2021-2023年，市場仍將持續迎來供應高峰。因此，本次新冠疫情帶來的影響是短期的供需調整，並不會造成瀋陽辦公市場新增供應量的大幅回落，供過於求的狀態仍將延續。

從需求端來看，短期受挫明顯，成交下滑集中兌現，使本已持續承壓的需求端面臨更嚴峻的市場考驗

天津：疫情帶來的延遲效應進一步加劇市場預期的下調。

2019年宏觀經濟壓力持續影響天津市場，而本次疫情所帶來的延遲效應將使本已受經濟下行壓力影響的需求增長動力面臨更深刻的考驗。各類與租賃活動相關的地產決策均將推遲，甚至取消，由於復工的延遲所帶來的經濟損失將極大地抑制企業搬遷、升級或者擴租的意願，而續租或成為主要甚至唯一選擇。而受到疫情防控舉措的嚴格實施，一季度嚴重受挫的市場問詢量、看房量、簽約量等租賃活動，其負面影響預計將在二季度集中兌現。

青島：對處於調整通道的青島市場產生階段性的負面衝擊，後期或將小幅反彈。

雖然在面臨較大下行壓力的經濟轉型期，多方對於今年辦公市場整體需求增速已做了相當保守的預期，但仍對全年的市場活躍度表示擔憂。從短期來看，新冠疫情直接影響業主自有獲客渠道以及依靠線下門店經營的中介獲客渠道的關閉，租戶減少甚至取消看房或者搬遷的計劃。我們認為今年一季度的辦公市場淨吸納量將遠低於歷史同期水平，甚至出現負增長。但是，從中期來看，隨著疫情得到控制，各項經濟活動逐漸恢復，前期被抑制的租賃需求有望迅速釋放，市場問詢量及成交量將呈現小幅反彈趨勢。

瀋陽：短期內租賃市場活躍度下降，降低市場預期。

2019年的瀋陽優質辦公樓市場經歷了供應放量、需求疲軟的嚴峻考驗，而此次新冠疫情短期內將降低租賃活躍度，加劇市場去化壓力。由於返工延遲、安全衛生的顧慮，看房、裝修、搬遷等活動將受到一定限制，租賃決策將會推遲，新增及搬遷需求或將十分有限，續租成為租戶的主要選擇。2019年，瀋陽優質辦公樓成交超過80%成為搬遷需求，受疫情影響，搬遷需求短期內預計將明顯降溫，原本增長動力缺乏的市場需求將面臨更加嚴峻的考驗，市場預期或將繼續下調。然而長期來看，當疫情得到有效控制，此次疫情或將提升租戶對於辦公環境的要求，搬遷至高品質項目的意願強烈，市場搬遷需求或將於下半年出現反彈。

從行業影響來看，主要辦公需求來源的金融、專業服務類企業更具韌性，逐漸活躍的科技企業未來值得關注。

在前一篇中，我們將疫情影響下的各類行業總結歸納為三類­­­­——下滑產業、韌性產業、獲益產業，並進行了深入研究。本文我們從地域角度，對天津、青島、瀋陽三個城市不同行業的受影響程度及對商業地產的傳導效應進行探討。

天津：受影響較大的臨港經濟和對外貿易或將壓力傳導至辦公市場需求，而科技等高附加產業受影響更小。

作為引領黃河流域省市外向型經濟發展的加速器，發達的臨港產業和廣闊的經濟腹地使對外貿易在天津經濟發展中扮演重要的角色，貿易類企業在辦公市場需求上始終保持一定比重。因此，中國的進出口貿易受生產端以及國際輿論的壓力將在短期內對整個行業帶來嚴峻的下行壓力。而近年來在天津辦公市場逐漸活躍的TMT企業，特別是互聯網產業，因不同行業對線上業務訴求的上升，有望在疫情過後迅速恢復景氣。

青島：人員聚集性和流動性較大的行業或將受到明顯衝擊，可靈活辦公的行業更具韌性。

勞動密集型的製造業及其上下游環節，例如銷售貿易、供應鏈管理等企業，在青島辦公市場上的需求佔比不容小覷，預計在全年的市場活躍度將大幅下降。而對於需求旺盛，受疫情影響階段性停工的物流運輸等行業，預計將在疫情得到控制後因搶工呈現明顯回暖。而作為青島辦公市場主要需求來源的專業服務和金融類企業，其業務模式對工作地點、時間、用戶接觸的要求相對較低，通過靈活辦公等新型辦公模式以及科技手段的運用，可以實現正常的公司運作和無縫銜接，疫情所帶來的負面作用相對有限。

瀋陽：金融、科技等高附加產業支撐瀋陽辦公樓市場需求韌性。

金融類、專業服務類企業，比如保險公司、律所等，始終領跑瀋陽優質辦公樓市場需求，總計租賃全市超過50%的優質辦公面積。儘管疫情對呼叫中心等人員密集型業務有所影響，但金融、專業服務類產業作為經濟發展的支柱產業，其產業發展韌性十足，仍將是瀋陽辦公樓市場需求的核心支撐。同時，此次疫情對零售貿易、消費服務等聚焦個人消費的行業影響較大，預計今年相關領域的租賃需求將進一步降溫。值得關注的是，2019年瀋陽TMT類企業的活躍度顯著提升，表現出強勁需求。疫情期間，在線遊戲、教育、視頻直播等科技互聯網產業發展勢頭強勁，其未來前景或將高於年初預期。綜合來看，瀋陽優質辦公樓市場對此次疫情有一定的風險抗壓能力，而TMT等獲益行業的活躍，將是提升市場活力的關鍵。

經營狀況堪憂的中小民營企業值得廣泛關注，頭部企業有望支撐辦公市場平穩過渡

超過一個季度的現金流壓力將給小微民營企業帶來不可逆轉的創傷。在華北區主要的辦公市場上，500平米以下所代表的中小企業始終是租賃需求的主要來源，在2019年天津辦公租賃成交中的佔比甚至高達81%。來自於當地政府切實可行的支持性政策，例如降低/減免稅費、成本補貼等有利於幫助中小企業緩解成本支付壓力。而各行業中的頭部企業因較強的抗風險能力及海外市場佈局，有望平穩渡過難關，支撐後續辦公市場平穩發展。

業主普遍認為本次疫情對市場影響程度較深，對全年租金預期或將進一步下調

在前一篇中，仲量聯行針對本次疫情面向華北區辦公樓業主進行了問卷調查及訪談，從調研結果來看，由於多數企業目前尚未完全復工，加之局勢變化較為不明朗，市場中的不確定因素較多，大多數業主目前仍保持觀望態度。僅有23%的業主表示，其項目已做出調整或計劃制定更為靈活的租賃策略。61%的受訪業主表示目前不考慮效仿商業項目，對現有租戶給予租金的補貼或減免，但對於正在裝修或者即將起租的租戶，可一事一議地提供免租期和裝修期方面的合理支持。

在天津辦公市場，受經濟結構調整及市場競爭的影響，近幾年市場租金一直呈現平穩下滑的趨勢，預計隨著疫情的持續，將有更多業主選擇對新籤及續簽租戶提供租金優惠以維持出租率水平；在青島辦公市場，隨著事態的發展及疫情不可控因素增加，不排除因市場成交持續疲軟帶來業主方風險擔憂情緒的上升，從而降低對各自物業項目全年租金表現的預期；在瀋陽辦公市場，2019年市場新增需求回落、吸納速度放緩使得整體租金上漲動力不足，疫情影響下，表現一般的項目面臨更嚴峻考驗，以更為靈活的租金策略提升租戶粘性，確保項目內現有優質客戶成為首要關注點，市場租金表現的差異將愈加明顯。在經濟放緩、供應加碼、需求走弱等多重因素的疊加下，租戶市場現狀仍將延續，租金預計保持原有承壓趨勢。

底線思維，發現機遇

新冠疫情的爆發讓所有人始料未及，其帶來的短期負面影響不可避免，但我們也在危難中發現轉機，做出判斷以供參考：

第一，新租需求預計受到顯著抑制，保證續租成為業主方的工作重點。在租賃活動被壓抑的短期影響下，如何保證優質租戶不流失、確保項目內現有租戶續租顯得尤為重要。更為靈活的短期租約，針對不同租戶提前設計定製化租賃方案都將有助於保證市場平穩過渡。

第二，靈活辦公或將再次引發市場關注。在經濟形勢和疫情的倒逼下，預計更多的中小民營企業都在想辦法轉型和創新，靈活辦公在租約上的靈活性讓企業能夠不受長期租約的約束，可以根據其業務戰略，調整在崗人數以適應變化。完備的一站式服務為客戶解決了裝修和設施管理等問題，使企業在疫情後快速專注於核心業務。同時，很多本地的靈活辦公運營商提供的辦公空間更具成本優勢。

第三，此次疫情對物業管理的突發事件應急處理能力做出了考驗。在新冠疫情得到全面控制後，針對高品質物業的升級需求或將得到釋放，推動辦公樓項目在樓宇品質、健康理念和科技運用等方面進行升級。市場或將迎來新一輪優勝劣汰，物業管理水平及樓宇健康水平較高的項目將更受青睞，部分老舊項目或將加速整改或被淘汰，優質辦公樓市場的整體品質或將進一步提升。

在錯綜複雜、快速變化的環境中，市場中的各方參與者更需要積極應對，運用底線思維，為最差的情形做好準備，為最好的結果而努力奮鬥。仲量聯行作為全球領先的房地產服務公司，願與諸位共同關注、深入探討局勢發展，與市場中的各方共濟時艱。

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