1
不管你愿意还是不愿意，过完正月十五，春节就算是彻底过完了，但现在已经不是年不年的问题了，媒体取了个名字，叫“特殊时期”，甚至有个别提防已经正式宣布启动“战时状态”。今天又开动军机运送军医和物资驰援武汉。
昨天武汉一天新增加了10000多个确诊病例，前天专家们说疫情到了向下的拐点，同时又迎来了向上的拐点，砖家，原来是我们最该提防的人啊！
接下来，说回正题。
这个春节，中国楼市进入一个非常罕见的「零交易期」。因为命当然比房贵，疫情如此严重，冻结楼市，没人有任何异议。
话说回来，当庚子八君子还在武汉派出所签忏悔书时，开发商忙着开年会、发奖金、庆祝2019年成绩、制定新年计划。从当时重庆楼市四季度的“翘尾”表现来推断，开发商们还是有信心在一季度抢跑一波。
绝大多数人对2020年重庆楼市的预判，必然迎来小阳春。
不曾想半个月的工夫，楼市竟然突然成了这副光景...
疫情对楼市的影响是毋庸置疑的，影响有多大？来看看销量。
1月26日房协倡议开发商关闭线下售楼部，随后，随着疫情发展，主城各区相继施行隔离政策，待家里不能出门，且关闭一切公共场所，非民生类服务，绝大多数都进入停摆状态。
这时你问销量？
当然是0。
2月3日，原计划的工作日，重庆房协发布了《重庆市房地产协会关于开通主城区房地产项目线上售房平台的通知》，这个时候，虽然城市还一片寂静，但部分开发商已经上班了，通过线上办公的形式。
随后就是我们看到的，如火如荼的线上直播...开始了。开发商仿佛找到了拥抱互联网+。
但说句直白的话，结果可想而知，一定不会好。
原因很简单：在一个还在思考生命安全的“特殊时期”，凭什么看两下抖音就让别人转账付定金？
还不说2月，从一些公开的数据看，其实在1月份，各项目的平均认购率，已经低于了30%。
这样的成绩对比之前是什么水平？
历年最低。
2019年重庆楼市翘尾行情出现，开发商大多都对2020年一季度楼市「小阳春」报以信心。1月落空，2月看，更是惨不忍睹。
2
疫情严峻大家都没心思看房买房，房价会不会下跌？这是很多人都关心的问题。
回答这个问题前有一点要弄明白：疫情对房价的影响，取决于疫情的走势和变化。疫情一天不结束，包括房地产在内的任何销售产业都不会迎来太大的改观。
而疫情与楼市的关系，在本质上是影响两样东西：一个是消费力，二是预期。
如果大家有钱，有需求，预期不悲观，不管有没有售楼部，都会想方设法去下叉。
回想一下2017-2018年的楼市行情；或是回想一下1月份以来的口罩。
目前来看，疫情对部分产业形成了打击，比如餐饮、旅游、住宿、娱乐，有些不良商家借机哭穷要政策。
但负面影响是有时效性的，他会明显的对应疫情的时间周期。
是阶段性的。
疫情打击产业，产业工作人员因此减少收入甚至失业，没有收入，从而消费力下降。
这是消费力端。消费力端，在疫情完了以后，往往会通过政策刺激、金融支持去拉一把。一定会有所改善。
其次，也是更重要的，就是预期。
你还想买房吗？
你会想买什么房？
是有钱了及时行乐消费，还是买好房子，仍然做长远打算？
人们的心态，多少都会发生改变。
但可以肯定的是，开发商2020年的KPI小目标，因为受疫情的影响，一季度一定无法完成，2、3、4季度就成了补漏洞的关键。
最直接的结果，那就是重新迎来「促销」。
打个比方，原本一年计划卖10000套房子，四个季度分别计划卖2500套。
但现在因为疫情，一季度只卖了1000套，剩下1500套只能放到后面的三个季度去卖，这样无疑增加了234季度的压力。
这时候拼的就是谁的产品好，谁的性价比更高，谁的营销策略做的更好。
近期，重庆楼市已经有一些很久没有调整价格的楼盘，开始推出首付分期等政策，有些则直白的放出特惠房。
19年底赤裸裸的「价格战」，又再一次被逼出来了。
可以预计，这样的现象会越来越普遍，越来越激烈。
3
当然，不止楼市萎靡，疫情的影响之下，全国一季度的GDP都不会好看，经济发展的重任自然而然落到后面三个季度上。
但2020年是全面小康的关键一年，疫情结束后，为了弥补失去的，可以预判国家宏观调控会释放出更多正面积极的政策与措施。
虽然中央一直强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，但是房地产因为体量庞大，是中国经济稳定的重要压舱石，不刺激他，也不能搬起石头砸脚吧。
因此，政策，是必然的。
稳定经济的关键，我认为在于稳预期，稳预期的关键，在于定人心。
人心在房子上面最大需求的是什么呢？
第一，买个好房子回馈家人 ，回馈短暂而充满不确定的一生！好房子又包括好地段、好配套、好品质等。
第二，会涨，形成财务性收益！
房地产调控放松几乎是所有行业内人的共识，这也是大家对后市相对乐观的一个重要依据。
比如融资端一定会放松。包括利率、政策松紧度、水位。
不过，还是有一个原则。
调控放松的力度必然是在「房住不炒」的前提下，取决于疫情对各地经济产生的影响。
宽松的楼市政策出台，目标是为了托市、稳市，给开发商和购房者信心，保量是第一位，价格合理上涨，有利于保量。
但一定不会暴涨。
4
其实房地产跟其他实体经济一样，备受冲击。打击的主要是现金流。因为不营业就没有现金流。
对于高负债的房地产企业来说，面临的现金流压力毋庸置疑，更是非常之大。
西贝一个月能有7-8亿进账，1月底这部分进账几乎全部损失后，光是2万员工的工资，老板就喊活不过3个月。
可开发商呢？
开发商不光是大量的高薪酬员工，薪水可能是服务员的数倍之多！还有大量的债务利息、运营费用！
开发商们今年最大的挑战，就是现金流的考验，而今年，将是房企债务到期最多的一年...
我相信现在开发商高层开会讨论的主题，都会是收缩成本、提高效率、改善销售。
周转困难的房企，将不断的被迫出售项目甚至是卖身。
而有强劲实力的、融资渠道畅通、融资成本较低的全国性房企，还会继续并购，大吃小的现象加剧。
一个客观的判断：这次疫情不管是天灾还是人祸，都算是一次意外。预计对楼市、对房企的影响都限于短期，不会改变楼市基本面。
也不会削弱优质项目的竞争力。
因此，黑天鹅式的突发事件，相当于砸了一个黄金坑。有需求的朋友们，遇到了一个难得的机会。
开发商会放低身段，对着潜在购房者把脸都笑烂；
能拿出多少优惠、政策、好房源，置业顾问也会掏心掏肺，不会爱理不理；
银行利率和信贷政策，必然也会是强力支持！
5
经过这一次“战疫”，更多的人应该会重新思考自己想要什么样的生活，真正需求一套什么样的房子，需要什么样的物业...
居住品质升级的需求，会倒逼着企业做更好的产品、提供更有效率的服务！
当外界巨大的不安笼罩时，人更容易向内看，更容易知道，自己究竟想要什么。
这场疫情狙击战最终必然会取得胜利。
咱们大家，一定是该干嘛干嘛。
该买房，还是会买。
待到摘下口罩时，我们一定会一同在阳光下欢呼雀跃。
閱讀更多 大衛聊地產 的文章
