編 者 按：
與新冠肺炎疫情的防控“遭遇戰”中，社區是一股不容忽視的力量，國家衛健委也直言，社區是實施網格化管理的基礎，是傳染病防控的第一道防線。
隨著疫情發展過程中物業服務多元化，物業股逐漸受到市場追捧，不少物業類公司的股價飄紅，或將迎來新的機遇。為此，奇點商業網在新型肺炎疫情期間推出《物管“搏疫”白皮書》，深入剖析物管企業抗疫表現。並延伸至年度業績數字、運營能力和未來預期，為行業和機構投資者提供指引。
隨著城鎮化的加速推進、消費的不斷升級和居民收入水平的提高，物業管理市場日漸廣闊，並不斷受到重視。
與新冠肺炎疫情的“防疫戰”中，物管人和醫務人員一樣，經受了巨大的風險和考驗，物管的工作價值被發現。
行業政策上，逐步由規範向支持、鼓勵演變，深圳、杭州市政府相繼發佈對參與疫情防控工作的物業企業的補助政策；資本市場上，從被冷落到受關注再到受重視，物管企業價值獲得重新定位，資本成為企業加速發展的助推器；互聯網的應用經歷了從無到有，從概念逐步走向現實，物管行業科技含量快速提升。
從1981年深圳第一家物業服務企業誕生至今，中國內地物業服務行業走過了近40年的歷程。如此長的時間跨度，《物管“搏疫”白皮書》的第一篇將幫助讀者清晰瞭解物管行業發展的市場形勢及其在資本市場投資和競爭詳情，以及未來可能的發展趨勢。
市場之巨
“在不考慮物業費上漲的情況下，未來3年，物業管理的市場規模有望擴容至接近7000億。”中信建投證券分析認為。
用數據來說明，2016~2018年房地產累計銷售面積超過50億方，這些物業將在2019~2021年陸續交付，屆時整個行業的在管面積將有望達到260億平方米，較2018年底增長23.2%。
業內人士告訴奇點君：中國有非常多的行業，每個行業都接近一萬億的規模，已經建立了成熟的商業模式並完成整合，但物業管理領域專業化程度差、門檻低，目前還存在著巨大的市場機遇。
他補充道，按照物管行業的發展情況，大體可分為以下三個階段：
- 1981-2003。此時我國物管行業處於起步初創階段，行業剛剛起步，因此缺乏統一的法律法規，物管公司的專業化和規範化水平不高，盈利能力普遍較差。
- 2003-2014。從2003年開始，我國物管行業進入了規範化發展階段，隨著《物業管理條例》出臺，行業逐漸規範化，在管面積爆發式增長，但管理水平仍較低。
- 2014年至今。2014年至今，行業處在市場化運作階段。由於國家鼓勵市場競爭，物管公司陸續登陸資本市場，行業加速整合，進入飛速發展階段。
不過，雖然物業管理市場龐大，但仍在快速擴張且格局分散，舉個例子，2018年前10大公司的佔有率僅11.4%。
“物管行業雖然沒有技術壁壘，但是其渠道壁壘是很高的。” 中信建投證券分析，物管企業的在管面積增長需要背後的開發商持續注入管理項目，這意味著行業規模效應偏弱，不會出現寡頭收割市場的格局。
競爭格局
得益於中國城鎮化水平的迅速提升帶來的行業紅利，即使市場局部存在競爭激烈的現象，多數小公司仍可以活得非常滋潤。
目前，我國物業服務公司主要分為兩大類：
一類為獨立的市場化運營的物業服務公司，該類公司主要依靠自身專業化、優質的服務水平、口碑及良好的信譽度取勝，基本很少依靠股東獲取業務資源，如彩生活、中奧到家等公司；
另一類為開發商下屬的物業服務公司，該類公司最初作為房地產開發企業附屬部門而設立，隨著物業服務規模的擴大及盈利能力的改善，這些公司後續也不乏拆分獨立上市，如綠城服務、碧桂園服務等。
根據中指院數據，2018年全國共有物管企業11.8萬家，企業數量非常多，頭部企業的優勢在逐漸顯現，不過未來恐難以形成單個龍頭佔據10%以上市場份額的格局。這種局面與開發商的市場格局是頗為類似的。
上述業內人士表示，在中國物管行業本質上屬於房地產市場的伴生業務，如果其背後母企具備良好的生態體系，那麼旗下的物管企業發展將更為迅猛。
這種情況已經得到佐證。比如，綠城服務2016年上市，股價累計上漲近4倍，目前市值245億元；中海物業2015年上市，股價累計漲幅近5倍，年內漲幅超100%。而2018年上市的雅生活服務、碧桂園服務、新城悅服務等，股價也都實現了較大漲幅，甚至同樣達到了100%。與此同時，從增量發展到存量運營，許多脫胎於房企的物業公司正將目光轉移至非住宅物業，比如寶龍商業。
此外，在如今從嚴調控之下，物管企業（包括從房企拆分出來的企業）宛若新生，令2019年的行業賽道突然變得擁擠。
2019年共有12 家物管企業以IPO 或者借殼的方式登陸資本市場，這是自2014 年彩生活作為第一家物管企業上市以來物管行業上市最頻繁的一年。
截至2019 年12 月31 日，合計有24 家內地物管公司上市，其中A 股3 家，港股21 家。據奇點君統計，建業新生活、興業物聯、燁星集團、正榮服務等物管公司已向港交所遞交上市申請表，華潤置地、世茂集團等房企也有物業分拆上市的計劃。
作為容納了十幾萬家企業的行業，物管行業的資本化進程可能才剛剛開始。
當下估值
從資本市場的數據也可窺見一斑。截至2020年底，物管板塊市值有望超過3000億元，繼續延續2019年的“牛市”。2019年12月31日物管板塊總市值達到2320億元，較年初增長了182.5%。物管上市公司全年股價平均增幅為66.6%。24 家物管公司中僅5 家在2019全年收跌。
近日，新型冠狀病毒肺炎疫情肆虐中國，各小區物業加強物業管理強度，物業管理員對進出小區的人員進行檢測體溫，佩戴口罩，外賣人員進出，電梯及重要場所的消毒管理等服務，以此來保障小區的安全性，有效隔離患者及潛在患者，保護小區的業主安全，這使得業主對物業的需求增加，促進物管企業長期發展。
在疫情的陰霾下，市民外出活動受到限制，物業公司的增值服務亦突顯作用。
那麼，新冠肺炎疫情對物業管理行業衝擊如何？新城悅服務2月初在券商電話會議中透露，人員成本方面會額外增加加班費。新城悅服務常州公司方面介紹，目前沒有增派人員，只是讓同事提升加班頻率、工作強度可能增加；另外額外增加了員工防禦防護用具，比如口罩、消毒液、手套等。
財經評論員嚴躍進認為：從收入端來看，住宅物管的非業主增值服務收入可能因為開盤延後而出現暫時性減少，但長期來看只是延後而不會缺失，而物業管理基礎收入仍有保障。
“經過此次疫情後，無論是政府、公眾還是企業業主，其對於專業化物業管理更加認可，物業管理社會化需求會進一步增加，對於具備專業性的品牌物管公司而言是業務拓展的絕佳時機。”
中物研協也表示，本次疫情對於物業管理行業而言，將是一次物管行業價值的再認識，疏通過往的難點痛處，推動行業進入更廣闊、更持續的黃金髮展階段。
閱讀更多 奇點商業地產 的文章
