城市的發展有共性也有個性，樓市也是如此；紮根西安看西安，365淘房首場線上淘房私享會開播，特邀徐三刀評樓市創始人、資深地產策劃徐武作為嘉賓蒞臨直播間，討論2020年疫情黑天鵝之下，西安樓市的危與機。
危機並存：疫情下我們會遭遇什麼
首先分析整個西安市場要從四個維度去看：政府、市場、企業、個人；從政府的角度：疫情還在流行期，短期內都是一些刺激性政策，對於企業有好處但還未到救市的地步；因此重點從市場和個人的角度去看
對於市場：回顧2019年主城區供應了大概9萬套房源，公示價格14900，供應貨值比2018年少30%多，主城區往西咸和郊區轉，成交價13500，從公示到成交有1千的差額，市場熱度表現為：上半年市場熱，下半年緩步下滑，年末出現促銷等活動，因此市場出現忽熱忽冷。跨年階段遭遇疫情，不在房地產週期範疇之內。
對於房企：：在疫情之下，首先市場出現下行，整體是斜滑坡，疫情加速下滑速度，最有可能出現資產價格下跌；那麼很多人猜測的價格下跌是有可能；這個時候企業作為市場主體會出現，大量房企無法銷售，金三銀四出現房企集中甩貨、降價促銷等；實際上現在已經出現這個，無理由退房等；但是我們清楚，企業遭遇現金流有問題、施工要進步、只出不進等；對於個人來說：因為復工的推遲，造成一定的失業率，無論是市場、企業和個人都會遇到風險；但是風險和機遇是天平的兩端，從市場來看，大量中小型房企會被收併購；疫情期間是房企洗牌的過程；對於企業，很多中小房企暫停拿地；給予以前摘不到地的提供彎道超車的機會。房地產中我們會提到“逆週期”這個詞，擴張迅猛的企業，已經開始聯繫土地，這個階段的競爭環境很寬鬆。成長型企業就是機會。
對於個人：因為開發商資金只出不進，會有特價房、購房抵扣券、降低首付等等，都是給個人創造買房機會。2015年在北上廣深出現豪宅，2016年西安市場就出現成交量暴增，價格開始漲；2017年萬元房變多，2018年搶房，2019年政策狠壓；已經出現了供不應求；如果大型房企有折扣還是可以考慮的；這個階段買房子還是有差別，2020年是否有小陽春出現？買房的風險更大，機會更多。考慮自身支付的安全，要有一定的應急資金，選擇更好的地段、產品。地段要買在政策開發的熱點板塊，大型工程板塊；品牌：最好是國內百強品牌，切勿進深耕城改項目的品牌，；疫情對個人影響最大的就是產品：過去我們大小通吃，疫情之後發現家庭很重要，起步三房、四房；通勤成本在可控之內，旁邊有醫院學校。在疫情中，在很多人被困在小區，很多人生活很焦慮。這次疫情改造很大，在產品方便多做考慮。
疫情之後會發生什麼？
最近討論比較多的話題就是：疫情之後，我們的樓市會遭遇什麼情況？會不會像2003年非典出現大規模成交？
可以肯定的是：不會。第一：與2003年相差17年，2003年房地產在起步階段，當時有很多潛能沒有釋放；但是2020年出現水到中流，限制了增長期。因此對於市場是回正，不會有大型刺激跳起來；第二：城市化率，2003年城市化率不足40%，而現在的城市化率60%，東部和西部有差距，東部可以達到80%，房地產可以說是緩發展的20年；第三：價格，2004年西安房價或者說全國房價很低，到目前上漲幾十倍；這個階段房價無法再飄起來。一旦房子價格上升到一定地步，再網上很困難的。尤其是現在已經一萬三四，2017年、2018年每年增長25%，去年公示在13%，成交15%。從市場到城市化再到價格三方面限制了2020疫情後期的預期。
最關鍵在政策上是“穩”，第二：不搞大水漫灌，例如LPR，過去央行把錢釋放給銀行，現在由銀行來競價規定市場利率，錢釋放給央行來監督，因此這會開發商比較緊張。
精選網友問答解析
港務區奧體中心怎麼看？
港務區奧體中心是十四運的主要承載地，目前來看是陝西省投資建設的重點，最重要的是西安市熱點板塊裡能夠實現到位的，整體規劃5平方，輻射12平方，4條地鐵加起來，行政區內非常罕見；交大一附院、奧體3個場館，學校有9座，全運湖等配套。這個區域是值得期待的，6家央企集中在奧體中心，華潤、電建、中鐵、招商等；但是任何一個新區從規劃到成熟要兩個週期，全運會之後還有一個週期。目前建設只是核心區；很多人問未來城市、綠城、匯悅城等項目能不能買，肯定能買，限購區域除了臨潼，港務區是價格最低的地方。地鐵14號線貫通之後，無論是北客站還是市場都是很方便。距離決定價格。
我們對2020年哪些板塊看好？
我們之前提到過，買房子要不有產業，要不有概念；西安高新、曲江、航天城、經開、滻灞三角洲都有產業；奧體中心、昆明池、文教園、自貿區是有概念；這些區域註定有高增長，因為概念是政府提出來的，千億投資催熟就會起來。
利率會不會下降
政府在文件中已經鼓勵銀行對利率下調，但是目前是按照疫情之前的執行；如果疫情時間過長，也會有一定的下降政策出來，可以期待一下。
軟件新城板塊怎麼看？
軟件新城是高新區主推的三大板塊之一；高新CID（龍湖天居、天琴灣）、軟件新城（高新地產、蘇寧、招商）、梁家灘國際社區（紫薇）；蘇寧價格1萬7，價格為什麼那麼高，但是蘇寧除了沒有地鐵和高新萬達ONE很像，旁邊有商場，有軟件園，三星、華為、阿里都在；旁邊有云水公園，規劃有兒童醫院和學校。政府還在旁邊支援了學校，目前賣的都是高層，但是產業第一位，還是可以選的。
航天城板塊怎麼樣？
航天城板塊非常重要，是西安市為數不多有產業的板塊，整個城南分為雁塔、高新、曲江、長安；雁塔、長安、曲江基本沒地；航天是城南板塊想買房能買得起的地方；所以2019年航天城項目很火。
灃東新城怎麼看？
西鹹新區發展最好的是灃東，原因：規劃一軸兩帶五板塊，大部分和主城連接，灃東借西安利好，距離高新區很近，有產業和人口分流。灃東房價最高在昆明池旁邊，例如湖光山色、國湖；灃河旁邊（海逸長洲）、絲路能源經貿區（綠城留香園、綠地獨角獸公園），價格高的原因主要是距離主城近，但也因為價格高銷量也很一般。
高鐵新城和奧體板塊哪個前景好
從概念上說高鐵新城概念更大，發展緊迫性奧體更大。因為奧體是全市唯一一個有時間倒排；高鐵新城暫時沒有；時間上看，短期是奧體更快一些，長期的話帶公園帶河的也許更好。
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