引言：7月初，新城控股實際控制人王振華爆出“猥褻兒童”鋃鐺入獄，輿論譁然，而後新城控股通過更換管理層、轉賣項目、加快銷售等策略積極自救。11月，繼8月、10月零拿地後，新城控股新增3宗地，2700億的年度銷售目標有望完成，吾悅廣場高調佈局......新城控股正在走出“黑天鵝”的陰霾。
12月3日，新城控股披露11月銷售情況。11月單月，新城控股合同銷售額約241.89億元，同比增長40.42%，環比下降2%。截止11月30日，新城控股累計合同銷售額2465.62億元，同比增24.17%；累計銷售面積約2188萬平方米，同比增長37.5%。
年初，新城控股確定了2019年銷售目標為2700億元。據此測算，12月單月，新城控股若實現235億的銷售額即可完成年度銷售目標。
前11月銷售增速不及去年
焦點地產新聞觀察，新城控股前11月的銷售除1-2月為110億左右外，其餘幾個月均穩定在250億左右，起伏最大的則是6月份銷售額實現295.49億元，環比上升19.3%。同時，新城控股在房地產企業銷售排名也很穩定。據克而瑞公佈的2019年1-11月房地產企業銷售排行榜，新城控股無論是操盤價格、全口徑價格還是權益價格均穩居第八位。
新城控股2019年1-11合同銷售額 焦點地產新聞製圖
7月3日，新城控股實際控制人王振華因“猥褻兒童”鋃鐺入獄，輿論譁然。當晚，新城控股迅速與王振華切割——王振華之子王曉鬆緊急出任新城控股、新城發展控股董事長；公司官網刪除王振華照片和新聞，儘可能降低“黑天鵝”事件對公司經營的負面影響。
事後，有媒體探查發現，新城控股部分售樓處除問詢的人減少外，銷售仍正常進行。7月、8月，新城控股銷售額受事件影響分別環比下跌16.9%、0.073%。
不過，新城控股前幾年積累了充足的土儲和資產。7月8日，新城控股表示，營銷部正積極組織銷售，加快銷售進度，保證了下半年的銷售穩定。據悉，截至2019年6月30日，新城控股擁有約5800億元的權益可售貨值。上半年，新城控股有91座城市超300個項目在推盤；2019年下半年計劃可推貨值約為2200億元。此外，各區域公司繼續貫徹 “區域深耕、高週轉、大運營”的策略方針。11月，新城控股深耕的天津等區域銷售額突破100億、蘇州等區域銷售額突破200億。
值得注意的是，新城控股2019年1-11月的業績增長速度不及去年。去年1-11月，新城控股累計合同銷售金額約1985.65億元，相比2017年同期增長88.58%，而今年同比增長24.17%。銷售面積方面，2018年前11月，新城控股累計銷售約1591.25萬平方米，比2017年同期增長106.18%，今年同比增長37.5%。
此外，緊追其後的世茂房地產今年前11月取得合約銷售額2277.3億元，同比增長47%，與新城控股累計銷售總額相差188億元。11月單月，世茂房地產取得305億元銷售額，環比上升31.4%；而新城控股11月單月銷售額241.89億元，環比下降2%。照此推算，2019年全年新城控股能否保住行業第八的位置還有待考量。
拿地放緩 8-10月拿地一幅
7月24日，新城控股公告稱，擬轉讓總額不超過150億元的項目公司股權及相關債權，以優化公司資產負債結構，增強抗風險能力和經營穩健性。三季報顯示，截止9月30日，新城控股已經出售了21個項目，回款102億元，在手現金餘額466.83億元，同比增長近44%，現金短債比約為1.67倍，在手現金完全能夠覆蓋短期債務。
在土地市場上，新城控股一改上半年”兇猛“拿地的態勢，放緩了拿地節奏。據統計，從7月至今，新城控股一共新增16宗地塊：7月新城控股新增12宗地塊、8月零拿地、9月於江西萍鄉新增一宗地、10月零拿地、11月於天津、江蘇宿遷等地新增3宗地。對比去年第三季度拿地近40宗、今年上半年拿地80宗，新城控股下半年拿地大幅減少。
據克而瑞公佈的2019年1-11月中國房地產企業新增貨值TOP100榜單，新城控股以新增土地貨值2158.3億元名列12位，同比去年已跌出前十。2018年前11月新城控股以新增土地貨值2664億元名列8位。
焦點地產新聞不完全統計，截止11月底，新城控股累計持有約1.375億平方米土儲 。即便今年下半年拿地放緩，現有存貨也足夠新城未來3-5年的週轉。
值得一提的是，在拿地上新城控股沒有“虧待”吾悅廣場。11月28日， 經過83輪競價，新城控股聯合體8.02億獲得江蘇宿遷宿城新區的2019(經)D宿城09地塊，出讓面積為12.8萬平方米，樓面價2404元/平方米，溢價率36.17%。而這宗地其中一條出讓條件就是：競得單位須配建一座商業建築面積不小於9萬㎡（地上建築面積不少於8萬㎡）的大型購物中心，必須整體運營，並確保自土地成交確認書籤訂之日起24個月內建成並滿鋪開業。
觀點地產新媒體表示今年下半年拿地減少意味著支出減少，保住現金流，這是黑天鵝事件直接導致的結果。新城通過吾悅廣場拿地的佔比應該很大，和地方政府談判，低價勾地，同時承諾自持運營廣場，滿足周邊的商業需求。
全年開業吾悅廣場22座 借力商業地產
2019年，是新城控股旗下的商業地標吾悅廣場加速擴張、強化運營的一年。11月11日，新城二代接班人王曉松首次現身股東會以及以吾悅廣場為核心的新城商業年會，他表達了對吾悅廣場的信心：“地方政府喜歡吾悅廣場進駐，另外在特定的環境下，新城小股操盤的情況會增多，合作對象也會多。”
今年下半年以來，吾悅廣場開業速度明顯加快，7月前後實現30天內開業4座吾悅廣場的目標，9月以“一日連開三城”的速度受到業內關注。
新城控股今年全年計劃開業吾悅廣場22座。第三季度， “吾悅廣場”新開業5家，已完成年度目標的32%。按照新城控股的規劃，到2020年，將實現100座吾悅廣場開業。
新城控股持有的商業地產，主要是通過出租物業和收取管理費來獲得收入。前三季度，吾悅廣場實現租金及管理費收入共27.62億元，同比增長95%，平均出租率也保持在98%以上。公司上半年實現租金收入17.41億，相比2017年上半年的3.44億，複合增速達124.97%。公司總營收中來自於租金收入的佔比也在逐年上升，最新的數據已經超過了10%
華創證券在11月20日發佈了新城控股研究報告。公告稱商業地產方面，新城更加聚焦並發展迅猛，進一步承諾 2019、2020、2021 年投資性房地產租管費收入分別不低於 40、60、90 億元。
值得關注的是，在商業開發項目的地域佈局上，新城控股重倉三四線，有不低於85%的商業項目佈局在三四線城市甚至縣級市，而一線城市僅在上海有一個商業項目。業內人士表示，三四線市場受當地人口增速及居民可支配收入、購房政策調整等因素影響波動較大，公司未來在三、四線城市的房地產開發及銷售存在不確定性。
“新城控股比預想的要好”，財經評論員嚴躍進表示，“7月份的“黑天鵝”事件是企業管理層個人道德問題。對一家成立多年的大公司而言，戰略清晰，繼續朝著“住宅+商業運營雙輪驅動目標前進，對公司發展會有穩定作用；其次，新的董事長、管理團隊組建之後儘可能消除負面影響，也營造了相對穩定的經營環境。
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