房小評 中國房評報道 1月23日
國家開年第一個重要會議是防範和化解重大風險會議。在這次會議上，房地產被當做重點防範風險領域提出，而在房地產領域，2019年的“黑天鵝”事件會是什麼呢？
半夏投資公司董事長李蓓日前指出，房地產新開工面積增速很高，但是竣工面積、銷售額增幅、拿地金額等數據卻都不樂觀。
新開工面積快速增長的背後，可能是開發商看空未來市場，加快土地儲備開發，儘快實現銷售回款，很多項目可能施工到可售狀態就停工了，如果房子賣不出去，開發商沒錢了，會造成很多半拉子工程，還會造成經濟失速下滑。
據國家統計局數據，2018年中國房地產實現銷售面積17.1億平方米，同比增長1.3%；實現銷售額14.99萬億元，同比增長12.2%。
2018年，房地產企業新開工面積達到20.9億平米，同比增長高達17.2%，其中住宅新開工面積15.3億平方米，增長19.7%。
招商銀行首席經濟學家丁安華在一次公開論壇上表示，不論邏輯上還是歷史數據上，房地產新開工、施工與竣工面積增速均有較強的相關性。
但2018年以來，房地產新開工面積增速一路向上，累計同比由年初的2.9%提升至11月的16.8%；同期施工面積變化平穩有升，累計同比增速由1.5%小幅提升至4.7%；而竣工面積增速則持續為負，截至2018年11月，累計同比增速為-12.3%。
新開工面積指標保持快速增長，一度被專家們解讀為房地產投資的樂觀信號。一位專家對媒體表示，新開工面積繼續保持高速增長，2019年全年房地產投資就無憂。而且目前全國房地產庫存處於較低水平，開發商加大施工，是為了補庫存。
這位專家的話可能只說對了一半，開發商們是在加緊施工以實現房屋銷售面積的補貨，但是，聰明的專家卻發現，當項目的施工進度達到拿預售證的要求時，開發商就立即停止施工，抓緊賣房，根據賣房的情況，來決定這個房子是否繼續建完。
看到開發商這樣的舉動，一些專家們不由得倒抽了一口涼氣，原來開發商們不是在積極搶工搶進度，而是為了甩出手裡的土地儲備，自己逃命和活命。這反映了開發商對房地產市場預期的悲觀，如果開發商資金枯竭，開工和施工必然就戛然而止，這會給宏觀經濟和房地產市場投資帶來巨大影響。
如果說2019年房地產行業要防範“黑天鵝”事件的話，新開工土地會不會突然停止施工，造成很多爛尾樓，或者是讓房地產投資數據突然失速下降，就是一個“黑天鵝”事件隱患。
2018年8月份以前，土地成交面積同比增長了20%，到了年底，土地成交面積就變成了同比降低20%。與此同時，土地溢價率從年初的平均20-30%，變為2018年底的零。
李蓓認為，這反映出開發商對未來預期的悲觀，他們已經看出一二線房價開始跌，三四線房價也出現了下跌的拐點，開發商已經不再積極拿地了，但是卻在加大新開工面積的施工。至少對於某些開發商來說，2019年只有上半年把既有土地儲備變成可售房源實現了銷售，下半年才有資金進一步拿地拓展。
李蓓說，2018年二季度末的時候，全國推盤去化率是80%，二季度以後就降低到了60%。去化率降低，而開發商為了搶貨，推盤數量卻在大幅上升，最終將導致房地產庫存快速增加。房地產高庫存的問題，曾經一度成為中國經濟沉重的負擔，經過了2016-2017年的去庫存努力之後，房地產高庫存問題才得以解決。
在庫存上升和市場銷售額下降的拐點出現後，開發商應該採取保守策略，不再加快施工，但是今年情況恰恰相反，開發商們反而全力把錢投出去加快施工，目的卻是為了儘快銷售和回款，不要讓土地儲備砸在自己手裡，說明開發商對長期未來的預期悲觀。
李蓓認為，這種瘋狂加碼的做法是不可持續的，開發商手裡資金有限，資金壓力到一定程度，這種開工速度自然會降下來，但是如果房子沒賣出去，可能會形成半拉子工程，形成高庫存，進而形成金融風險。
2019年央行在進行寬鬆貨幣，銀行體系內流動性相對寬鬆，但是沒辦法傳導到房地產企業，而通過居民購房貸款，則是一個可靠的通道。目前，居民購房是銀行最安全的放貸途徑，也就是說買房貸款能夠貸到錢。
丁安華表示，2018年中國的房地產市場除銷售景氣度進一步回落外，還發生了顯著的結構性變化，概括為“三重背離”：一是銷售增速與投資增速的背離，即商品房銷售增速下滑，而房地產投資增速居於高位；二是土地購置費增速與建安投資增速的背離，即土地購置費增速高企，而建安設備費竟然出現負增長；三是新開工增速與竣工增速的背離，即新開工面積增速上升，但施工面積增速平穩、竣工面積增速下滑。
丁安華認為，高開工與低竣工的背離，是資金捉襟見肘之下房地產開發行為“扭曲”的結果。
房企紛紛轉向“搶開工”“高週轉”模式，其背後的邏輯是，開工後即可申請開發貸，同時加快施工直至取得預售證，通過預售獲取銷售回款來應對資金壓力。
一個證據是去年期房銷售佔比快速上升至86%。高開工在很大程度上與房企預期改變相關，為了爭奪貨幣化棚改“最後的蛋糕”，房企“搶種搶收”的行為在三四線城市體現得尤為明顯，資金壓力下房企被迫縮減可控支出。房企“搶開工”快速獲取預售證，獲取銷售回款之後，顯著放緩後續施工直至竣工的節奏，實乃資金壓力之下的理智之舉。
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