2020年1月23日，武漢宣佈封城。誰也不曾料到，庚子年的這隻老鼠還沒出洞，卻突然橫空飛來了個“黑天鵝“。
不可預測，影響重大，事後總結理由，是黑天鵝的作者塔勒布給出的定義。從那一刻開始，地不分南北，人也無論老幼，都瞬間被捲入了這場抗爭的洪流之中。
形勢陡然嚴峻起來，許多家庭原本的出行計劃泡湯。旅遊業成了首批遭到衝擊的行業，一時間市場哀嚎不絕。大中型企業已然在風雨中飄搖，而側身其間的小微企業更是徒呼奈何，直接面臨著生死一躍。
對於城市民宿（以下簡稱民宿）的經營者們來說，這個開年恐怕會更加難熬。作為住宿領域的一個細分存在，城市民宿可謂處在生態鏈的最底層。
比起同樣小微的鄉村民宿和小酒店來說，民宿的業態更分散，基本以住宅小區和商住兩用樓為自己的經營陣地，靠著打造屬地特色文化和更具性價比的空間來爭奪傳統酒店市場用戶。從規模上來說，接近68%的從業者為5間房以下體量，80%以上的從業者為5人以下團隊，真正屬於靠看天吃飯和剝削自我剩餘價值來賺辛苦錢的組織。
千里之堤潰於蟻穴，小微企業當下已佔據了中國GDP的半壁江山，而此次疫情漩渦中的民宿正是經濟發展鏈條中最末端的那根探針。
如何在黑天鵝陰影之下“逆風裸奔”？如何渡過此次生死之劫？
成為懸掛在每一位經營者頭上的“達摩克利斯之劍“。本文旨在結合筆者周圍同行的一些做法及經驗，拋磚引玉，提供思路，若能因此裨益讀者於萬一，也算在此變局之下竭慮探索的一份貢獻。
基本趨勢判斷
長期趨勢
2003年的非典事件相信大家一定還記憶猶新，旅遊業曾一度遭受重創，但當7個月後疫情結束時，出行消費迎來了井噴式的增長。據攜程相關數據顯示，2003年非典後的首個國慶黃金週，機票預訂同比增長了200%，而在隨後一年的5.1黃金週，這一數字更是暴漲至511%。從這些數據中，我們可以得出一個結論，長期趨勢下，行業基本面不會改變，民宿不會凋零，並仍將在未來保持旺盛的增長需求。
短期趨勢
今天的醫療水平和17年前相比已有了很大改善，截止發稿時，全國已連續10多天確診病例呈下降趨勢，各種臨床藥物也在不斷推出中。我們有理由相信，此次疫情將很可能在4月底前結束，2-3個月內控制住不是完全沒有可能。
小結
綜合上述判斷，基本面向好，短期要準備過冬。毛主席說的好，地在人失，人地皆失。人在地失，人地皆得。對應到民宿業，“人”就是資金，“地”就是房源和其他生產資料，這個階段只有用壯士斷腕的方式止損，守住現金流才有機會迎來整體行業的回暖。
止損評估，壓力釋放
房源評估
基於手上已有的房源，止損方式可以從兩套方案和五個維度入手。兩套方案就是談解約方案和談免租期方案。
五個維度是指房源評估標準，包括：前期投入成本，歷史收益率，未來熱銷程度和房東關係（是否好打交道），以及重新再收回時的成本（疫情結束後）。這五項可根據自身情況排出不同優先級，做到在談判取捨時心中有數。
止損減壓
一旦判定現金流扛不住，要強制解約釋放壓力時，一般也可參考兩種方式：
第一種為逐步釋放型:
即按2-3個時間節點分批次釋放房源。假設按4月底和6月底設定兩個批次，現在釋放第一批，如4月底未按預期恢復，則按6月底釋放另一批，以此類推。此方式好處在於一旦行情復甦，能較快投入資源。但劣勢在於一旦疫情週期拉長，前期成本壓力將加大。
第二種為逐步追加型:
和第一種一樣設好時間節點，所不同之處在於第一次即釋放出所有房源壓力，但在每個時間節點到來之前設定收回數量，通過預期是否達成來決定收回速度。此方式優勢在於能一次性砍去較多成本，但劣勢在於行業一旦復甦後很難快速恢復規模。
小結
盤點房源不僅要算金錢成本，還要算隱性的其他成本，對於壓力釋放，主要考量的是眼光和判斷，遠期收益和近期止損之間如何平衡，見仁見智。
房東協商，鬥而不破
盤點房東心態
疫情不僅衝擊了經營者，也同樣會對房東造成影響。對房東來說，主要有兩個不確定因素，即經營者解約後的空置期和以不可抗力名義討回押金的可能。無論上述哪一項成立，房東都會付出相應的時間和金錢成本，這一點房東一定心裡也清楚。
確定談判原則
總的原則就是三條，分別是制定談判目標和底線，鬥而不破和訴諸利益。
目標和底線
就是指針對不同房源設置好心理預期，並儘可能多的給出中間條件，切忌用一種方式談到底。
鬥而不破
指儘量不觸碰底線（輕易不走法律途徑）從經營角度來說，房東今後還有合作可能，並存在影響潛在客戶的能力，不到萬不得以最好不撕破臉。
訴諸利益
指要充分針對業主的潛在顧慮制定方案，結合輿情和其他行業情況制定話術，而非一味主張自我權益的實現。畢竟覆巢之下無完卵，最後實現大家各讓一步也不是沒有可能。
儘量給出選擇
如果解約退押金有阻力的，可以協商退還一半押金或退還少量租金或退還房間內軟裝和設備等。如以上都不成立，則還可利用自身優勢以幫助房東找租戶的名義來置換所需條件。這樣至少房態還在你手上，仍有機會挽回損失。
如果談免租期有阻力的，則要和房東算細賬。
假設疫情結束尚需2個月，如房東不給免租期而導致解約，那即使罰沒一個月押金，攤算到2個月也就只獲得了每月原租金的50%。如算上後續再交易要付的佣金，則這一比例可能僅為30%。此時中間條件可以設置為談1個月免租，或疫情期間交30%-50%的房租，或延緩2個月時間交房租或攤算到全年打折。如均不同意，我們仍可視自身資金情況嘗試與房東做對賭。若房東認為疫情不會超過2個月，則2個月內付全款，但一旦超過2個月，則必須給予我方後續1-2個月免租。如房東認為疫情會超過2個月，則前2個月我方先付每月30%-50%租金，沒超過則不補租金，超過了再補齊前2個月租金。
小結
房東的心態千千萬萬，但總體把握上，一定要逐個擊破，始終注意換位思考，不斷變換可能的潛在條件，秉持鬥而不破，訴諸利益的策略。
廣開渠道，創新求變
短租轉長租
旅遊業斷流，出租率幾乎歸零，現有房源首先要考慮轉型長租。一般來說，城市受返工潮影響，每年3月即進入旺季。現有情況下，既使小區解除限行，旅遊季的回潮仍將比返工潮延遲2個月左右才可能恢復。從房態來看，城市民宿的面積比N+1的長租公寓要大，裝修比簡裝的業主房源要好，只要在疫期提供較大幅度折扣，待疫期過後迴歸正常價格即可擁有很好的性價比。
多元化推廣
除了發傳統的中介渠道和平臺以外，還可選擇因無法復工而需要辦公場所的人群或因交通限行無法出城的人群。這部分人群租期比較短，更需要有限的客房服務。在觸達層面，可充分發動親朋好友和職員利用微信圈和社交網站來進行傳播。
小結
短租房的房況優勢較為明顯，在非常時期可以通過設置不同週期，不同折扣來獲取多樣需求的客群。在渠道的投放上建議參考市面上長租公寓的作法和方式。
扎堆抱團，滲透影響
關注平臺政策
各類分銷渠道無論在體量還是規模都遠遠大於房東，壓力也會更大，密切關注這些平臺，既可獲知最新的一些紓困舉措。據筆者所瞭解到的，現階段已分別推出就有佣金減免，開放長租，提供貸款和流量支持等方案，房東可關注各類平臺，擇優緩解困境。
抱團友商
聯繫周邊友商，互通消息，交流應對措施。在用工成本高時，可相互調劑人員，降低成本。在與房東談判陷入困境時可互換角色輪流上場，也可酌情制定攻守同盟的策略，以此來影響房東的決策。
滲透影響
對於疫情的利好報道，減免房租的倡議或友商取得的談判成果可適時在朋友圈曬出，這樣既能體現出自己堅持樂觀的心態，也能在潛移默化中影響租客和房東對你的預期。
小結
除了對內梳理以外，眼光還要經常向外投射。利用好平臺和友商的資源，有時可獲得意想不到的效果。
建立備份，東山再起
對於不得不放棄的小區和房源，要留好公共關係備份（物業，公安和消防等），房東關係備份（儘量好合好散），資料備份（所有的合同文件）以及數據備份（房源售賣數據和租客反饋等）。這些舉措可以在未來一旦有二次啟動時能快速響應，大大降低投入成本。
小結
關係和數據資料等屬於隱性成本，無論今後覆盤研究還是重新啟動都會提高效率。
寫在最後
黑天鵝終將被載入史冊，而城市民宿也將熬過這段艱難的時光。只要遠方還有詩和星空，那一座座城市高樓裡依然會為過客點燃歸巢之燈，那一所所深宅院落內也不缺笑談邀驢友，灑掃庭前階的身影。短暫的蹉跎羈絆不住奔向高山的腳步，正如尼采所說，凡殺不死我的，必將使我更強大。黎明就在前方，
城市民宿，加油！經營者們，加油！閱讀更多 淘BNB 的文章
