旅行和投資，讓生活更美好
今日頭條：@真叫小張哥
前言
回顧自己2019年踩盤歷程的幾篇文章，發出去後不少朋友留言表示非常期待南沙篇。恩，那麼繼續吧。
小張哥番禺踩盤結束後，還是很看好的。特別是萬博周邊。不過並沒有最終下決定，還是按由北向南的計劃，繼續前往南沙。
我想親眼看看：這個近幾年被反覆提及的地方，到底是怎樣的一片土地，如今的景象到底如何。
南沙，我來了。
南沙
南沙是廣州市最南面的一個行政區，位於珠江入海口。毗鄰中山、東莞，是廣州市出海的唯一通道。
從地理條件上看，南沙的確是得天獨厚。
南沙位於粵港澳大灣區的地理中心。以南沙為原點，畫一個半徑100公里的圓圈，大灣區11座城市和5大國際機場全都在圈內。
南沙的中心位置，是站在粵港澳大灣區的視角下的。如果單看廣州，南沙只是一個邊緣地帶。而一個城市的邊緣地帶，往往是發展滯後的。
這就解釋了同樣的南沙，90年代只是番禺縣的一個分支機構，而93年成立開發區，過去多年也沒有大的發展。
理解南沙，要站在更高的層面。
經過多年的調整，加上2019年國家出臺的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，南沙如今的定位是：
國家級新區
自貿試驗區
粵港澳全面合作示範區
承載門戶樞紐功能的廣州城市副中心
一句話，簡直是金光閃閃。下面，讓我們來看看具體的規劃吧。
南沙規劃
南沙區下轄6鎮三街，面積803平方公里，大小在廣州的11個區中排第四位。如此大的面積，全面開發是不太可能的。
因此，在南沙的規劃中，自貿試驗區佔60平方公里，具體劃定了7個功能片區：
一、海港區塊·國際航運發展合作區（15km2）：重點發展航運物流、保稅倉儲、國際大宗商品交易等產業，依託港口核心資源高標準建設國際大港，大力發展航運服務業，不斷增強國際航運中心服務功能，打造廣州國際航運中心核心承載區。
二、明珠灣起步區區塊·金融商務發展試驗區（9km2）：重點發展總部經濟、現代金融、科研創新等高端服務業，同步導入產業項目，加快建設金融商務發展試驗區，打造具有粵港澳合作服務功能和城市綜合服務功能的中央商務區核心區，服務珠三角、面向世界的明珠灣中央商務區。
三、南沙樞紐區塊·粵港澳融合發展試驗區（10km2）：重點發展資訊科技、金融後臺服務、科技成果轉化、專業服務等產業，促進粵港融合發展取得實質性進展，打造粵港澳生產性服務業發展基地。
四、慶盛樞紐區塊·現代服務業國際合作區（8km2）：重點發展人工智能、國際商貿、資訊科技、人工智能等主導產業。打造千億級國際人工智能產業園區，形成廣州人工智能產業發展承載區；建設線上線下聯動的國際商品及技術展貿中心、工業4.0先導示範區和創新創業基地，組建現代服務業國際合作區以及泛珠地區走向國際、參與21世紀海上絲綢之路建設的新平臺。
五、南沙灣區塊·國際科技創新合作區（5km2）：重點發展科技創新、文化創意、商務會展、郵輪遊艇經濟等，打造廣州濱海國際門戶、粵港澳創新成果產業化基地和國際化科技創新合作區。
六、蕉門河中心區區塊·境外投資綜合服務區（3km2）：重點發展商業服務產業、外貿新業態、中小企業總部等，推動總部經濟、特色金融、商貿、城市綜合體集聚發展，打造國內企業和個人“走出去”的綜合服務平臺，形成對外投資綜合服務區。
七、萬頃沙保稅港加工製造業區塊·國際加工貿易轉型升級服務區（10km2）：重點發展智能裝備、高端裝備、新能源汽車、新一代信息技術等產業，推動檢驗檢測產業集聚，促進保稅物流加工產業轉型升級，吸引龍頭項目集聚，打造集製造業研發孵化、工業4.0集成製造、離岸金融結算、檢驗檢測與認證、保稅物流加工、裝備進出口貿易等功能為一體的加工貿易轉型升級綜合服務區和先進製造業發展引領區。
以上規劃斜體字部分，來源官方發佈。小張哥不敢私改一字。
區域選擇
我知道，政府規劃看起來很頭大。但倘若你想投資南沙，不得不看，這關係到具體區域的選擇。畢竟不同產業人口收入有很大差別。
除了產業規劃，對買房來說更重要的是地鐵線路。南沙現有地鐵是4號線，南北走向，從天河黃村到南沙客運港。
地鐵在建的有18號線和22號線，都是預計2022年開通。這兩條線路從萬頃沙到番禺廣場是共用線路和站點。在南沙範圍內只規劃了一個橫瀝站。
兩者結合，規劃格調最高的是明珠灣起步區，未來南沙的CBD。而當前的核心是蕉門河中心區塊，也就是4號線蕉門、金洲一帶。剩下的板塊中，南沙灣和慶盛屬於還能看，其他板塊可以忽略了。
蕉門金洲
小張哥先到了金洲地鐵站。這附近有好幾個樓盤，較蕉門那邊的要新一些。地鐵口出來有個小區豐庭花園。
這是個零幾年的小區，在南沙算是比較老的小區了。舊小區的設計、景觀方面相比如今都有差距，據說還有負面因素，所以直接略過。
濱海御城
走過豐庭花園，直接來到越秀濱海御城。講真，在金洲地鐵站附近，我是直接衝著這個盤來的。
到了之後，瞭解到一手住宅已經售罄，二手均價約2.8萬。由於房齡很新，二手不滿兩年加上稅費單價要過3萬。
濱海雋城
接著往回走，來到位於豐庭西側的越秀濱海雋城。感覺越秀地產把金洲地鐵站附近的土地都快包圓了。
樓齡5~10年，樓盤均價大約2.6萬，最理想的戶型自然是144平東南向房子。不過每平價格要高個1000~2000。
附近還有個濱海悅城，樓齡要新一點。不過離地鐵口步行就稍遠了一些，超出了我能接受的範圍。還有一個容易搞混的一手盤濱海新城，不是地鐵盤。
看完了金洲地鐵站周邊，我決定不再去蕉門地鐵站周邊踩盤。之前從未涉足南沙，如今已經有了一個基本的感受。
那就是——不適合我。
總結
行走在南沙街頭，小張哥最直觀的感受：人真的太少了。很多地方可以說是空無一人。我踩盤的金洲蕉門區域，已經是目前南沙最繁華的區域。
小張哥特意去了一趟金洲的萬達廣場，依然沒什麼人。和之前去過番禺萬博的萬達相比，天上地下之別。
在濱海御城旁，我拍了一段小視頻，各位可以直觀感受下南沙的人氣（去年啊，不是疫情影響的當下）。
可怕的是，這裡單價近3W的一手房，全部賣掉了。而通過陽臺的衣物，可以看出入住率很低。
就小張哥本人來說，自住南沙沒有可行性。投資？出租是不用奢望了。等區域發展成熟，5年都看不到希望。
10年，15年？這也太久遠了，資金是有時間成本的，這麼長的時間加上空置，投資從效率上講也不划算。
南沙的規劃確實亮眼，但如今房價已經不低。較高的房價和較遠的通勤距離，讓南沙不可能像過去的番禺一樣吸引大量人口作為睡城。
南沙的人口增量只能依靠產業人口。但產業人口的導入不會那麼迅速，今天的人們已經不同過往了。
這二十年的樓市發展，教會了人們要看政策，查規劃。
聚光燈下的南沙，迅速牢牢吸住了無數投資者的目光和錢袋。他們蜂擁而至，速度可比產業人口快多了。
所以，未來的產業人口是來接盤的嗎？
這些產業人口又能夠承受多高的房價？
如果不是，那麼當下的南沙樓市不過是個擊鼓傳花的遊戲罷了。房子最底層的功能，還是給人住的。
房住不炒。
～～～本篇完～～～
相關閱讀：
贏在看房之前：做好準備，事半功倍
廣州踩盤第一站：天河
廣州踩盤：誤入清遠，能買嗎？
廣州踩盤：花都的三生三世
廣州踩盤：番禺的底層邏輯
我發現，身邊投資賺錢的人有一個共同點：
他們都關注了我是小張哥
閱讀更多 真叫小張哥 的文章
