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今日头条：@真叫小张哥
前言
回顾自己2019年踩盘历程的几篇文章，发出去后不少朋友留言表示非常期待南沙篇。恩，那么继续吧。
小张哥番禺踩盘结束后，还是很看好的。特别是万博周边。不过并没有最终下决定，还是按由北向南的计划，继续前往南沙。
我想亲眼看看：这个近几年被反复提及的地方，到底是怎样的一片土地，如今的景象到底如何。
南沙，我来了。
南沙
南沙是广州市最南面的一个行政区，位于珠江入海口。毗邻中山、东莞，是广州市出海的唯一通道。
从地理条件上看，南沙的确是得天独厚。
南沙位于粤港澳大湾区的地理中心。以南沙为原点，画一个半径100公里的圆圈，大湾区11座城市和5大国际机场全都在圈内。
南沙的中心位置，是站在粤港澳大湾区的视角下的。如果单看广州，南沙只是一个边缘地带。而一个城市的边缘地带，往往是发展滞后的。
这就解释了同样的南沙，90年代只是番禺县的一个分支机构，而93年成立开发区，过去多年也没有大的发展。
理解南沙，要站在更高的层面。
经过多年的调整，加上2019年国家出台的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，南沙如今的定位是：
国家级新区
自贸试验区
粤港澳全面合作示范区
承载门户枢纽功能的广州城市副中心
一句话，简直是金光闪闪。下面，让我们来看看具体的规划吧。
南沙规划
南沙区下辖6镇三街，面积803平方公里，大小在广州的11个区中排第四位。如此大的面积，全面开发是不太可能的。
因此，在南沙的规划中，自贸试验区占60平方公里，具体划定了7个功能片区：
一、海港区块·国际航运发展合作区（15km2）：重点发展航运物流、保税仓储、国际大宗商品交易等产业，依托港口核心资源高标准建设国际大港，大力发展航运服务业，不断增强国际航运中心服务功能，打造广州国际航运中心核心承载区。
二、明珠湾起步区区块·金融商务发展试验区（9km2）：重点发展总部经济、现代金融、科研创新等高端服务业，同步导入产业项目，加快建设金融商务发展试验区，打造具有粤港澳合作服务功能和城市综合服务功能的中央商务区核心区，服务珠三角、面向世界的明珠湾中央商务区。
三、南沙枢纽区块·粤港澳融合发展试验区（10km2）：重点发展资讯科技、金融后台服务、科技成果转化、专业服务等产业，促进粤港融合发展取得实质性进展，打造粤港澳生产性服务业发展基地。
四、庆盛枢纽区块·现代服务业国际合作区（8km2）：重点发展人工智能、国际商贸、资讯科技、人工智能等主导产业。打造千亿级国际人工智能产业园区，形成广州人工智能产业发展承载区；建设线上线下联动的国际商品及技术展贸中心、工业4.0先导示范区和创新创业基地，组建现代服务业国际合作区以及泛珠地区走向国际、参与21世纪海上丝绸之路建设的新平台。
五、南沙湾区块·国际科技创新合作区（5km2）：重点发展科技创新、文化创意、商务会展、邮轮游艇经济等，打造广州滨海国际门户、粤港澳创新成果产业化基地和国际化科技创新合作区。
六、蕉门河中心区区块·境外投资综合服务区（3km2）：重点发展商业服务产业、外贸新业态、中小企业总部等，推动总部经济、特色金融、商贸、城市综合体集聚发展，打造国内企业和个人“走出去”的综合服务平台，形成对外投资综合服务区。
七、万顷沙保税港加工制造业区块·国际加工贸易转型升级服务区（10km2）：重点发展智能装备、高端装备、新能源汽车、新一代信息技术等产业，推动检验检测产业集聚，促进保税物流加工产业转型升级，吸引龙头项目集聚，打造集制造业研发孵化、工业4.0集成制造、离岸金融结算、检验检测与认证、保税物流加工、装备进出口贸易等功能为一体的加工贸易转型升级综合服务区和先进制造业发展引领区。
以上规划斜体字部分，来源官方发布。小张哥不敢私改一字。
区域选择
我知道，政府规划看起来很头大。但倘若你想投资南沙，不得不看，这关系到具体区域的选择。毕竟不同产业人口收入有很大差别。
除了产业规划，对买房来说更重要的是地铁线路。南沙现有地铁是4号线，南北走向，从天河黄村到南沙客运港。
地铁在建的有18号线和22号线，都是预计2022年开通。这两条线路从万顷沙到番禺广场是共用线路和站点。在南沙范围内只规划了一个横沥站。
两者结合，规划格调最高的是明珠湾起步区，未来南沙的CBD。而当前的核心是蕉门河中心区块，也就是4号线蕉门、金洲一带。剩下的板块中，南沙湾和庆盛属于还能看，其他板块可以忽略了。
蕉门金洲
小张哥先到了金洲地铁站。这附近有好几个楼盘，较蕉门那边的要新一些。地铁口出来有个小区丰庭花园。
这是个零几年的小区，在南沙算是比较老的小区了。旧小区的设计、景观方面相比如今都有差距，据说还有负面因素，所以直接略过。
滨海御城
走过丰庭花园，直接来到越秀滨海御城。讲真，在金洲地铁站附近，我是直接冲着这个盘来的。
到了之后，了解到一手住宅已经售罄，二手均价约2.8万。由于房龄很新，二手不满两年加上税费单价要过3万。
滨海隽城
接着往回走，来到位于丰庭西侧的越秀滨海隽城。感觉越秀地产把金洲地铁站附近的土地都快包圆了。
楼龄5~10年，楼盘均价大约2.6万，最理想的户型自然是144平东南向房子。不过每平价格要高个1000~2000。
附近还有个滨海悦城，楼龄要新一点。不过离地铁口步行就稍远了一些，超出了我能接受的范围。还有一个容易搞混的一手盘滨海新城，不是地铁盘。
看完了金洲地铁站周边，我决定不再去蕉门地铁站周边踩盘。之前从未涉足南沙，如今已经有了一个基本的感受。
那就是——不适合我。
总结
行走在南沙街头，小张哥最直观的感受：人真的太少了。很多地方可以说是空无一人。我踩盘的金洲蕉门区域，已经是目前南沙最繁华的区域。
小张哥特意去了一趟金洲的万达广场，依然没什么人。和之前去过番禺万博的万达相比，天上地下之别。
在滨海御城旁，我拍了一段小视频，各位可以直观感受下南沙的人气（去年啊，不是疫情影响的当下）。
可怕的是，这里单价近3W的一手房，全部卖掉了。而通过阳台的衣物，可以看出入住率很低。
就小张哥本人来说，自住南沙没有可行性。投资？出租是不用奢望了。等区域发展成熟，5年都看不到希望。
10年，15年？这也太久远了，资金是有时间成本的，这么长的时间加上空置，投资从效率上讲也不划算。
南沙的规划确实亮眼，但如今房价已经不低。较高的房价和较远的通勤距离，让南沙不可能像过去的番禺一样吸引大量人口作为睡城。
南沙的人口增量只能依靠产业人口。但产业人口的导入不会那么迅速，今天的人们已经不同过往了。
这二十年的楼市发展，教会了人们要看政策，查规划。
聚光灯下的南沙，迅速牢牢吸住了无数投资者的目光和钱袋。他们蜂拥而至，速度可比产业人口快多了。
所以，未来的产业人口是来接盘的吗？
这些产业人口又能够承受多高的房价？
如果不是，那么当下的南沙楼市不过是个击鼓传花的游戏罢了。房子最底层的功能，还是给人住的。
房住不炒。
～～～本篇完～～～
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我发现，身边投资赚钱的人有一个共同点：
他们都关注了我是小张哥
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