不出所料，為了穩住脆弱的經濟，今天，國家正式出手了：
央行公告：1年期LPR為4.05%，下調10個基點，此前為4.15%；5年期以上LPR為4.75%，下調5個基點，此前為4.8%。這是自疫情暴發以來，央行的首次全面降息，也是國家層面的首次救市舉措。
降息的原理是：LPR降下來了，商業銀行貸款給私人或者企業的利率也會跟著降下來，企業的融資成本也隨之下降，對經濟是利好。同時，你每月的房貸也會相應減少，對樓市也是利好。
首先：不論存量貸款還是新增貸款，都有望享受降息的利好。
因為全國利率執行各不一樣，所以按照基準計算，5個點的房貸利率變化簡單的所就是，貸款100萬30年期，月供減少30元左右，大約30年內整體利息少支出10864元。
好，回到正題，既然降息利好樓市，疫情又會倒逼國家降息大放水，是不是意味著疫情之後，樓市要迎來一波集中上漲？
我想未必。
因為僅靠幾次降息，是很難托起整個樓市的，更何況，降息的目的是為了經濟，不是為了樓市。
把對樓市的期望過於押注在降息上，這是很多人的犯的錯誤。真正要看的，是通過降息來判斷未來的預期，這次降息後，下一次會不會有更大的力度？或者從官方的措辭中有沒有嗅出刺激樓市的意圖？
很可惜，這次降息並沒有！
我們先看看這次降息的幅度，1年期下調10個基點，5年期以上下調5個基點，明顯不夠。
要知道，過去5年，央行一共降息7次，平均幅度為19.3個基點，2015年股災那一年，更是一口氣降息5次，每一次都是25個基點。而現在的疫情可比股災要嚴重得多吧，卻才降10個基點。
央行小氣嗎？並不是，其實是有兩大苦衷：
一是考慮到降息會拔高物價水平，去年受豬瘟影響，國內物價就已經是高位運行了，今年疫情這麼一折騰，物價水平還得往上飆，1月居民消費價格指數（CPI）同比上漲5.4%，遠超3%的警戒水平，創下8年來新高。
二是中美博弈 ，大幅降息會使人民幣對外貶值，貶值有利於出口，大量廉價的中國商品進入美國，勢必會排擠到美國產品引發美國的不滿，畢竟我們去年12月剛和美國談妥第一階段協議，降息還是得要低調一點。
另外，如果人民幣持續貶值，還會造成資本外流，很多經濟外向型城市會遭受打擊、比如上海、深圳、蘇州等、這個對中國影響更大。
以上這兩點，至少會持續影響到下半年。也就是說，未來央行降息，還是會束手束腳，原來照正常節奏需要降25個基點，可能會分幾次5-10個基點的擠牙膏式的降。
所以，降息還會有，但別指望接下來一年會有多麼超預期的降息，更別指望通過降息能過刺激樓市上漲。
有人可能會反駁，相比物價和來自美國的壓力，現在就業才是首要解決問題，疫情之下，很多企業都降薪裁員，迫於穩就業的政治任務，央行未來一定會大幅降息，15個基點、20個基點都不是問題，屆時想不讓樓市上漲都難！
的確，現在穩就業最為急迫，但是別忘了，LPR可是分為1年期和5年期的，其中，5年期LPR對房地產影響最大，畢竟房貸都是5年以上。而且這一次，5年期LPR下調幅度遠比1年期要小很多。
對於央行來說，即便迫不得已需要大幅降息，完全可以做到“定向降息”：下調1年期LPR，5年期LPR原封不動。這在央行降息的歷史上可是運用過很多次的。而且，這幾年國家向來討厭“大水漫灌”式的降息，主要的顧慮之一就是房地產，國家會放著房地產不顧搞大放水嗎？顯然不會。
還要提一點的是，“定向降息”還有很多玩法，比如這次受疫情影響最大的是餐飲、旅遊、酒店等行業，央行完全可以向這些行業“定向降息”。再比如類似湖北受疫情影響嚴重的地區，央行也可以“定向降息”這類地區，不一定非要全員式的降息。
甚至也不一定要通過LPR，房貸利率不是等於LPR+銀行加減點嗎？普通的商業銀行就能通過加點的方式加回利率。
總之，在調控房地產方面國家多的是手段。
另外，從官方態度來看，這次降息也沒有透露出主動刺激樓市的意圖。
我們把時間撥回到2月17日，國家統計局公佈了1月份房地產市場運行情況，在解讀1月數據的時候，提到了“房住不炒”：
“各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實城市主體責任，房地產市場保持總體平穩態勢。”
隨後在17日晚上，針對市場上傳出央行擬調整MPA房地產信貸考核指標的說法，央行給予了闢謠，還再一次的提到了“房住不炒”：
“央行將繼續堅持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實房地產長效管理調控機制，統籌做好房地產金融調控，促進房地產市場平穩健康發展。
如果放在平時，上面這些表述無非就是官方例行公事的喊話，但現在是疫情特殊時期，經濟停擺數週，各行各業都渴望政策扶持的時候，偏偏官方還要兩次“警告”房地產，態度已經很明顯了：
因為要穩經濟，不得不降息了，但是又怕降息刺激到樓市，所以我提前放風警告一下，你們房地產的千萬別輕舉妄動…
這打破了很多人藉助疫情大放水刺激樓市上漲的預期。
所以，不管是未來的降息預期，還是官方的態度，都不能支撐今年樓市大幅上漲，但也不要就此認為今年樓市就涼涼了。
總之，結合當下的高通貨膨脹，降息不能太快，要一點一點擠牙膏！哪怕疫情影響如此之大，5年期LPR都不敢大幅度下調，的確擔心對樓市的過渡刺激，產生負面影響。不過，對樓市更大的刺激政策更多會在疫情結束後推出！
但是，官方還是需要樓市要穩，不能大漲也不能大跌，這種“既要，也要”雖然顯得“魚和熊掌不可兼得”，但就和前面提到的“穩就業”一樣，“穩房價”也是一個政治任務，熟悉中國語境的都清楚，上升到政治的事情，一定會舉全國之力去操作。
至於普通人，如果想抄底樓市，快進快出的，我勸你收手吧，今年房價大漲已無可能，況且現在疫情還沒有結束就想著抄底，風險太高。還是那句老掉牙的話：
投資樓市，一定要抱著長期的投資預期，至少5年以上。此次降息對於存量貸款的利好最為直接。所謂存量貸款，通俗說就是之前簽訂的按揭房貸合同。
早在2019年12月底，央行就發話，2020年3月1日起，所有人的房貸重新定義。昨日，三瘋致電農行按揭部求證，3月起貸款人可與銀行重新簽訂房屋按揭合同，可以選擇浮動利率貸款或固定利率貸款兩種。
如果選擇浮動利率貸款，以一筆2018年的房貸為例，按揭三十年，基準利率4.9%，重籤合同選擇浮動利率的話，則可能按照4.75%的基準利率來執行。100萬貸款利息可省3.27萬。
如果你認為未來利率處於下行預期，那麼在重籤房屋按揭合同時，可選擇一年一調整的浮動利率。
最後，對於剛需，疫情之後能下手就下手，畢竟經過疫情的洗禮，房子對剛需的重要性不用我多說，還可以趁著房企打折促銷“收割”一波房企，你說是不是？
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