論道“海源城”：同是深圳北，平湖房價憑啥不能趕超龍華？
胡文 這個問題，是因深圳中原代理事業部總經理玉家雄而引發的。
在華南城發展中心23A舉行的海源城“新產業 新機遇”高峰論壇上，一位媒體人如此發問。 玉家雄道出了一個原委：“平湖是我在深圳一個令我心情比較複雜的地方。為什麼呢？大概在10年前深圳流行春交會、秋交會的時候，在一個論壇上聽眾提問：未來的深圳，你最看好哪個片區的發展？其實問題就是哪個片區的房價會升得最快？
當時我回答了兩個片區，一個是龍華，一個是平湖。今天看起來，似乎對了一半。一個是對了，另一個好像有點問題。當時我為什麼提這兩個地方呢？因為我當時都認為都是價格窪地，我用香港發展的規律來評判這兩個地方，比如平湖這個地方離市區本身就不遠。龍華其實也不遠，與福田中心去就隔了一座山，很像香港的沙田，只和九龍隔了一座山一樣。沙田現在的房價不比九龍低，所以我覺得龍華和平湖的房價應該會漲得很快。
我第一次來平湖時，是看佳兆業的地塊，我認為這個地方的前景是很靚麗的。但是到現在為止，這兩個地方房價差了一倍左右。 正是這個原因，一位媒體人適時又將問題還給了玉家雄：您在10年前預言平湖和龍華上升空間都非常大，那麼平湖房價能趕超龍華嗎？隨著產業升級的不斷調整，平湖價格窪地的印象正在改變。如果答案是肯定的，這個時間將會是多久？ “這的確是很有挑戰性的問題，況且海源城的發展商也在。”玉家雄說，平心而論，比如說5—10年內，平湖要超越龍華，我的確認為有一定的難度。龍華的天然條件是比平湖具有優勢。比如龍華新城，這是一塊完全沒有被動過的區域，可以讓你好好規劃，讓你好好鋪排整個城市發展的軌跡，比如當初不是有一個二線拓展區的概念嗎？
我們看得到深圳這幾年有一個區域的房價漲得非常厲害，這就是深圳灣。但你說深圳灣比華僑城好嗎？比香蜜湖好嗎？不同的客戶會有不同的答案，但是有一點的確是比華僑城好，就是整個區域是整體規劃出來的，在某些地方確實具有相對優勢。我覺得龍華有這樣的天生優勢，可能短期之內，平湖是比較難逾越的，但是你說10年之後，誰也說不準。就像剛才有專家說過，如果真的有一個賦權，像龍華一樣設立一個平湖新區，可以帶動這個地方的產業有一個好的發展，我相信平湖的價值不會低於龍華的，因為產業發展好的話，可以帶動整個區域的經濟實力，這是未來有可能實現的。玉家雄認為，今天我們再看平湖，兩個很大的契機必須留意。
他說，“一是交通網絡的完善。之前平湖可能還是主要體現在高速公路的網絡完善上面，但如今地鐵工程帶來的稍稍不便利，意味著三年後我們再來，通過地鐵就會很方便。我相信未來的整個交通網絡對於平湖的帶動，是可以用幾何級數的影響來衡量的。這一點是通過深圳這5、6年地鐵網絡的不停完善可以看得到機遇的。二是城市改造項目越來越多，帶動區域價值升級。過去5—10年，龍華、寶安這些地方不停有項目改造，從而帶動片區的進展。預計未來平湖改造項目還會不停的出現，而且改造的效果以及產品級數會不停的提高，這都可以帶動片區價值的提升。
海源城市場總監覃尋對此作了回應。他以一張平湖舊改圖為例說，這張圖很多朋友可能有興趣，這是我們整理出平湖在未來2—3年內舊改項目。包括華潤、卓越、寶能、保利、佳兆業等品牌開發商，在地鐵開通之前，除了萬科之外，幾乎都已進駐平湖，而且都在考慮舊改。因此，海源城的定位是創新、金融、商貿生態圈，與整個平湖的產業和城市升級相適應。平湖周邊的配套也越來越好，平湖還將有一個全深圳最大的三甲醫院——平湖人民醫院將在2018年落成。
對於平湖房價能否趕超龍華的問題，廣東省政府參事，深圳大學產業經濟研究中心主任魏達志教授也很感興趣。他曾經多次為龍崗集平湖做過調研規劃。他認為，玉家雄10年前對於當初龍華和平湖的房價預測，主要是從區位優勢上來判斷的。這當然是一個不錯的角度，但還有一個角度是很容易被忽視。這就是產業結構。同樣都是深圳北，龍華房價為何遠超平湖？還因為其產業結構要優於平湖。但是，平湖也有後發優勢。比如在龍崗區發展規劃當中，平湖其實是一個重要的現代服務業組團，包括金融業、物流業等，這決定了平湖的產業結構是優化的，而我一直認為，結構大於數量。因此，如果平湖在金融服務、跨境電商這些領域成為產業高地，平湖房價趕超龍華並非沒有可能。 “誰要是怠慢了平湖，將來不要抱怨平湖怠慢了你。曾經的低調正在變得亢奮起來，曾經的平靜正在被激進的城市腳步踏破，曾經的價格窪地也將被迅速填平。
”綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁教授對魏達志的觀點十分贊同。宋丁認為，作為深圳“東進戰略”的重要支點，以及前海後陸政策（金融企業可在前海註冊平湖辦公）的實施，平湖必將是深圳的一匹黑馬。在物流領域，平湖已經是深圳老大，從而聚集了很大的交通優勢。未來，平湖可望成為中國南方最大的現代金融電商物流城。因此，平湖將由產業重心模式向都市重心模式轉型。 因此，宋丁反問道：對於這樣一個平湖，你準備好了嗎？
閱讀更多 藍色音樂盒2019 的文章
