很多人知道南寧或許是從壯族三月三”、“綠城”這些標籤開始的，提起南寧時可能會聯想到唱山歌、拋繡球，甚至有些人在去南寧之前，顧慮的是落後蠻夷，是傳銷……
這些都是信息不對等形成的刻板印象，筆者作為一個南寧人，我們出行真的不騎馬不騎牛更不會一言不合就唱山歌……
我們有尊崇的名片，是聯合國人居獎綠城、東盟博覽會永久舉辦地、環北部灣城市群核心，但這些新聞名詞都比較生澀，我更願意帶你瞭解一下這個壯鄉首府的近況。
如果你第一次來南寧，會有一個直觀的感受，這裡的人出門在外自然而然通用普通話，不必擔心語言不通造成麻煩。
因為從1996年起，南寧政府便極力推廣普通話，取消市內所有電視節目電臺粵語媒體，甚至取消了公共交通工具的粵語廣播。
效果立竿見影，顯示出這個城市極強的包容性和極速的執行力。
南寧地鐵已通車及在建線路。
這是全國第28個擁有城市軌道交通的城市，目前已經明確了將建設軌道線6條，總長度270千米，設站157座。
這貫通南寧各大區域“地下的黃金通道”，讓城市的格局得以優化，沿線物業帶動區域價值節節躥升。
南寧繁榮尺度的提升不僅僅體現在交通，還在消費層面上
網友總結的中高端美妝品牌南寧入住情況（部分）
從上面我們可以看到，南寧的城貌、交通、消費層面均表現不錯，但實事求是，立足全國，整體經濟水平略顯不足。
2017年南寧GDP僅為4118億元，人均GDP為5.8萬元，在26個省會城市排名處於中下游位置。
但從長遠看，南寧近五年GDP增速都保持在7%以上，發展走勢趨穩，並且逐年攀升。
而且，在接納北上廣深城市流出人口的城市排名中，南寧排名top6，這也是不容忽視的：
一方面得益於北上廣深城市日益增長的房價與部分南寧外出務工人不平衡不充分的薪資水平之間的矛盾，導致人口迴流；
更主要的原因是，南寧優化產業結構衍生出大量的就業崗位，配以宜居的環境、日益完善的城市建設、相對“接地氣”的房價，正在悄悄進行人才虹吸。
同時南寧是華潤萬象城進駐的全國第四城，方特和宜家業已紛紛進駐，順利進階“BRT+雙地鐵”三軌時代，這些無不是南寧“裡子”正在逐步加碼的過程。
之前名不經傳的南方小城已展露頭角，我們應該多點耐心，再深入瞭解一下這個城市的基本現狀。
透視七大區
1.“熟透”的興寧區
最先發展起來的是江北的興寧區，那裡的商貿服務業十分發達，特別是朝陽商圈，一直是我們南寧人逛街吃嘢的首選之地，中山路更是美食的代名詞，參與了老南寧人幾十年的成長軌跡，是被普遍認可的“市中心”。
經過多年的沉澱，逐漸成為一個配套醇熟的居住聚集地，房價也是中規中矩，目前主力戶型價格在1.0-1.1萬元/平方米。
2.城市名片—青秀區
青秀區具有得天獨厚的地理優勢，是作為南寧的“門戶”進行打造的，高鐵和地鐵雙管齊下，躍升為城際和城內交通樞紐。
東盟博覽會舉辦地點會展中心就在這個區域，萬象城也一直讓高端消費客戶青眼有加，還彙集了航洋國際、青秀萬達、盛天地等熱門商圈，還有華潤·幸福裡、中房·翡翠灣等高端住宅，是最具價值的商務和商業中心。
這裡是令人嚮往的“富人區”，也是南寧最早破“萬”的區域。各大樓盤主推的也多為改需，主力價格區間為1.3萬-1.6萬元/平方米；個別高端項目達到2.6萬~3萬元/平方米。
3.明日之子—五象新區
從規劃上，五象新區位於南寧市向南發展軸線的核心位置，定位為市級商業中心和商務中心，具有不可撼動的重要地位。
這個板塊交通地理優勢顯著，區內有五象大橋、南寧大橋、良慶大橋、青山大橋4座大橋飛架邕江，可以無縫接駁青秀區柳沙半島國賓區、東盟商務區。
目前已聚集230多家國內外企業及28家世界500強的總部基地確立，廣西體育中心、廣西美術館、南寧博物館、南寧圖書館等科教文衛設施也陸續建成並投入使用，各項市政休閒配套規劃正逐一完善。
可以說，這個板塊聚集了最適合居住的各種配套，這兩年異常火爆，均破“萬”的樓盤不斷增加，住宅價格普遍在處於 1.2 萬~1.3 萬元/平方米。
五象新區從愛理不理的“鬼城”，到高攀不起的“全款搶房”，只花了一年多，如眾星捧月般扶搖直上。
可以預見的是，五象新區一旦落定為國家級新區，房價突破2萬將水到渠成。
4.“老學究”——西鄉塘
在南寧人看來西鄉塘是學術氣息是最濃厚的，是廣西大專院校最為集中之地，廣西唯一的“211”院校——廣西大學就坐落在此，整個片區獨享不一樣的文化底蘊。
像一個老學究，擁著百年的老街——水街，一遍遍記錄了南寧興衰歷史。但又守舊不前，整個城貌比較落敗，許多的舊廠、舊村、舊樓房參差不齊，擁擠的人群和擁堵的交通亟待改善，長期處於不溫不火的狀態。
直到2014年舊改如火如荼，68%的舊改項目落戶西鄉塘，西鄉塘迎來了轉折。
安吉萬達廣場開業後，也結束了西鄉塘區無高端集中式商業的格局，在1號線和2號線相繼開通後，原本已盤踞了大量人流的西鄉塘被“點燃”，醇熟的配套和濃厚人文得以錦上添花，住宅價格躍升到 1.1 萬~1.2 萬元/平方米。
5.倉庫—江南區
江南區很長期的職能都是作為城市的產業區，土地的供應主要是首先滿足物流倉儲商貿等發展需要，房地產發展較為緩慢，但也是發展潛力相對比較大的。
隨著一些高端開發商陸續拿地：萬科、恆大、新希望、龍光、榮和、綠地等，再加上華南城、融晟天河廣場兩大綜合體的不斷成熟完善，熱度不輸其他區域，主力房價在 1.0 萬~1.1萬元/平方米，區域均價在萬元以下。
6. 貧困生——邕寧區
邕寧區是南寧目前房價低窪，在其他板塊的房價都遠超萬元的情況下，邕寧還能找到8字頭的房子。
佔據著五象東優勢區位，龍崗片區被定位為南寧市級商業中心、五象新區商務次中心，配套也同步升級。
邕寧區可以說是先天發展睏乏，但後勁十足、埋頭苦幹的“貧困生”，在五象新區的上漲拉動下，房價未來會有很大的上漲空間，是剛需上車的首選站。
綜上，給南寧各大區域房產做一個梳理：
呼聲最高的是五象新區，整體定位為市級，未來交通規劃、科教文衛配套都是首屈一指，房價也不負眾望一路領漲，傾全城之力兌現的“再造一個新南寧”，不會輕易撲街；
其次是邕寧區，與青秀區和五象新區接壤，本身定位也不低，還可以藉著五象新區的東風飛漲，目前價格低位，是投資客和剛需客應該優先考慮的；
再者就是青秀區，價格達到全市峰值，受南寧城市等級制約，房價天花板不會太高，所以從投資的角度看，這個區域的溢價相對其他區域會小一點；但從改需看，可選鳳嶺北，優質配套即住即享；
再下來就是興寧區了，老南寧的老市中心，基本配套齊全，宜居氛圍欠佳；
西鄉塘和江南區無功無過，可以根據工作生活和個人喜好自行考量，注意，地鐵上蓋物業必然是升值潛力最旺的。
綜上，購房優選排序是：五象新區>邕寧區>青秀區>興寧區>西鄉塘區=江南區。
三、火熱的房地產市場
灰色為已進駐南寧的地產公司
克而瑞最新發布的2018年上半年房企銷售金額排行榜，TOP10僅剩保利地產未入南寧，TOP20則有15家均已進駐南寧，大品牌地產集中非常高，而且絕大多數集中在五象新區和邕寧新區板塊上，這與之前我看好的區域重合。
這是南寧近5年房/地量價走勢
可以看到，商品房成交量和價格均穩步攀升，但土地成交量逐年下降，土地交易價格也有所減緩。
在這兩年，南寧房地產市場發展迅猛，去庫存效果顯著，在2016年成交量首次進入千萬量級，在2017年成交均價突破萬元關口，根據最新房價數據，目前除邕寧區及江南區外，其他城區房價均過萬元。
這是2018上半年各大熱點城市商品房住宅成交量
從2018年上半年的成交量看，南寧住宅成交量接近500萬量級，超過海口、昆明、南寧等城市，顯示出市場強勁的需求，目前庫存週期僅為7.3個月，預期房價還會穩漲。
混亂的房地產市場
1. 買房指標費成風（3萬-20萬不等）
在“限價政策”之下，開發商利潤被嚴重擠壓，於是市場出現了改造費、利潤費、茶水費等各種外收，少則幾萬，多則幾十萬，並且強制一次性交齊。
這是五象新區某樓盤的置業計劃單
外收現象在五象新區和青秀是是司空見慣了，而後西鄉塘、江南、興寧等也有部分樓盤加入。
有些樓盤雖無外收，但可能存在捆綁車位銷售等情況，諷刺的是，2014年前，五象的某些項目買房還贈送車位，四年以後，買房還要買車位才夠得上門檻，“規矩賣房”竟成了“模範”。
2. 毛坯改精裝盛行，毛坯房幾乎絕跡
據相關信息統計，現在的南寧市場僅有15個毛坯房樓盤。
更離譜的是，在這些少量毛坯陸續售罄後，後期基本無毛坯房推出，市場只看精裝房在作妖。
目前，有的樓盤精裝費用不能貸款，必須在規定時間裡一次性支付完畢；而有的樓盤裝修部分單價高達四五千元，購房門檻高企。
限價之下，開發商為保利潤，紛紛減配，精裝修施工質量不合格，而且購房合同又約定不明，沒辦法形成法律約束，造成維權現象頻繁而又無力。
3. 超30盤低價兜售三產房
在熱點五象新區和邕寧區域，經常會看到有人舉著牌子大聲吆喝——“買房嗎？萬達茂旁三字頭”
是的，你沒看錯，在南寧普漲過萬的行情下，竟然還能找到均價才三四千出頭的房子，但，幾乎都是三產房。
這些房子只能用於發展第三產業，不能進入市場買賣，沒有商品房預售證，幾乎會面臨樓盤開發所有的風險，比如開發商資金鍊斷裂、項目停工、工程爛尾、不能按時交付等等。
但對於不少購房者來說，特別是剛需一族，在房價重壓之下，也會有人寧願承受風險煎熬，也要選擇價格舒心的三產房。
所以幾乎各個區域都有三產房存在，目前市場上大概有30多個在售的三產項目，其中五象、江南、西鄉塘居多，而且銷售速度很快，部門項目已售罄。
這是南寧的怪相，也是很多暴漲城市的怪相，希望隨著監管到位，市場趨穩，南寧樓市能告別頑疾健康成長。
這個城市有太多固化的標籤，比如多民族、南蠻之地……
但也有更多待發掘亮點，比如宜居綠城、雙軌城市、國家新區、北部灣核心群……
如今的南寧，或許還不夠耀眼，卻在西南之境慢慢輸出影響力，你應該重新審視。
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