花枝俏68

其实这个问题还是应该从时间和个人的角度去考虑了。

首先，此次开放的LPR贷款和基准利率互换的政策其实是为了给予市场购房者一个选择的权利。毕竟LPR是一个今年最新推出的贷款政策，对于前期以基准利率购买的人来说稍有些不公平。

因此为了化解这个矛盾，国家推出了两者贷款政策互换的权利，但是仅有一次，目的就是为了解决社会矛盾。

其次，对于基准利率和LPR的转换来说，其实利率上是没有差别的！

简单的说，如果你的基准利率是上浮20%的，也就5.88%贷款利息，那么换成了LPR，也一定是5.88%，它会自动出现一个“多退少补”的计算，以保证转换之后的LPR贷款=基准利率。

最后，就是说下区别。

最大的区别是什么？

区别就是基准利率它不会变，任你LPR的基数如何改变，你都不会影响还款额度。

但是LPR却是会改变的，一旦你选择了LPR，那么LPR的基数改变了，你还款的金额就自然改变。

这个时候我们就需要根据自身的还款年份来取舍了。

从目前的情况来看，短期内处于一个降息通道，所以短期内的LPR会有降低，但是长期来看，LPR的波动还是比较大的，不确定因素也较强。因此，选择基准利率可能更好一些。

综合来看，还有1-3年期的话选择LPR，更长一些的时间就选择基准利率吧。

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琅琊榜首张大仙

你现在的房贷执行利率是：4.9%*（1+10%）=5.39%，按照当前的最新房贷利率政策，存量的浮动房利率房贷都需要转换以LPR为定价基准的房贷利率，那么你有两个选择：固定利率和浮动利率。

1、固定利率

你如果选择固定利率，那么你以后的房贷利率就永远是5.39%，无论以后LPR是否变化，都和你无关，涨了，就算是你赚了；反之，如果LPR跌了，那么就算是你输了，这个有点赌的意思。

5.39%的房贷利率，比当前的全国首套房平均利率还要低一点，所以，总体不算是太高，但是随着未来利率的下行，那么你可能就会变成较高的利率了。

笔者个人判断未来利率下行是一个趋势，除非是出现极端的非可控因素，但是这种情况笔者认为是很难出现的。

2、浮动利率

如果选择浮动利率，那么你未来的房贷利率就是这样的：LPR+点数，其中的点数是这样的：点数=5.39%-4.8%=0.59%，其中的4.8%是2019年12月份发布的5年期LPR。

那么，你的房贷利率就是：LPR+0.45%，其中的LPR的数值在第一期使用的是2019年12月份发布的数据。因为浮动利率主要是你可以选择在一定的周期选择重新计算房贷利率，到一个周期那么就按照最新的LPR来计算房贷利率，而其中偶读点数——0.59%——是永远不变 的，LPR是每个月都会更新一次的，所以，你的才是浮动利率。

而重新计算利率的周期最短是12个月，也 就是说你可以最短选择1年就重新计算一次，如果1年后LPR涨了，那么你的房贷利率也就跟着涨了，反之，如果LPR未来跌了，那么你的房贷利率也就跌了。

3、未来的LPR是涨是跌？

笔者个人认为LPR未来是走低的，是要下行的，这个是一个趋势，因为中国的宏观经济增速在放缓，这个是主要原因之一；第二个原因就是M2的增速目前也在放缓，已经持续3年维持在8%左右的增速了。而以前都是百分之十几二十的增长，在2009年甚至到达将近30%的增速。第三个原因就是当前全球经济下行的压力都很大，各国央行都在降息，我们是没有必要去提高LPR。

况且2019年下半年的时候，LPR的5年期已经下调过一次，而1年期的LPR已经下调过多次。同时，在新年的第一天，央行降准0.5%，释放长期资金8000亿元，这个目的就死引导社会融资成本的降低，也就是引导利率的下行。

以上仅仅是笔者个人的观点和看法，事关自己的利益，请谨慎思考选择。

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现在的房贷基准利率是4.9%，如果上浮10%的话就是5.39%。根据新规则未来，你可以选择要么是按照5.39%，持续20年不变。要么是改成浮动利率，也就是五年期LPR+加点，加点为5.39%（现执行利率）-4.8%（当前5年期LPR）=0.59%，所以你的浮动利率是前一年的5年期LPR+0.59。这样一来，只要未来的lpr小于4.8%你的转换浮动利率就是值得的。

是否转换跟你现在的基准利率上浮或者打折没有多大关系，关系比较大的就是未来的LPR是上涨还是下跌？所以你认为下跌转换就郑浮动利率如果你认为上涨就选择固定利率。

当前经济情况下，lpr下调是大概率的。一是世界经济整体都处于一个非常弱势的环境，日本欧洲都已经是负利率，美国连续三次预防性降息。中国的经济近期也面临较大的压力，所以接下来降息也是大概率事件。我认为五年内lpr利率都是一个下降的趋势。所以如果你的贷款还剩五年，甚至十年，我都推荐你选择浮动利率。

10年或20年后，lpr是上涨还是下跌？现在很难预测。但是如果你的贷款还剩20年，我仍然推荐你选浮动利率，因为十年内利率下调是比较确定的。十年后货币在不断贬值。你的债务数值不变，但是实际的购买力已经下降了。我们可以想一想。十年前，如果每月还2000块钱，是多大的压力，而今天还2000块钱压力就小很多。所以，即使那时候lpr上涨了，那我们前10年所享受的收益会大于10年后的付出。

莫水宏观经济

先来看下央行是怎么说的吧。

一、本公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

央行公告的意思是：

2020年3月1号以后，全国贷款买房的用户你们可以和银行重新签订贷款合同了。涉及到的个人房贷数量，高达28万亿。

如果重新签订的房贷利率下降1%，那么100万的贷款，一年可以省1万的利息，每个月可以省833元。对大部分家庭来说，无疑是一个利好。到8月31号截止，每个人有5个月的时间可以去操作。

我先说结论：

建议转LPR，且只签订一年期的LPR。

什么是LPR？

简单的说，就是贷款利率不再由央行决定，而是由几家大的商业银行根据市场的变化自行定价。这其实等于央行把基准利率的定价权，放给了下面的银行，迈出了金融体系市场化的关键一步。

然后还有一个加点的问题，以前是按基准利率进行浮动，上浮20%或许下浮10%，以后就没有这个上下浮动的问题了，统一改为固定加点，加点数值在合同剩余期限内固定不变。

举例：

小明买的房子贷款利率是按基准利率上浮10%来定，那就是4.90%x(1+0.1)=5.39%，目前最新的LPR是4.80%，那么这个差额就是5.39%-4.80%=0.59%，那么你的固定加点值，就是正59个基点。

小红买的房子贷款利率是按基准利率下浮20%来定，那就是4.90%x(1-0.2)=3.92%，目前最新的LPR是4.80%，那么这个差额就是3.92%-4.80%=-0.88%，那么你的固定加点值，就是负88个基点。

如果以后LPR的利率继续下降，降为4%的话。

那么小明的房贷利率就是4%+0.59%=4.59%，小红的房贷利率就是4%-0.88%=3.12%

目前世界各国的房贷利率，美国目前是保持在2%~3%之间，英国是在2.75%~3%之间，我们中国的平均房贷利率是5.53%，基本是欧美发达国家的两倍。

再加上世界范围内已经很多国家已经逐步进入负利率时代了，所以未来LPR下降是有很大可能的事情。所以这里的建议大家不要签固定利率，最好是采用LPR+加点的模式，而且期限是一年期，如果LPR持续下降，那么我们房贷的利率也可以做到一年比一年低。

简单经济学

关于这个问题，我发现很多人有一个误区。

他们往往觉得，如果自己的房贷利率高，就应该转换成跟随lpr变化，如果自己的房贷利率低，就应该选择固定利率。

这种观点毫无依据，是否选择利率跟随lpr变化，其实和以前的房贷利率高低并没有直接关系，充其量只是一种心理感受。

因为这次的房贷利率调整方案中，首先做的是和lpr加点利率接轨，也就是把原来的基准利率浮动模式，变更为lpr加减点，首次转换的利率是不会变化的。

比如你原来的房贷利率是5.88%，你在2020年4月份选择变更合同，那时候的lpr为4.8%，你的加点数就是108点，你的房贷利率仍然是5.88%。

这种情况下你有两种选择，一种是选择固定利率，也就是说今后的房贷利率保持5.88%不变了，另一种是选择利率跟随lpr变化。

如果你选择了后者，至少需要在一年之后利率才有可能变化，这要看当时的lpr是多少。

如果lpr仍然保持4.8%，你的房贷利率也会保持5.88%不变，如果lpr上升到5%，你的房贷利率就会变成6.08%，如果lpr下降到4.6%，你的房贷利率就会变成5.68%。

由此可见，是否选择利率跟随lpr变化，和以前的房贷利率高低并没有关系，关键是判断未来利率会下降还是上升。

如果确信将来利率会走低，那么就选择跟随lpr变化，如果确信将来利率会升高，那么就应该选择固定利率。

互金直通车

不是转不转的问题，是必须要转，是选择转为固定利率，还是转为基于lpr的报价利率，这个选择只有一次，是选固定利率还是选lpr利率。

为什么要把基准利率转换为固定利率或者是lpI利率。

转换后，意味着以后我们的房贷的利率基本上是以LPR5年期的利率为参考，实体经济的利率以一年期的lpI为参考，央行把房贷利率和实体经济的传到利率进行了分开，更容易去对实体经济进行调控，实体经济的传导利率通过调控一年期的lpI利率。不影响房价的调控，房价通过调控5年期的lpI利率，两只手分别可以进行单独的调控。

可以理解，转换之后，房贷的利率的调控和实体经济的调控可以分开。

选固定利率还是选lpr利率？

90年代的时候，我国的房贷的基准利率高达8%左右，随着经济的发展，利率在一直在下调，另外从lpr5年期的利率公告看，5年期的利率已经调控了一次，即2019年11月份LPR利率从4.85%调成了4.8%，长期看lpr利率还会继续下调，所以建议考虑选择基于lpr的利率。

互金圈

从长选来看，房贷利率下行的几率是很大的。也就是说未来房贷利率还有可能下行。

以前贷款的基准利率为4.9%，这个利率是基准利率时代最低的贷款利率，可以说房贷是非常划算的贷款。最近的lpr为4.8%，比基准利率要低0.1%，和4.9%的基准利率相比，两者的差距是很小的。

我建议贷款年限所剩不久的购房者

如果是刚贷款不久，或者剩余还款年限还很长的购房者，可以选择lpr。从长远看，贷款利率还会下降，在房贷利率下降的同时，可以节省更多的利息。

现在没有谁能确定未来几年或者未来十年房贷利率的具体走势，总结一下就是要想稳定就选择固定利率，自己要还的月供和利息一目了然。觉得未来房贷利率还会出现大幅度下降的可以选择lpr，房贷利率下降就可以节省利息。

房简单

本政策其实是针对原来浮动利率的那些贷款用户，在之前，大多数固定利率房贷用户是没有关系的。因为未来LPR利率要替代我国的基准贷款利率。

如果你的房贷在之前是浮动利率，也就是根据基准利率上浮10%，从2015年起，五年以上基准利率4.9%，现阶段浮动利率大约是5.39%左右。

你可以选择继续按照5.39%的利息还房贷，你也可以和银行重新协商按照新的固定利率来还款，现阶段利率长期走低的情况下，应该可以谈到低于5.39%的房贷利率。这其实就是新的一个房贷合同，放弃了原来的浮动利率合同。

你也可以选择浮动利率，时间为2020年3月到8月31日。现在LPR利率是4.15%，那么你如今的加成是30%左右。也就是4.15%*1.3=5.395%。当然，这里的小数点会精确一下，不会超过你原来的5.39%的利率。

未来，如果LPR利率下行，那么后面那一年你的利息负担下降，比如如果2021年那个时候LPR利率是4%，那么4%*1.3=5.2%。

怎么选择？

记住：所有选择，兼有代价。

浮动利率好吗？

浮动利率当然是好的，十年前，大多数贷款在7%到8%的利率水平，如今5%左右。未来呢？一般会越来越低，像欧洲日本，负利率。到时候你的利息就全免，当然本金还是要还的。

但是浮动利率是有风险的。固定利率看上去年年吃亏，但是万一有一年利率上天呢？比如阿根廷基准利率60%如今，比如美国在1980年曾将利率提高到16%，因为恶性通胀。当然，聪明人会说，要是恶性通胀，我就提前卖房子还钱。诶，这倒是不错的选择。可问题，我们没有这么高效。房子哪是说卖就能卖的。因为浮动利率会承受利率上行的风险。大家都知道，现在5%的利率，向下最多变为0%，也就是不要利息，向上可是有很大空间。多少都不知道。

固定利率好吗？

固定利率是不划算，不经济的，但是固定利率是能够规避风险的。你看着利息一年比一年低，甚至于负利率，你依然在还5%的利息，心里面不舒服。但是，如果一个人收入稳定，这只是成本负担高了点。所以，你只要不停稳定的归还就可以了。对于未来的确定性，则要高得多。

现状看，依然建议浮动利率

本身你是基准利率确定的浮动利率，未来，你是LPR确定的浮动利率。你的浮动利率如果在过去十年一直是浮动，你是划算的，2015年那次降息，你一定是得到了好处。你也发现，利率趋势整体是向下的。那么未来只是改变一个计算利息的相对标准。这没有任何影响。所以，建议还是浮动利率。但是，考虑到，浮动利率有风险，这个风险虽然概率很小，但是这是选择的代价。

凯恩斯

现在不是你想不想转换成lpr，而是根据央行文件，2020年3月开始，以前签的商品房贷款合同都要进行更换，以lpr加点来代替过去基准利率上浮的计算方式。也就是说，以后所有的商品房购房贷款只和lpr挂钩而与银行基准利率脱钩。不过，央行提出可以选择贷款利率的变动方式。

第一，可以选择购房贷款利率是浮动利率或者是固定利率。选择浮动利率，则根据lpr5年期利率报价，加点形成下年度利率，购房利率最短一年调整一次。选择固定购房贷款利率就会一直保持你原来的利率不变。

第二，改变lpr后，第一年实际利率和以前的利率相等。举例说明，原来购房贷款利率是4.9%，变为lpr后就是lpr（4.8）+10点＝4.9%，利率不变，只是锚点改变。但是，lpr是每月报价一次，选择浮动利率，则实际购房利率有可能每年都不一样，但是区别不会很大。选择固定利率，以后每年就是4.9%不变。

第三，是选择lpr浮动利率还是选择固定利率。我看了很多相关从业者的观点，大多数人都是建议，选择浮动利率，因为利率降低是大趋势。我也认同此观点，但是我建议原来房贷利率高于5.88%的，选择浮动利率方式。原购房贷款利率在4.9%-5.88%之间的，可以考虑固定利率方式，而利率低于4.9%的，我会选择固定利率。这样选择，不是说，我认为以后利率会涨，而是我认为4.9%是一个比较低的利率，而这个利率的月供我没有什么压力，就不想冒风险去面对变化的利率。

所以，从2020年3月开始，购房贷款利率都会陆续由原来的基准利率改为lpr加点计算方式。你现在主要考虑的应该是，选择浮动利率还是固定利率。

世家

房贷利率有必要转换成LPR吗？每个贷款人都必须要转，没有选择。

为什么必须要转？

根据央行12月28日公告，所有存量贷款必须于2020年8月31日之前完成由浮动利率贷款方式向LPR定价贷款方式的转换。我们所熟悉的基准利率加浮动的方式将退出舞台。

多年来，我国住房贷款一直是参照五年期以上贷款的基准利率来确定实际贷款利率。

目前住房贷款是以2015年10月24日五年期以上贷款基础利率4.9%为基准，根据不同时期、不同地区的房地产调控政策，实行上浮或折扣来确定具体的房贷执行利率。

你的20年房贷利率按基准利率上浮10%，也就是说，在五年期贷款利率4.9%的基础上，上浮10%按照5.39%的利率来执行。

这种方式是我们非常熟悉的贷款利率执行方式，除非国家调整五年期以上基准贷款利率，你的房贷利率才可能随之变动。

2020年8月31日之后，所有的存量住贷贷款利率将实行lpr利率转换。LPR利率是根据国内18家银行的实际贷款利率（掐头去尾）加权平均计算而来。LPR利率将取代央行的基准利率，所有的住房贷款合同都要实行最终转换，没有例外。

为什么我们会有是否转换的考虑呢？

由基准加浮动的利率向LPR利率转换后会有两种方式的选择：

一种方式是固定的利率，一种方式采取LPR利率加点的浮动方式，这个两种方式可以由银行与贷款客户协商确定。

采取固定利率方式，在转换后依然维持原有的固定利率水平，并在剩余贷款期限内，按此利率执行，不再变化。

采取LPR为定价基准加点的方式，在转化时，按你以前实际执行利率与当期LPR利率的差额确定具体加点数值，将在未来还款年度内长期有效。

例如你目前利率是5.39%，如果转换当期的：LPR为4.8%，两者差距为59点。一年以后如果LPR下降为4%，你的利率将调整为4%+59点，为4.59%。如果LPR上涨为5%，你的实际贷款利率上涨为5.59%。

因此，现在人们所困扰的问题是是转换为固定利率，还是转换为LPR利率加点的方式。

建议转换为lpl利率加点方式

采取不同的方式未来的贷款利息支出会不同，特别是在还款期还较长时，这种差别会更明显。

选持何种方式的关键就是LPR值未来的趋势是上升或者下降。

房贷利率或者说五年期的LPR利率走势跟未来房价走势息息相关。当房价不断快速上升时，必将会提升LPR利率，以控制房价；而当房价加速下行时，LPR利率也会适当下降，以保持房价稳定。

我们要根据未来房价调控总体方向来判断未来LPR的基本走向。未来我国房价总体走势是稳定缓慢上升的趋势，这是经济发展、社会稳定的需要。

由于人口红利期已过，购买需求相对会少，如何保持适当的需求，降低LPR利率将是一个有效手段。

因此，未来LPR利率在保持相对稳定的前提下，会有是逐步下降的趋势，选择LPR利率加点的方式会更加有利购房者减少利息支出。

關鍵字: 房产 房贷 其实