2月20日，果然“降息”了！
貸款市場報價利率（LPR）改革後迎來第七次報價，為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。較上一期的1年期LPR（4.15%），5年期以上LPR（4.80%）均出現下降。
01
1年期LPR下調10BP報4.05%
5年期LPR下調5BP至4.75%
中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2020年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.05%，下降10個基點，5年期以上LPR為4.75%, 下降5個基點。
專家表示，此時LPR下降，進而引導貸款利率下降，對於降成本、穩增長具有積極意義。
一年期降低10個基點，沒有懸念！ 此次降息符合市場預期，因為在前幾天也就是2月17日，央行開展了2000億元MLF操作和1000億元7天期逆回購操作，並下調MLF利率10個基點。這是近來第二個具有政策指標意義的利率出現下調。央行曾於2月3日同時下調7天期、14天期逆回購操作利率10個基點。
另外，值得注意的是，5年期的LPR也下降了。
分析師認為，從穩定經濟增長的角度，如果1年期LPR下調而5年期以上LPR不變，那麼兩者利差會繼續拉大，市場結構或將出現扭曲，意味著貨幣政策只鼓勵一年期製造業貸款，而壓抑部分基建貸款和房地產貸款。在新冠肺炎疫情發生後穩定經濟增長的政策背景下，若兩者利差持續拉大將有悖於宏觀逆週期調節的總體思路。
受5年期以上LPR影響的，主要在部分基建投資以及企業中長期的融資成本。5年期以上LPR的下降是在鼓勵基建投資，有利於提升2020年的基建投資增速，符合中央經濟工作會議明確提出的要求：引導資金投向“基礎設施短板”等領域。
企業中長期貸款利率也將受益於5年期以上LPR下調，靈活地減少中長期貸款成本。
02
此次“降息”對房貸利率有何影響？
5年期以上LPR與個人住房貸款聯繫緊密，房貸利率=LPR利率+基點。
按照基準計算，貸款100萬30年期，月供減少30元左右，大約30年內整體利息少支出10864元。但此時下調其利率並不意味著按揭貸款利率也會隨即下調。
分類來看，對於存量貸款來說，目前的房貸合同，按照央行的說法要在3月到8月之間重新籤，主要是改變利率基準，LPR為基準。
在轉換的時候，個人面臨兩個選擇：一是，選擇固定利率。房貸利率與你當前的利率水平保持不變，以後也不管LPR利率怎麼變化，個人房貸利率都不變；二是，選擇浮動利率。房貸利率根據LPR的變動而變化。所享有的折扣或者上浮，會在重籤的時候體現。
對於已經轉為LPR的存量房貸，其利率更新週期最短為1年，因此房貸利率不會立即隨5年期以上LPR相應變化。
而對於新增房貸，降低的基準利率將通過加點的方式調整，保持新增與存量房貸利率一致。由此可見，按揭貸款利率基本上變化有限。
房貸不論存量貸款還是新增貸款，都有望享受降息的利好。
因此，5年期以上LPR下調將對房地產產生適度影響，不會造成政策的過度寬鬆。但對於當前房地產行業來說，會降低企業成本，房地產企業的資金面壓力會有所緩解。
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2020年房地產走向會如何呢？
2月19日深夜，央行發佈的《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》中強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則， 加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
值得注意的是，在去年11月16日央行發佈的《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》，針對房地產行業的定調，與第二季度報告相比，僅強調了因城施策、房地產長效機制，但沒有提及“房住不炒”的表述。而最新發布的第四季度報告中，“房住不炒”又再次被加上。
2020年房地產走向會如何呢？我們不妨做個大膽的猜測：
1、洗牌開始，部分房企因資金鍊破產。據《證券日報》記者不完全統計，從2月6日至今，16家房企拋出總計555億元的境內外融資方案，其中境外融資規模為29億美元。房企最近加緊發債，一方面是出於還債需求，另一方面則是受疫情影響，想借道融資緩解目前現金流緊張的局面。
據克而瑞地產研究表示，2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內到期債券總額超過5000億元，房企的融資及償債壓力較大。房企停擺1個月，而後續市場恢復則需要更長的時間，對現金流控制不到位的房企來說就是命懸生死一線。
2、貨幣放水、政策刺激。降準降息、減稅降費等政策組合權也大概率的會出現，而政策性補貼、延期付款等政策已經出臺。近期，無錫、西安、南京等多市連夜出臺新政，衡陽17條等，無一不在穩樓市。
3、因城施策、分類指導更加靈活。疫情不結束，樓市就不會解封。市場預期在2020年各地樓市限制政策大概率會鬆綁或取消。以學歷方式放開、降低社保年限等方式局部放開限購，甚至在三四線城市直接全面放開限購將會遍地開花。
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