案情简介
2009年12月15日，昆山某房地产（出卖人）与戴某（买受人）签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定：买受人购买的案涉房屋总价款为350931元；付款方式为：2009年12月14日付款70931元，2009年12月20日交齐资料办理余额280000元银行贷款；买受人如未按照本合同规定时间付款，逾期在30日内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。
上述合同签订后，涉案房屋已经交付戴某使用，戴某向该房地产支付购房款200931元，尚余150000元未付。签订合同后，因戴某无法办理银行贷款，双方《昆山市商品房购销合同》约定的“2009年12月20日交齐资料办理余款28万元银行贷款”的事宜难以落实。后，双方就该余款28万元如何支付并未形成新的书面补充协议。该房地产主张其自2010年即开始向戴某催讨该款项，戴某陆续支付部分款项，截止2016年7月25日尚有150000元未付。戴某认为，该房地产正式让其支付尾款150000元是在2016年1月左右，之前没有催过。
该公司认为违约金责任应当从2009年12月21日开始计算，违约金的计算也应当从2009年12月21日开始计算。
本案的争议焦点：
戴某是否存在逾期付款的行为？违约金的计算起点问题？
昆山市法院认为：虽双方未能对如未能办理银行贷款，余款如何支付进行明确约定。但涉案房屋，昆山某公司早已向戴某交付，根据合同之要义，契约之精神，戴某应在合理期限内向该公司支付余款。本案中，该公司并未就提供贷款资料或双方另行约定付款时间、方式以及催讨余款之事实进行举证证明。一审法院根据审理中戴某自认该公司于2016年1月向戴某催付尾款150000元，认定自2016年2月1日起，戴某应付清余款150000元。
苏州中院认为：由于涉案合同中对于余款如何支付未作明确规定，该公司也未能就其多次催促戴某付款以及戴某未交齐资料办理贷款，提供充分证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。一审法院认定的违约金起算时间并无不当。
律师评：
本案中双方约定“2009年12月20日交齐资料办理余款28万元银行贷款””但是“未能对如未能办理银行贷款，余款如何支付进行明确约定。”属于对付款时间约定不能明确。
付款时间的确定：虽然双方在本案中对尾款付款时间未作约定，仅约定了办理贷款时间。但是如果仍由一方以无法办理贷款为由拒绝付款，显然会导致出卖人的利益无法得到保护，合同目的也无法实现。在房产公司催告后，戴某拒不履行合同义务的行为构成了违约。由于双方未达成补充协议，作为房产公司有理由要求戴某随时履行付款义务，但是应当给戴某留有必要的准备时间。
计算违约金起算时间的确定：由于合同对付款时间约定不明确。根据法律规定，房产公司应首先证明其已向戴某要求履行，戴某拒不履行的，方能计算违约金。本案中，房产公司无法提供其向戴某要求履行的相应证据，法院根据戴某自认的时间再给予必要准备时间进行计算违约金并不不当。
《合同法》
第六十一条 合同约定不明的补救
合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条 合同约定不明时的履行
当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
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