本報記者/陳嘉玲/北京報道
近日，為應對疫情帶來的影響，10餘個省市發佈各類涉及房地產的支持政策。市場上甚至出現了“央行擬放鬆銀行房地產信貸考核”“房地產融資政策可能會放鬆”等傳聞。
不過，信託業內人士認為，“長期來看，房地產行業整體基調仍然是‘房住不炒’，疫情結束後，隨著市場的復甦，行業政策大概率將逐漸迴歸疫情之前的常態。”
《中國經營報》記者瞭解到，信託公司一方面要求關注和摸排存量房地產信託項目的流動性風險和到期兌付狀況;另一方面要求業務人員“把項目鎖定住”，在疫情結束後儘快恢復實地盡調等現場工作，加快推動房地產信託業務上馬，“爭取搶一波業務”。
一城一策
據記者不完全統計，近日，包括無錫、上海、天津、南京、浙江在內的10餘個省市發佈各類涉及房地產的支持政策。
2月12日，無錫市印發《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉有序建設的政策意見》，其中明確列出17條措施，涵蓋了繳稅延期、貸款支持、長租公寓紓困專項基金補助等方面，支持房地產企業、建築施工企業積極應對疫情給企業生產經營造成的困難。
當晚，西安市資源規劃局出臺了促進經濟平穩發展的10條措施，包括分期繳納土地出讓價款、推行網上審批服務等。此外，上海、杭州和浙江省等省市也陸續出臺了相關的積極政策扶持房企經營。
記者梳理發現，各省市地區出臺的扶持政策差別較大，具體內容包括延期繳納土地款、開竣工期限合理延長、放寬預售審批、下調資金監管要求、增加信用貸款額度、延長還款期限、組織線上銷售、相關稅費減免、降低首付比例、發放購房補貼等。
從宏觀政策來看，2020年貨幣財政政策出現進一步寬鬆的空間。早在2月1日，五部委聯合發佈《關於進一步強化金融支持放控新型冠狀病毒肺炎疫情的通知》。記者注意到，截至目前，多個部委出臺的政策，概括而言主要包括兩方面內容：一是提供金融資金支持以確保社會資金流動性，二是在財政稅收方面對疫情影響的個人和企業提供優惠政策。
而隨著貨幣政策適時調整，寬鬆預期漸起。市場上傳出一些房地產結束調整、全面恢復的聲音，也有一些業內人士回想起2003年非典疫情之後的國內樓市走向。
記者注意到，2月17日晚間，央行有關負責人否認了“中國央行將放鬆銀行房地產信貸考核”的市場傳聞，同時稱堅持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實房地產長效管理調控機制，統籌做好房地產金融調控，促進房地產市場平穩健康發展。2月19日，央行官網發佈的《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》中，也再次提及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
中誠信託研報分析認為，國家層面的政策客觀上部分減緩了房地產企業的壓力，但力度有限。各地的樓市扶持政策，是針對疫情防控期間的臨時政策，當前政策的重點是疫情防控期內的防風險，短期的救市政策並不可持續。“長期來看，房地產行業整體基調仍然是’房住不炒’，疫情結束後，隨著市場的復甦，行業政策大概率將逐漸迴歸疫情之前的常態。”中誠信託戰略研究部總經理和晉予在接受記者採訪時表示。
中融信託創新研發部李紅偉則指出，疫情比較嚴重的地區或有疫區金融政策支持下的融資機會。合理鬆綁地方的部分限購限售政策、對符合規定的到期貸款進行順延等監管政策，以及Reits等融資政策的創新，在當前疫情影響下都將有助於房企的平穩經營，增強企業的信心。
融資“緊箍咒”
事實上，每年一季度都是房地產融資活躍的時間段。據第三方機構克而瑞監測數據統計，2019年一季度，95家典型房企的融資總額達4631億元，為2016年以來的最高峰值，同比增長15.6%。
不過，在2019年5月，房地產融資迎來了史上最嚴厲的一輪調控。
一方面，自銀保監會發布23號文(即《關於開展“鞏固防治亂象成果促進合規建設”工作的通知》)之後，針對銀行開發貸、房地產信託、海外發債以及地方AMC、短拆過橋、商業保理、金控平臺等，監管部門通過下發文件或窗口指導進行了規範，全面封堵違規“輸血”房地產。
另一方面，銀保監會嚴控房地產類貸款投放規模。其中包括：各家信託公司的房地產信託規模不能超過2019年6月30日的規模，銀行房地產開發貸規模控制在2019年3月底的水平等。
據銀保監會副主席黃洪在2020年1月13日新聞發佈會上所透露的信息，2019年銀保監會嚴厲查處銀行保險資金違規流入房地產領域，房地產貸款增速同比下降3.3個百分點。
融資渠道收緊，銷售回款乏力。自2019年以來，眾多房企的兩大命脈同時被掐。而疫情影響之下，房企本來計劃搶抓的一季度融資窗口期和可能的樓市“小陽春”也被打斷。
某大型信託公司熟悉房地產信託業務的人士指出，“按照以往的節奏，1～2月的銷售收入主要用於償還2月到期的債務和安排後續買地資金。同時，一季度也是各家房企的融資窗口期，現在節奏都被打亂了。”
民生銀行研究院研究員郭曉蓓在接受記者採訪時表示，2019年以來，房企融資形勢偏緊，房企重點依靠加快銷售回款節奏緩解資金壓力。當前，銷售回款渠道受阻，企業償債壓力更加凸顯，資金鍊更加緊張，房企開發投資意願與能力將下降。
記者注意到，恆大集團、碧桂園、華夏幸福等大型房企紛紛推出線上售樓、購房優惠等措施。恆大發布通知稱，從2月18日到2月底期間，全國在售住宅樓盤7.5折優惠。
“能否加快資金回籠，最終還是要看市場需求和市場反應。”南方地區某大型房企內部人士告訴記者，“目前大部分公司確實面臨著現金流吃緊的狀況，如果不能加速資金回籠，後續很多債務的償還、理財產品的兌付可能會出問題。”上述受訪房企人士還透露，其所在公司以往前兩個月的銷售收入約佔全年的10%左右。
某商業股份制銀行廣州分行人士近日向記者透露，“目前對房地產企業能做到的是不抽貸不斷貸、貸款本金展期，但由於房地產調控政策，新增的貸款申請還是難以獲批。”此外，據記者從券商投行資深人士處瞭解到，在當前房地產金融調控政策之下，房企發債融資的難度不小。
記者注意到，延續2019年海外融資井噴態勢，2020年以來，華夏幸福(600340.SH)、建業地產(00832.HK)、中國恆大(03333.HK)、龍湖集團(00960.HK)等上市房企發佈了海外融資計劃。
Wind數據顯示，2020年1月份，房企海外債發行達43只，發行規模為125億美元，同比增加73.8%，環比增加404.34%。值得注意的是，1月份房企海外債的平均發行期限為5.1年，最長達12年;平均發行利率為8.15%，環比上升84BP，主流房企融資成本在6%～15%之間。
房地產信託方面，中國信託業協會數據顯示，截至2019年三季度末，信託資金餘額投向房地產的存量規模達2.78萬億元，佔到全部信託規模的15%。根據用益信託研究院統計數據，從季度走勢來看，2019年三季度成立規模比二季度減少619.73億元，四季度比三季度減少106.3億元。
2020年以來，1月份房地產信託募集資金392.50億元，環比下滑45.90%。春節後開工的第一週(2月3日～2月9日)和第二週(2月10日～2月16日)，房地產信託的募集規模分別為5.56億元和9.18億元，合計僅為14.74億元。
房地產信託風險
“部分房企可能存在流動性風險。”某中型信託公司房地產信託業務負責人認為，信託公司接下來開展房地產信託業務，應該要更加謹慎，特別是負債率、抵押率高的中小型房企。
“華東地區某家房企的項目快到期了，但暫時還沒有足夠的資金償付本息。”某房地產信託業務經理向記者透露，“我們正在和投資者溝通延期兌付的方案，融資方願意再增加100個基點作為利息補償。”
值得注意的是，2020年房企即將迎來償債高峰。據華泰證券統計顯示，2020年、2021年和2022年，房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。
“摸排存量業務的流動性、調研融資客戶的現金流、用款計劃和資產變現能力，這是我們目前要求做的事情。”上述房地產信託業務負責人還透露，公司對於疫情較為嚴重的地區，正在逐步落實項目還款來源，制定相應的風險應對預案，積極和投資者溝通進展。
北京某信託公司一位高管指出，從風險防範的角度來說，當下信託公司主要須關注幾個方面，包括即將到期項目的流動性風險，交易對手和擔保方的現金流情況，融資方的再融資規模，以及信託公司自身的流動性壓力。
上述信託高管人士還表示，“短期而言，信託公司自身的流動性化解風險非常重要。此外，針對短期內出現流動性風險的交易對手，要積極採取一些措施，比如追加擔保措施，尋求併購或股權合作的可能性等。”
然而，危中亦有機。“房地產融資需求很大，融資難意味著成本的增加，這對信託公司而言並不一定是壞事。”某信託公司總經理告訴記者，“舉個例子，2019年通道業務壓降力度很大。監管可能壓縮20%的規模，但通道需求大，實際收費翻了5倍、8倍。有的信託公司做通道業務和類通道業務賺翻了。”
李紅偉在2月20日發佈的研報中也指出，1月份的下降主要反映的是春節假期的季節性影響，疫情對房地產信託的影響將主要集中在二三月份。房地產融資市場的真實需求仍然存在。
儘管由於無法實地盡調導致部分項目難以推進，中部地區某信託公司地產業務負責人告訴記者，“我對業務團隊的要求是把工作做在前面。通過線上或電話溝通與客戶洽談好，把項目鎖定住，把數據和財報這些部分都先做好，能出差就馬上去做現場盡調，項目趕快上馬”。
此外，中誠信託日前在一份研報中關注了房地產信託業務的市場機遇：首先是疫情結束後房地產市場的反彈機遇，預計除傳統房地產市場有一定反彈外，與基建相關的舊城改造、城市更新力度將加大。其次是市場調整中的投資併購機遇以及結構優化中的資產證券化機遇，比如基於應收賬款、商業地產等的證券化融資業務。
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