降220万！降1千多万！折上折！上海一批房源降价抛售！
突如其来的疫情令人措手不及，楼市遭遇黑天鹅，很多房主资金链紧张，不得不降价抛房，只求熬过这个冬天！
有人身陷借贷纠纷，名下豪宅被强制拍卖，更多二手房主，用降价来吸引人，以求紧急脱手！
01
连挂十几套房，降220万！却始终无人问津！
今天，我在阿里拍卖网上看到位于普陀区长寿路上有一连串的老破大正在拍卖。
这只是部分截图，为了让大家更清楚的了解，老王特地做了个表格统计出来。
但是，截止目前，这些房源清一色的0人报名，围观的倒是不少。
我们可以随便看其中一套为例：
上海市普陀区长寿路748弄1号（湖南大厦）1604室（第一次拍卖）的公告：
房屋建筑面积：154.83平方米；
房屋类型：新工房1；
房屋结构：钢混；
竣工日期：1999年；
总层数：23层；
竞价时间及起拍价：
第一次拍卖竞价时间：2019年11月28日10:00至2019年11月29日10:00（延时的除外）
第一次拍卖起拍价：812万元，保证金50万元，增价幅度1万元。
第一轮已流拍了，来看第二次的拍卖信息。
该标的物目前已清场且空置，物业管理费已交至2019年12月31日。中国光大银行上海市南支行为该标的物的抵押权人。
起拍价：650万元，保证金40万元，增价幅度1万元。
从中可以看出，第一轮五万单价卖不掉，第二轮就直接四万起售了。
要是观望导致第二轮也大面积流拍，第三轮三万起售就厉害了，甭看是一堆老破大，这烂船也有三斤钉啊，五百万能弄套还不是美滋滋。
据了解，湖南大厦目前的挂牌均价在58366元/㎡，同等面积对比，只要650的起拍价，便宜了近220万！
但是湖南大厦这批房源并非精装修。房子保养的还较差，墙体发霉，地板都泡烂了。
但要注意的是，这些房源都有抵押，但没有租赁 ，已经清场过了。
有人说看到这一大串老破大，就想起了东方城市花园二期，去年有段时间隔三差五的有中介卖东方城市花园二期的笋盘，应该也是有人资金出问题了，赶在银行追债之前主动处理资产。
02
降价千万的高总价公寓竟然还有人报名抢夺？原来......
对比这些无人竞拍老破大，还有一套降价高达千万的房源已经有5个人报名了。
我们可以看到，这套房源评估价2688万元的状态下起拍价仅1505.28万元，且加价幅度只有1万，资金充裕的人一定不会错过争夺。
据了解，房主在2016-2018年遇到了困难，开始陆续拖欠银行贷款，拆东墙补西墙的努力维持还贷，但最终还是逾期了3个月。
18年上半年银行正式起诉，19年5月，判决正式生效，8月，评估公司对这套房源的评估价高达2688万！大概是因为内部装修太豪华的原因吧。
但是，这么高的估计，对于房主和银行而言，无疑是个坏消息。因为太高，房子流拍的可能性非常大。
12月25日，以评估价的7折开始第一次拍卖，1800多万，但意料之中的流拍了。
但由于此套房有抵押，多方债务人等着变现，所以只能迅速进行二拍。这一次，在7折的基础上再打8折，1500多万起拍。
好在最后，在临近拍卖前一周遇见了几个看好的买家。在18日上午找到新买家。
从2018年3月逾期，到2020年2月最后一次拍卖，经历了银行催收、法院起诉、公告、判决、申请执行、法院评估、摇号拍卖行、挂网一拍、挂网二拍这整个过程。
在此过程中，各方仍不间断的寻找买家，希望能在拍卖前出售房屋，降低各方的固定成本和时间成本。
实际成交一套查封房，远比成交一套法拍房难的多。合适的价格加上各方的配合最后融入缘分才能得以安全成交。否则，交易的风险远大于法拍房。
之于卖家，债务存在无法过房而清的风险。
之于买家，资金风险大且限购。
03
疫情影响，中小企业主不得不卖房维持现金流
上海未来的法拍房市场会有更多像这套房源一样的高价房进入拍卖。
小编认为总价高于1000万的房子就是高价房。对于刚成立的普通家庭而言，资金占比高。首付在比例和绝对值上碾压了一大批刚需客户。
试想一下，一对享受首套贷款优惠的普通家庭（即首付3.5成）凑足了350万的首付的情况下，每月贷款还款高达3.5万，还款压力巨大。因此大部分刚需客户买不起这样的房。
而这种房源买家主要是限购的投资客或置换业主。当然，在目前的贷款政策下，置换的业主基本可忽略不计。谁会顶着二套的高资金成本置换一套可能还不如首套的房呢。
因此，高价法拍房往往因资金成本高，买家少的原因成交价低于评估价。想要捡漏的小伙伴们，可以重点关注这样的高价房。
为什么会有更多的进入法拍房市场？
一个重要原因是此次疫情。暂缓复工的成本压力和销售断层的利润损失让大批中小企业主腹背受敌。
如此艰难的情况下，资金链恐怕难以支撑，供养高价房也将无法维系。因此，不免会出现业主抛售、银行清收的情况。
根据成交价格分析，高于800万的房子在成交价上已明显低于评估价，基本在评估价8-9折之间成交。
而800万以下，尤其是400万上下的房产，多数呈现出溢价成交的情况，溢价的房产与限购的刚需客户参与拍卖密不可分。
今年，受疫情影响，有钱买房的人或许更少，资金链紧张的二手房主，也不得不割肉卖房，整个上海二手房市场的报价，越发理性。
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