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1、首先来说，公寓也是属于商品房的一种，也是有产权有房产证的。对于投资客来说，公寓能达到花少量的钱就能买到比较好的地段。自己住或者出租都可以。一般地段位置，买的时机好的公寓可以达到以租养贷的效果。购房者压力也不是很大。
2、近些年来，随着人们对公寓认可程度普遍提高，市场上形形色色的公寓产品越来越多，而且它的面积小、总价低、时尚性强，很多年轻朋友都很喜欢。毕业生和白领普遍都住在公寓里面，小而温馨。
3、住宅是专供人们居住用的房屋，它主要包括普通居住用房、别墅、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。一般是以家庭为单位居住，多为两室和三室。也有大平层200平以上的。总价要稍微高一些。
4、首付比例公寓要50%起，而住宅只要20%起，利率的话住宅也要低一些，长期所以买住宅会更划算些。
希望能够帮到你，我是元方说房！
元方说房
对于这个，有些人为什么买这个商品房不买公寓，我想表达一下我个人的观点，我从事房产这么多年，从我手里交易过的公寓寥寥无几，第一，这个公寓是商水商电比住宅性质的商品房，电费水费都要贵，第二就是这个公寓交易起来的税费特别高，第三，买公寓的客户一般都是投资型客户，或者是这个小年轻情侣作为一个过渡也是可以的，大部分这一部分客户都去买开发商的一手现房，买二手公寓的非常少，所以造成了这个买到手里面只能自住或者出租，买商品房的好处就是容易变现，打个比方，你同样掏30万块钱买了一套全款的公寓和30万块钱交了个商品房首付，买了一套商品房，同样是在两年后，商品房，你可能会赚个十万二十万，但是公寓你可能要赔钱。
郑州王哥说房
大家好，我是龙城房说说，很高兴今天由我来回答这个问题，希望能帮助到大家！
公寓跟住宅的区别：
一、两者的土地性质以及产权年限不同
公寓：公寓大多是商业用地，产权只有40年。
住宅：住宅是居住用地,产权年限为70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、电、暖、物业费等一般都是按商业用途收取，所以生活成本高，一年两年无所谓，可是你们想想住个二三十年呢，会多交很多钱的。
住宅：水、电、暖、物业费是按照民用标准来收取，居住成本较低。
从生活成本来看，住宅的费用会比公寓节省很多。
.三 居住体验的不同
公寓：由于公寓的面积比较小，所以每层的住户都会比较多，通常在15户以上，而且不南北通透，挑高低比较压抑，另外有老人、孩子、孕妇会特别不方便。而且人群混杂，比较乱，私密性、安全性较差居住体验不好，中看不中住。
住宅：住宅的小区环境一般比公寓的要好，住户相对少，一般是两梯四户或五户，也有的是一梯两户，居住舒适性强。
四、落户规定不一样
公寓：商业性质，不能落户，不能落户就不能上划片区的学校，这个问题比较重要，很多买房子需要上学的朋友要慎重考虑。
住宅：那些购房合同或者不动产权证书就可以落户，落户以孩子可以上对应片区的学校。
五、转让税费不同
公寓：要转手时，卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税，买方需要承担契税，买卖双方需要承担印花税，这些所有税费下来大概在20%左右，特别高。这笔高额的交易手续费不管是买卖双方谁去承担都不合算，所以变现能力差。
住宅：主要是1%-2%契税，房东满五唯一可以省个人所得税，满两年免营业税。很多房子的过户费很低，变现能力强，利于出手变现。
六、40年产权的公寓可以注册公司，如果考虑办公的朋友可以考虑，这是它的一个最大的优点。
所以，我的建议是：自住，一定要买住宅，尤其是首套房。
公寓尽量别买，投资者也谨慎考虑。
以上是个人七年从业经验，希望能帮助到大家，谢谢阅读！
龙城房说说
1、商品房的产权是70年公寓的产权，是40年
2、商品房是民水民电公寓房，是商水民电
3、现在国家对公寓房的税收增加了不少，现在是按差额税计算税费，大概如果这个房子挣20万的话，需要给国家交十万块钱左右的税，所以说很多人不愿意把这么多的钱用来交税费，商品房的税费是满五唯一一个点的契税、满两年是一个点的个税和一个点的契税、不满两年是一个点的个税，一个点的契税，5.6个点的增值税，就拿一套房子100万来打比方，房子满两年需要交的税费是2万元
4、其实还有一点是公寓住的人比较多，比较杂，里边有的是开公司，有的是合租，每层的户数比较多，再加上开公司，所以说就会显得比较乱
5、公寓要求比较高，很多的室外机必须得放在屋内，又占空间又比较吵杂
6、公寓里的很多窗户没有商品房的大，而且一般都不是落地窗
所以说综合以上六点，很多人在有资质的情况下，更多的会选择商品房，如果没有资质的人，可能会选择公寓
五星好评
因为限购升级，不少读者来问我公寓能不能买。
既然答应了读者，今天就把我去年4月1日写的一篇关于公寓的文章，略作修改，供大家参考！
以下为正文
住宅限购就去买公寓？！我只能说：可得长点心啊！
最近，40年商业产权公寓市场有一轮爆发，不少楼盘都加大了公寓推售力度，而不少买房人也冲着公寓面积小、总价低、不限购的因素，对其趋之若鹜。可惜，很多人只看到了公寓的好处，而忽略了它存在的问题，更没有从根本上想明白公寓的购买逻辑。
先来看一张住宅和公寓对比图。
所以，在总价相同情况下，公寓的购买成本、持有成本、转让成本都更高。结论：能买住宅，不买公寓！
到这里可能有人会觉得你这不是废话吗？住宅和公寓怎么可能总价相同！就说吧，如果非要买公寓，能不能买，怎么买？我的答案是，可以！但在此之前，你必须接受两个真相，把握两个原则，收藏一份攻略！
真相一：最好的公寓，永远是非卖品。
商业的基本逻辑是什么？是经营！而经营的原则又是什么？是自有！所谓有恒产者有恒心。
所以你会发现，市场上最好的商业，永远都是买不到的。公寓也不例外，号称租金6.8万/月的国金豪庭，不卖！外籍人士青睐的仁恒辉盛阁，不卖！香格里拉酒店公寓，不卖！
这些豪华服务式公寓的租金极高，能够給物业的持有者带来源源不断的现金流，真能赚钱的尖货，为什么要卖给你？
真相二：公寓的赚钱路径不是通过溢价转让，而是长期持有。
根据专业人士的介绍，公寓在出手的时候，要缴纳四种税费，其中契税3%、个税（能提供不动产发票，则按照差额的20%，如果没有则全额的1%）、土地增值税（如果提供不动产发票则按照差额的30%—60%，如果么没有则全额8%）、增值税及附加差额5.6%，主城区和郊区的税率可能会略有不同。
※按照这个公式，给大家简单算一个账：50万买入一套公寓，2年后评估价为80万元，此时出手意味着，你要缴纳各种税费约20.38万（按照评估的市场价格为准计算，且所有税点按照最低计算）
震惊吗？相当于50%以上的利润，没了！
所以，买公寓，最好是自住。毕竟将来的成都，很多人买不起住宅，但能买小一点的公寓，有个落脚的地方。或者，长期持有出租，收取租金，相当于在银行存了一个定期，“整存零取”的方式理财而已。
公寓变现能力很差，所以买公寓一定要做好长期持有的心理准备，这才是购买公寓最基本的逻辑。
如果你能接受上面两个公寓真相，购买时，还请把握两个原则！
原则一：靠租金15年能否收回成本？必须认认真真算这笔账！
理论上讲，其实任何公寓都可以购买，只要价格足够便宜。
但是，公寓买家很多时候都在用住宅的思维买公寓。我做了一个随机调查，发现很多人只知道“公寓是40年产权、水电气贵一点，其他跟住宅没什么区别”。这就从根本上混淆了住宅和公寓的购买逻辑。
购买公寓，先算租金。按照国际上专业的理财标准，一个物业的价值与投资是否匹配的标准是15年：即15年内可以收回投资的物业是更有价值的。
例如，当你打算购买一套50万的商业公寓时，你一定要算一算，它是否能在15年的时间内，平均月租金可以达到约2800元。
当然，年限只是一个参考标准，时间越短越好；其次，不要轻信开发商随口给你说的租金值；第三，租金会逐年递增，也不宜用固定的眼光看发展的事物。
总之，不要买到价格虚高的物业就对了。
原则二：对任何承诺租金回报的项目，要谨慎谨慎再谨慎！
也许有人会问：“这个公寓，开发商给我包租了，每年承诺6％以上的租金回报，还逐年递增，这个账很容易算清楚，能买吗？”
首先，跟你签订包租协议的，通常都是一个第三方机构。那就会有两种情况：第一种，如果这个第三方机构靠谱，它会和你签订一个相对合理的租金回报率，如果经营一切正常，那么有可能会按照合同约定，给予你相应的租金回报。
还有一种情况，这个第三方机构不靠谱（甚至是开发商自己注册的壳公司），也许它会给你签一个看似很高的租金回报，甚至提前返你几年的租，但是两三年后，这家公司无力经营破产了，这个时候，可与卖房子的开发商一分钱关系都没有哦。
你得明白一点，挖陷阱都会放诱饵！
这里，提供一个公寓购买攻略！
第一，看价格。通过投资回报率计算，摒弃价格虚高的公寓物业。
第二，看地段。城市核心、交通便利（尤其轨道交通）、周边有高端人群聚集或产业支撑的公寓会相对安全。
第三，看供应。大家都懂价格受供求关系的影响，如果区域内同质化产品较多，一定会影响租金收益。
第四，看产品。产品要选那些有特色的，稀缺的，或者有一些独家资源的公寓，例如能提供豪华酒店的服务，有不可复制的自然资源或生态环境，有特殊空间结构能带来更多租金收益的产品等等。
最后补充一点：
公寓的价值和城市紧密相关。像北京这种城市，连地下室和过道都值钱，所以它的公寓肯定值钱，这也是为什么北京限购的时候，连商业地产也一锅端了。但成都不一样，城市价值跟一线城市还有很大的差距，加上成都早年城市规划中，土地出让都附带了较高的商业指标，造成了成都商业的泛滥。希望买房人，能够从本文中读懂商业的本质，理性看待自己的投资！
楼市信息
在全国热点城市房地产市场限购的背景下，公寓由于不限购并且大多处于城市的黄金地段，使得很多人特别是年轻人把投资的目光转向了公寓。购买的理由也很充分，比如位置好、首付低、租金回报率高等。
根据我的经验谈一下当下不建议购买公寓的几点原因：
首先，公寓不是一种规范的被政府认可的产品。住宅、写字楼、商铺这几种产品都没问题，只有公寓是商业办公性质的物业变更为了居住用途，这是在打擦边球，是政府对市场暂时妥协的产物，所以在未来就有可能遇到政策变动的风险，带来不必要的麻烦。
第二，公寓的居住体验太差。因为可以用来办公开公司，所以公寓里面的人群结构复杂并且流动性大，居住办公混杂；由于公寓梯户比比住宅要低住户多为工薪阶层，上下班高峰时段等电梯是一件非常烦人的事情；再有缺少小区公共活动空间和绿化；无暖气等等。总之住公寓是迫不得已的权宜之计，不符合人对良好居住条件的追求的趋势。
第三、公寓的持有费用和卖出税费高，流动性差。公寓产权40年，商业水电，后期卖出税费30%以上远高于住宅，这样导致二手公寓的增值被税费吞噬接盘人少。
第四、公寓的供应量太大增值缓慢，郑州市场由于写字楼供大于求，许多开发商都变更为公寓来销售这是众所周知的。还有更重要的一点儿大家都忽略了，就是公寓与住宅之间能提供的可流通房源数量的对比。购买公寓的人80%是用来投资出租出售的，而住宅80%的人购买为了自住用来投资的房源是很少的，这样来考虑的话，一栋1000户的公寓看上去是很小一栋楼，但是它给市场提供的房源差不多相当于周边四个1000户的中型小区所提供的房源。这样的后果就是公寓出租和出售时会遇到大量竞争对手，出租出售时只能拼价格，所以公寓的租金和售价都比住宅增值慢。
三四线城市的公寓更不能买。一是人口流入慢甚至是流出的；二是三四线城市公寓价格虚高，基本上和同地段同品质的住宅价格相同，不像成熟的一二线城市公寓的价格只有住宅的一半或者三分之二。
当然，极个别的公寓还是有投资价值的。比如郑东新区写字楼集中的区域，如果有品牌不错、产品不错、单价不高的公寓还是可以买的。
天府锦城城市爱好者
大家好，我是深圳Mike，很高兴今天回答这个问题：
公寓跟住宅的区别：
一、两者的土地性质以及产权年限不同
公寓：公寓大多是商业用地，产权只有40年。
住宅：住宅是居住用地,产权年限为70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、电、暖、物业费等一般都是按商业用途收取，所以生活成本高，一年两年无所谓，可是你们想想住个二三十年呢，会多交很多钱的。
住宅：水、电、暖、物业费是按照民用标准来收取，居住成本较低。
从生活成本来看，住宅的费用会比公寓节省很多。
.三 居住体验的不同
公寓：由于公寓的面积比较小，所以每层的住户都会比较多，通常在15户以上，而且不南北通透，挑高低比较压抑，另外有老人、孩子、孕妇会特别不方便。而且人群混杂，比较乱，私密性、安全性较差居住体验不好，中看不中住。
住宅：住宅的小区环境一般比公寓的要好，住户相对少，一般是两梯四户或五户，也有的是一梯两户，居住舒适性强。
四、落户规定不一样
公寓：商业性质，不能落户，不能落户就不能上划片区的学校，这个问题比较重要，很多买房子需要上学的朋友要慎重考虑。
住宅：那些购房合同或者不动产权证书就可以落户，落户以孩子可以上对应片区的学校。
五、转让税费不同
公寓：要转手时，卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税，买方需要承担契税，买卖双方需要承担印花税，这些所有税费下来大概在20%左右，特别高。这笔高额的交易手续费不管是买卖双方谁去承担都不合算，所以变现能力差。
住宅：主要是1%-2%契税，房东满五唯一可以省个人所得税，满两年免营业税。很多房子的过户费很低，变现能力强，利于出手变现。
六、40年产权的公寓可以注册公司，如果考虑办公的朋友可以考虑，这是它的一个最大的优点。
所以，我的建议是：自住，一定要买住宅，尤其是首套房。
公寓尽量别买，投资者也谨慎考虑。
深圳Mike
大家好我是房产置业顾问，其实这个问题很好回答从商品房和公寓的区别中就有了答案
1、贷款、首付政策不同（视各省市政策而定）
住宅：首套30％，二套40％首付，限购限贷，但有首套房利率优惠；并且能使用公积金贷款；
公寓：一律50％首付，不限贷不限购，首付5成。但只能贷款10年，且不能用公积金贷款。
2、落户及学位不同（视各省市政策而定）
住宅：符合条件可落户，有学位
公寓：不能落户、无学位。
3、土地使用权年限不同
住宅：70年土地使用权；
公寓：按照用地性质划分，商业用地为40年。
4、二手交易税费不同
住宅：1％－3％契税，主要交易税包含营业税及个人所得税；
公寓：3％契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税。
5、水、电费等生活成本（视各楼盘而定）
水电费等比普通住宅要高。
之前提到过，通常公寓是属于商业用途，虽然有不同的分类，但是大多数公寓的水电费都是按照商户交的水电费的价格来支付。
二、为什么买住房不建议买公寓
1、条件差，费用高
商住两用的公寓事实上是不被国家支持和允许的，在市场上也不被看好。绝大多数商业公寓不能落户，不带学区位，买了公寓只能够自己使用（住或者办公）或者租给别人使用。公寓用来居住的话，上下班高峰的时候非常挤，日照通风条件都非常恶劣，周围都是钢筋铜骨，没什么好风景，面积还会缩水，对面可能是办公室，也可能是宠物店，往来人员非常的复杂，即使楼下有门禁也没什么用。在费用方面，商业用水用电要高出居民用水用电一倍多，物业费也很高。
2、看似便宜实则性价比不高
我们来算一下，首套住宅首付一般是30％，贷款最高年限30年，可以商贷和公积金贷款结合使用；商业公寓，首付至少50％，贷款年限上限10年，只能商贷，更有甚者要求全款。
同样的价格同样的成本，一个可以买一个一个人住的单间公寓，另一个可以买一个面积可以供一家三口生活的住宅，你选哪个？还有，商业公寓产权只有四五十年，住宅产权为70年，都是从它建立的那一刻开始算起的。住宅的产权到期可以自动续期，商业公寓的产权有说明吗？没有。况且没有落户和学位，后期也没有太大的增值空间。
老王说房斋
公寓跟住宅的区别：
一、两者的土地性质以及产权年限不同
公寓：公寓大多是商业用地，产权只有40年。
住宅：住宅是居住用地,产权年限为70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、电、暖、物业费等一般都是按商业用途收取，所以生活成本高，一年两年无所谓，可是你们想想住个二三十年呢，会多交很多钱的。
住宅：水、电、暖、物业费是按照民用标准来收取，居住成本较低。
从生活成本来看，住宅的费用会比公寓节省很多。
.三 居住体验的不同
公寓：由于公寓的面积比较小，所以每层的住户都会比较多，通常在15户以上，而且不南北通透，挑高低比较压抑，另外有老人、孩子、孕妇会特别不方便。而且人群混杂，比较乱，私密性、安全性较差居住体验不好，中看不中住。
住宅：住宅的小区环境一般比公寓的要好，住户相对少，一般是两梯四户或五户，也有的是一梯两户，居住舒适性强。
四、落户规定不一样
公寓：商业性质，不能落户，不能落户就不能上划片区的学校，这个问题比较重要，很多买房子需要上学的朋友要慎重考虑。
住宅：那些购房合同或者不动产权证书就可以落户，落户以孩子可以上对应片区的学校。
五、转让税费不同
公寓：要转手时，卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税，买方需要承担契税，买卖双方需要承担印花税，这些所有税费下来大概在20%左右，特别高。这笔高额的交易手续费不管是买卖双方谁去承担都不合算，所以变现能力差。
住宅：主要是1%-2%契税，房东满五唯一可以省个人所得税，满两年免营业税。很多房子的过户费很低，变现能力强，利于出手变现。
六、40年产权的公寓可以注册公司，如果考虑办公的朋友可以考虑，这是它的一个最大的优点。
所以，我的建议是：自住，一定要买住宅，尤其是首套房。
公寓尽量别买，投资者也谨慎考虑。
在以上的分享关于这个问题的解答都是个人的意见与建议，我希望我分享的这个问题的解答能够帮助到大家。
在这里同时也希望大家能够喜欢我的分享，大家如果有更好的关于这个问题的解答，还望分享评论出来共同讨论这话题。
我最后在这里，祝大家每天开开心心工作快快乐乐生活，健康生活每一天，家和万事兴，年年发大财，生意兴隆，谢谢！
金融理财师小郎
买房挑房子的时候，各种类型的房子看得是眼花缭乱，一时不知道该如何做出选择。但是买房最主要的就是考虑舒适度、划算、便利等因素，对于年轻的购房者来说，由于工作不久，手头积蓄不多，还是倾向于购买相对便宜的房子，市面上存在一种公寓房，号称最适合年轻的工作党居住，而且价格较为便宜，对于年轻人比较具有吸引力，但是年轻人注意，千万别被公寓房的低价迷惑了，而应反过来思考，为什么大家都不爱购买公寓房呢？买完就知道有多气人了。

1、公寓房使用年限更短。普通商品房的话，一般使用年限都是七十年，但公寓房的话，使用年限仅有四五十年，比起商品房要短得多，买公寓房其实不怎么划算。
2、水电收费。公寓房和商品房不同，商品房水电收费按照普通住宅标准，但公寓房并不算是普通住宅，水电、物业费等收费按照商业标准收取，每年需要缴纳的费用要高出商品房许多，费用支出较高，大家在购买公寓房的时候贪图公寓房的便宜，然而等买下来的时候才知道，日久天长，公寓房反而花费较多。

3、燃气使用。现在的商品房居民一般都是使用天然气作为燃气，天然气较为安全，而且也比较清洁，但是公寓房是不允许使用天然气的，只能使用液化气，液化气不仅价格较高，安全性也较低，更加危险。
4、没有小区。公寓房很多都是直接建在商业区附近的，一般都是一两栋独立的大楼，并不具备花园、休闲区，安全性相对较低，而且居住体验也不好。
5、采光性较差。不少公寓房根本就没有阳台，所处位置也比较拥挤，采光性较差，不利于身体健康。

6、就学问题。如果打定买房后，很大概率都是要在这里居住一生的，但是公寓房存在一个致命的问题，那就是无法入户，如果以后你有了孩子，孩子到了上学年龄，一般都是就近上学，但是如果住在公寓房的话，由于公寓房无法落户，更无法划入学区，子女上学会很不方便，对于子女的教育是很不利的。
这就是为什么 聪明人都不买公寓房的原因，再便宜也没用，买完就知道多气人了。
