新冠疫情襲來，一夜之間很多事情都發生了改變，以前一天好幾個房產推銷電話，現在售樓處還關著，手機也冷冷清清。恆大的線上銷售搞得如火如荼，宣稱3天認購580億，但受疫情影響，銷售和工期兩頭耽誤的房企，一顆為現金流焦慮的心卻也遮擋不住。
已處在調整通道的房地產行業壓力倍增，購房需求延遲，銷售回款受阻，房地產信託新增規模出現短期回落，一部分人擔心房企是否撐得住。另一方面，貨幣政策適時調整，寬鬆預期漸起，又讓另一部分人認為房地產將會很快結束調整，全面恢復。房地產信託業務歷來是信託公司的支柱業務，如何預判並指導相關展業，也成為信託公司面臨的大事。
市場先抑後揚，無需悲觀
17年前的SARS，儘管短暫影響了房地產銷售，但疫情過後房地產出現了快速上漲，以至於引發了歷史上一次力度不小的“政策調控”。
2003年是我國房地產業自1998年以來投資增幅最快的一年，全國房地產開發共完成投資1.01萬億元，同比增長29.7%。
疫情過後，2004年房價增速高達15%，房地產行業出現過熱現象。加之當時GDP和CPI的快速上漲，導致政府出臺了一系列房地產收緊政策，如提高個人住房貸款要求、提升二套房首付比例和存款準備金率等等。
如果簡單類比，就得出新冠疫情後房地產市場也將迎來較快增長，未免太過輕率。歷史不會簡單的重複。我們預計，新冠疫情對2020年經濟的負面影響將大於SARS疫情。
首先兩次疫情面臨的宏觀環境不同。目前，中國宏觀經濟正面臨較大下行壓力，拋開豬肉價格，還面臨著通縮的風險，新冠疫情將使得中國宏觀經濟面臨更加嚴峻的挑戰。
2003年我國的服務業比重不足40%，現如今已經提升到了2019年的54%，在此次疫情中，餐飲、旅遊、住宿、交通運輸業等受到的衝擊最為明顯，而這些行業對推動消費至關重要。疫情的出現無疑對拉動經濟增長的核心動力產生了重要的影響。
再回到房地產，從基本面來看，2019年全國商品房銷售金額近16萬億元，是2003年的20倍；商品房銷售面積17億方，是2003年的5倍。當前市場供需規模更大且正處於調整週期內，銷售增速持續下滑，整體的槓桿率水平較之前明顯提高，銷售回款的階段性凍結將加大此次疫情對行業的影響。
我們預計一季度成交量會有明顯縮減，如果疫情持續1-2個月，對開發商和中介機構的資金鍊是個嚴峻的考驗。
對房價而言，即使不產生全國性的影響，但區域性的影響是確定的，比如疫情嚴重地區無疑需要相當長一段時間恢復元氣。
需求短期疲軟，疊加房企促銷回籠資金，房價存在下調壓力。但在“穩房價”政策下，預計央行會適時釋放流動性，保生產穩經濟。房價繼續大幅下行的空間有限。
我們預計疫情對2、3 月份的商品房銷售影響最大，短期購房需求有延遲，一季度業績將會受到較大影響。若疫情未能在短期內有效控制，疫情甚至會拖累上半年業績。
但是，購房需求短期被延遲，中長期來看需求並未消失。預計2020年下半年伴隨著疫情逐漸得到控制，房地產銷售將呈現回暖態勢。疫情過後需求將得到較好恢復，全年來看疫情衝擊仍在可控範圍內。
可以期待的是，房地產行業融資政策有望迎來適度寬鬆。
從宏觀政策來看，受疫情影響，2020年貨幣財政政策有進一步寬鬆的空間。
我們已經在2月1日五部委聯合發佈的《關於進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》裡看到了加大貨幣信貸支持力度，保持流動性合理充裕，維護經濟穩定發展大局的政策導向。同時又陸續看到地方政府放開購房限制的一些政策出臺，這都是積極的信號。
市場主流觀點預計2020年上半年房地產融資政策將在現有監管強度上有所寬鬆。去年開始房地產業銷售增速已逐步下行，加上2020年本是房企集中還款期，預計上半年房地產企業流動性將面臨挑戰，因此針對房地產企業融資繼續收緊的可能性不大，房地產行業融資政策有望迎來適度寬鬆。
同時，疫情比較嚴重的地區或會有疫區金融政策支持下的融資機會。我們認為，合理鬆綁地方的部分限購限售政策、對符合規定的到期貸款進行順延等監管政策，Reits等融資政策的創新、在當前疫情影響下都將有助於房企的平穩經營，增強企業的信心。
房企資金壓力加大，或加速兩極分化
根據克而瑞最新發布的數據顯示，百強房企一月份累計實現全口徑銷售金額5771.3億元，同比下降12.7%，增速較上年同期大幅下滑10.1個百分點。
銷售走弱一方面是由於2020年春節提前至1月下旬，成交天數少於上年；另一方面是受新冠疫情影響，全國多地售樓處關閉，新房銷售停滯，全國商品房銷售受到較大影響。
但考慮到以上業績多為2019年12月蓄客併產生的銷售，預計疫情對房地產銷售的影響將在2、3月逐步顯現。
銷售或能通過網上售樓來抵消一部分影響，畢竟傳統上1、2月份的銷售在全年中佔比較低，但是工期的壓力更難解決。目前多數房企集中在2月17-24日左右復工，但也有地方如太原市住房和城鄉建設局要求全市新建項目和節前停工的在建項目不得在3月1日晚24時前開工、復工。
即便可以復工，但是受出行意願的影響，現場勞動力預計不足，無法形成有效產能，將直接影響項目交付。
430、630是傳統兩大交付節點，尤其是630對於上市公司半年報有較大影響，勞動力短缺的情況下，為了搶回2-3個月的防控期，必然造成工程資金支付的壓力，並將進一步加劇資金緊張程度。
從2019年全年的數據可以看出，房企梯隊表現分化，頭部公司優勢明顯。
TOP1-5 房企表現優於各梯隊。與2019年同期相比，TOP1-5房企單月全口徑銷售金額增速回升12.2個百分點，而TOP31-100房企增速則下降31.9個百分點，梯隊分化明顯。
從銷售規模來看，1月單月銷售超百億的房企數量為 14 家，較上年同期減少4家，環比減少34 家，創10個月以來新低。
從銷售增速來看，TOP30房企中仍有10家房企實現了銷售規模的正增長，其中時代中國、龍光集團、萬科、金科集團、佳兆業和榮盛發展的增速分別達 59.6%、18%、17.8%、17.1%、13.9%和 11.8%，均實現了兩位數的增長，且銷售增速遠高於百強房企的-12.7%，展現出較強的銷售韌性。銷售分化明顯。
總體來看，疫情之下，房地產行業有其自身的運行邏輯和恢復邏輯。疫情對房地產市場短期階段性影響較大，但行業基本面和中長期發展趨勢並沒有改變，疫情只是增加了行業發展的不確定性。
在疫情特殊環境下，房地產企業的經營質量與應變能力正面臨挑戰和檢驗。
房地產信託的危與機
用益信託公佈的最新數據顯示，1月份集合信託產品發行和成立規模均環比出現大幅下滑。其中，房地產信託在2019年11月、12月短暫回暖後再次出現下行。
我們認為，1月份的下降主要反映的是春節假期的季節性影響，疫情對房地產信託的影響將主要集中在2、3月份。
從需求端看，由於突發的疫情，各地政府紛紛推遲在建、在售房地產項目開工、開售時間，導致房企從拿地、開發、竣工、銷售等多個環節都出現短期停滯，這將對新開工以及新增投資計劃造成影響。
從供給端看，由於疫情影響廣，對線下盡調產生較大影響，信託公司在交易對手和新增項目的選擇上面臨挑戰，新增信託資金投放面臨一定困難，直接影響下一階段房地產信託產品的發行和成立規模。
但這些都是暫時的，房地產融資市場的真實需求仍然存在，並將因為疫情更加凸顯。
2018年下半年是土地購置的“大年”，2020年也到了集中還款期。如何提供服務，平穩對接房地產企業的流動性問題，這也正是房地產信託在2020年的挑戰與機遇。我們認為，信託公司可選擇如下應對之策：
1.管好存量房地產業務，建立風險管控應急預案
房地產信託業務歷來是信託公司的支柱業務。截至2019年3季度末，信託資金餘額投向房地產的存量規模達2.78萬億元，佔到了全部信託規模的15%。
面對突如其來的疫情以及房企開工和銷售的暫時停滯，信託公司目前最為緊迫的工作就是要加強對房地產信託業務的流動性風險管理：
全面摸排存量房地產業務的流動性情況，調研融資客戶的現金流情況，用款計劃和資產變現能力等，詳細分析疫情對各家房企客戶的影響。
由於疫情嚴峻，防疫措施預計還將持續一段時間。信託公司需要及時調整獲客途徑、盡調手段、風險管控措施以及運營管理流程，儘快恢復開工與展業，儘可能降低疫情造成的經營損失。
同時信託公司需要提前做好資金兌付安排，尤其是對疫情較重地區的存續項目，需要及時分析判斷疫情對項目的影響，儘早落實項目還款來源，制定相應的風險應對預案，並做好實施信披。
2.積極展業，配合政策，選擇優質房企
危中仍有機會。疫情為房地產業提供了結構性調整的機會。疫情過後，壓抑的需求將會集中釋放，信託公司應積極佈局行業未來的成長點。
因為債務到期以及疫情帶來的週轉問題，預計房企會積極抓住上半年的融資窗口期，對公司債，海外債，以及信託融資等將有一個安排。
近期從中央到地方都在密集謀劃，精準施策，力求穩定經濟，穩定投資。監管邊際放鬆的信號，相對寬鬆的政策環境不僅有利於信託存續項目的整改，而且對房地產信託業務也是積極的利好。信託公司也需要響應相關政策，助力產業結構調整，並進一步優化業務結構。
疫情或導致房地產行業的馬太效應繼續加強，信託公司可優選大中型房企積極佈局一二線城市優質項目。在具體項目選擇上，優先關注融資主體的債務結構、償債能力及再融資能力等指標。
作者：中融國際信託創新研發部 李紅偉
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