02.25 二手房已有二十年房齡了,還能買嗎?

大海里游泳的超人


地段,地段,地段。……買房關鍵詞地段增值,學區,醫療,交通。30年以內的二手房都佔據著城市中心一代。符合增值要素即可入手,有

專家曾分析,將來建築城市周圍的高層電梯房即將成為“高層貧民窟”。不合理的公攤面積.買100平米的房,實際面積最多75平米,年久失修的電梯與高昂物業費,而幾十年前的二手房,無公攤面積,百分之百實際面積。買房佔據了城市好地段,將來城市發展建設拆遷也值錢。

20~30年好地段二手房值得入手!


天下老瓜一般黑


剛買一套二手房,19年房齡。是單位修的出讓房,雖然19年了,但房子質量非常好,當初修房都是單位人員監督修建的,樓道寬敞,衛生間無漏水現象,水泥牆面還挺好,雖然是板房但結構非常不錯。四室兩廳兩衛,縣城中心,離醫院學校都非常近,重點初中高中,重點小學校都在圈內,100米內就有一個大型菜市。到哪都近,外面是一排商住樓,全是賣鞋賣服裝的,有個大型超市,房子在商住樓裡面,很安靜。我非常滿意。雖然車位少,沒電梯,電線可能有些老化,我買的4樓光線也不錯,樓層人員素質很好,我很高興自己這個決定,

為買新樓盤與老小區,糾結了半年,到郊外看了新盤,環境不錯,人煙稀少,想坐個出租車都難,房價貴一倍,等到變成宜居,可能要十幾年吧!還有全是年輕人買的這些房子,如果運氣不好,遇到樓上生兩孩家教不好的,住樓下得吵死,到時想賣都賣不掉!呵呵,那種感覺我試過,根本不想回家,鬧心!老小區大部份孩子都大了,偶爾孩子孫子回來吵吵沒關係!人之常情。反正再老再新的房都是用來住的,何必花多多錢去買配套不成熟的郊外呢?開發商只管賣房吹牛,等你買了,後期建設一拖再拖,物業比王法都大,住著憋屈,年齡大了也受不了那些閒氣。

看看就好,不要認真哈!就當我吃不了葡萄說葡萄酸的吧!


狂人日記之


看地方,我們小區以前子弟小學子弟幼兒園,幾年前不準企業辦子弟小學,現在還有子弟幼兒園,也租給私人了,我們小區多數83年建的,少部分98年建的,如果小學可學辦下去的話,58-62平方可以賣100多萬,以前我們小區的房相當好賣,現在小學不準辦,也可以賣90萬,因我們小區環境好,加上體育設施一應俱全,黃金地段!


坦蕩做人6688


二手房已有二十年房齡了,還能買嗎?

我相信有99%的人買房子一是為了居住,二是為了想賺一筆,所以對於已建造20年的房子來講,到底能不能買也就取決於上述兩個最為重要的因素。

買了房子,可以居住得更好嗎?未來可以賺到錢嗎?


第一,20年的老房子可以居住得更好嗎?

居住得好不好要分成兩方面來看,一是內部居住環境,也就是小區內,房間裡居住得是否舒適。二是外部生存環境好不好。


首先說內部居住環境,20年的房子也就是建造時間在2000年左右的房子,現在來講確實有些老了,小區的建造風格、佈局相比近幾年的樓盤來講有些過時了,有些小區由於時間的關係,綠化面積不夠,休閒設施不足,最重要的當時並沒有留存過多的車位,又沒有設置地下車庫,使得小區的生活環境一度向髒亂差看齊。


還有就是樓體內部,由於時間的原因設施老化,應急燈、電梯等公共設施陳舊或損壞,尤其是電梯,對於高層來講,如果電梯損壞或總是出問題,一定會讓你痛不欲生。


其次說外部環境,對於很多城市來講,20年前就開始建造樓房的地方到現在基本上屬於市中心了,因為城市的發展本身是有規律的,一定是由中心原點開始慢慢向外部擴展的過程,所以最先得到發展的肯定是市中心,各類資源市中心也是最全的。


經過20年的發展,小區周邊已經相當成熟了,交通、醫療、教育各方面資源肯定要比新小區齊全得多,而且最重要的,這些資源和現狀是看得到、摸得著的,並不是像一些新開發的小區,雖然規劃的特別好,但什麼時候能夠兌現,最終發展成什麼樣子,誰的心裡也沒有底,反而不如這些老的小區有優勢。

故,從第一方面來看,在居住的舒適度上,由於時間比較長了,小區在建造、設計等方面的確有些過時了,但在外部環境上由於基礎設施、資源配套等方面已經發展成熟,對生活好的方面的影響也是顯而易見的。

第二,目前房齡已經20年了,未來這套房子還能賺到錢嗎?

未來房子能不能賺到錢,其最重要的一點是能不能順利的賣出來,順利兌現,其實這就和城市的發展有關了。


這一點就從銀行對於房貸的要求方面就可以看出來;

我們都知道買房貸款實際就是將房子抵押給銀行,銀行才會借錢,那麼未來房子值不值錢從銀行的態度也可以略窺一二。


比如北京,房齡小於30年就可以申請貸款,房齡+貸款時間只要小於50年就可以申請通過。這是什麼概念呢?在銀行的眼裡,即便房齡已達到50年,仍然是有價值的,銀行仍然有信心將貸款批給你。甚至北京公積金貸款房齡+貸款時間最長可以達到57年。


而有些小的城市房齡超過15年銀行就不批貸了,這就代表了銀行對這個城市未來的房價沒有信心,至少對這些老房子的價格是沒有信心的。對於這些城市來講,現在購買房齡已經20年的房子就要全款購買才行,如果再過10幾年或20年出售的時候會有人接盤嗎?這是最大的問題和不確定性,如果沒有人願意接盤,變現困難,那又談何賺錢呢?


故,從第二方面來看,由於房價的最終價值實際就是城市的價值,城市發展得好,未來“老”房子的價值的時間就會持續得越長。

隨著時間的推移和城市的發展,新房子終究會慢慢變成老房子,對於購房者來說,在買二手房時,尤其是房齡較長的房子時,一定要注意以下幾點:


一、時間會讓很多問題浮現出來,要多看多問

小區的管理靠物業,當一個小區10年、20年之後,所有問題一定會充分的暴露出來,在買之前一定要到小區裡、樓棟裡轉一轉,和小區的保安、居民聊一聊。


轉的時候要看小區的衛生環境、安保情況、人車分流情況、樓棟裡的保養情況、電梯使用情況等,這些都與未來的生活息息相關,而且由於已經十幾、二十年了,這些大概率上未來也不會發生根本性的變化。


聊的時候最好找那些大爺、大媽和門口的保安,這些人閒功夫多,而且特別願意說,知道的小道消息更多,一般不用過多的問就可以得到很多有效的信息,這比通過中介或物業瞭解來得更加真實、客觀;

二、外部配套設施要齊全,最好有明星配套產品

二手房的大部分價值來源於外部資源,體現得最典型的就是“學區房”,也許房子已經破敗不堪,但是由於學區的存在,房價立馬翻幾番,所以一定要注重明星資源。


一般明星資源指的是學校、醫院、公園、政府辦事處、大型購物場館等資源,離得越近,相對的價值就越高,未來房價的上漲動力或抗跌能力就越強,當然這樣的資源也會讓房產的變現更加容易,不用擔心無人接盤,這就給未來上了一層雙保險。

三、未來城市發展直接決定了房產的價值

每個城市都會有未來的5年、10年甚至更長時間的城市規劃,這些方面的內容可以方便的通過當地的政府網站看到,無論是買二手房還是新房都要清晰的瞭解房子所在的位置未來規則是怎樣的。


有些城市由於發展的原因可能需要重新另建新城,這就直接會導致老城區的衰落,而且最重要的老城區的各類資源也會隨著新城區的建立而慢慢轉移出去。配套的資源沒有了,城市規則也停止了,老城區的房子的金融屬性已會慢慢褪去,未來又去賣給誰呢?

綜上,20年房齡的房產能不能買,一是能否滿足你的居住要求,無論是內部環境還是外部資源能否讓你的生活更上一層樓。二是未來這套房子是否有人來接手,這主要取決於城市未來的發展以及周邊資源帶來的保障能力,而且對於一個普通家庭來講,換房要相對容易得多,如果現在這套房子已經很老了,再過10年、20年會更得更老,屆時無人接盤,再想買房就太難了。


小崔聊房


20年房齡就是2000以前的房子,房屋結構100%都是預製板搭建的,安全穩定性很差。此類房會會相較於同地段的鋼混結構房屋便宜25%-30%(學區房差異較小)。但是2005年以後建成房子90%都是鋼混,和年限就沒太大關係,尤其是多層房屋50年內保質量安全都沒問題,甚至有些2005-2010年期間的質量要遠遠優於現在的質量。只要是鋼混的價格合適就買吧,預製板的就算了除非要學區。


Tim崔


房託,你自已屯的房自己買吧


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二手房跟房齡關係不大,關鍵看位置和價值。

如果一個大齡房產沒有任何地理位置或配套優勢,也沒有價格優勢,周邊也沒有大級別規劃,那麼這是不值得購買的。

但大齡二手房往往都在主城區,所以看配套和規劃是很重要的。

比如我在青島,青島市最好的幼兒園、小學、初中,最密集的景點、最美的景色都集中在市南中片區。但是這裡幾乎沒有新房,二手房普遍四五十年房齡,還有上百年的。這裡房子遠不止二手,有的已經十幾手,可這些老破小均價全省最高。一套20多平的六十年老房小單間,上下水都在院子裡公用,價格大概在200萬左右。區塊均價全省之最。

如果認為這裡例子太特殊太極端,那麼我來說下我自家的老房子。70平簡裝沒電梯,隔音不好,沒停車位,小區外的小路天天傍晚堵車,學區只是一般的學校。房價不比周邊新房低多少,要說這條件的二手房誰會買?但去年房價高漲我也沒捨得賣。因為這房租月租金4000,比很多純居民區的90平新房租金還要高。而且大區域邊緣已經開始新的配套改造和建設,類似小區周邊已有多條道路開始拓寬改造,那麼這個區塊房價必然會水漲船高,配套會越來越好。即使將來不拆遷,完善的配套和繁華的商圈也足以支撐房租上漲,那麼房產價值就會有驅動力。

這兩例子雖然顯得有點特殊,但這是舉一反三的思維。即使沒有這麼多利好,但總歸得有一些好處吧?如果弊大於利,想必你也會不問這樣的問題。所以評估一套房子的價值,要由點到面展開全方位的瞭解和調研。

另外有一點需要參考,就是貸款總額是多少。20年房子能貸多少年,這得看結構以及屬於幾類地塊,倘若總價低於同樣面積新房很多,但只能貸15-20年,那麼貸款額度高的話會導致高月供,這對收入和流水都有較高的要求,如果達不到銀行標準是無法批貸的。而且就算批下來,月供能否頂得住壓力也是關鍵。如果這些不是問題,那就只需參考上述要點。


城市發展報告


個人建議不要買 1、缺點:首先房齡超過15年的基本銀行不做按揭貸款只能全款購買 2、一般超過20年的小區環境和物業服務都相對會跟不上 3、目前國內超過20年的小區都是多層(俗稱樓梯房沒有電梯)一般老年人上下樓不方便 4、小區的公共設施及水、電管路老化(夏天電源帶動不起大負荷的電氣,變電器容易跳閘,冬天暖氣管路老化和樓體外牆面未做保溫處理造成室內溫度不高) 5、一般20年前的小區建造工藝是框磚結構及建造時間久遠會造成對自然災害抵抗能力降低 6、停車難,由於當時建造時車位配套配比不足加上人居生活水平提高、車輛劇增造成停車難(而且人車未分離會存在一定的安全隱患) 7、消防及安保配比邂逅,一般這樣的小區消防設施落後更新不及時會造成很大的消防隱患,及安保人員和設施配比不足會存在安保隱患 優點: 1、最大的優點房子價格便宜,對剛需購房預付款不足的年輕人可以考慮(部分地區及小區會比新小區貴,比如重點學區房) 2、周邊配套齊全成熟(購物廣場、菜市場、學校、醫院、交通方便) 3、物業費低 4、公攤面積小(一般一梯兩戶)使用面積大,部分小區有較大的增送面積 綜合分析:如果購房預付款足的,年齡大的儘量不要考慮老小區,所以不建議,每個購房者的情況不一樣,房子是拿來住的,不是抄的,只要住的開心就OK了。


猴哥說房


20年樓齡的二手房應不應該買?你要分點思考!

沒發生大事而且有20年的房子,地段一般不會太差,因為中國房產的高速發展,有二十年的基本都屬於老城區了,相對來說交通配套,生活配套,醫療配套,教育配套比較齊全!這樣的房子都會住的比較舒服!

發生大事,例如火災,命案等這些的房子相對來說比較少,而且也很容易查出來!如果看中了,就要在這方面多留意,畢竟是二手房不是新房!另外有信風水最好就看上家的生活質量如何,如果別人的生活質量比你高,那麼基本不會有大問題!

房子過了20年,擔心質量問題?其實這個不用去操心的,上網查下新聞,看看有沒有房子是住著住著就坍塌的?這個比中福利彩票頭獎還低,不用擔心這個!

產權問題,雖然土地是有使用年限,但建好的房子是屬於不動產權,永久的!所以房子再過它100年或更多,政府只要沒新規劃,房子都屬於你的,但使用年限到了需要支付一些土地轉讓金!而且基本規劃一般不找洋房地塊,成本太高了!

如果是考慮投資,那就建議你不要考慮了!雖然說投資房產很多人賺了錢,但這都是投機賺錢了,沒有真正的為社會作貢獻!所以如果投資你可以考慮其他可持續發展的項目!


DD勝者為王


怎麼不能買


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