深圳地稅局最近發佈一則消息：從2019年11月11日起，深圳容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的房子為普通住宅，滿兩年交易可免徵增值稅。這也是業界所說的深圳“豪宅稅”調整了。
深圳為什麼會有“豪宅稅”？這次為什麼要調整？
深圳調整“豪宅稅”，背後其實是城市住房供需失衡。
既然深圳人有需求，何不到東莞來看看？莞深同城的生活條件正在逐步形成。到東莞置業的優勢，深圳的企業和深圳人，現在都有了真正的話語權。
【深圳調整豪宅稅，要為民眾減負】
深圳為什麼會有“豪宅稅”？要從“普通住房”和“非普通住房”的認定說起。
按照業內說法，一是小區建築容積率在1.0（含）以上；二是單套建築面積在144平方米（含）以下；三是單價不超過最高限，或者是總價不超過最高限。這三點同時滿足，就是普通住宅。任何一項不匹配，就是“非普通住宅。”
普通住宅和非普通住宅在二手交易過程中，主要差別在於契稅和增值稅。簡單理解，就是滿兩年的非普通住宅交易要交增值稅，而普通住宅則不用交。
但是，近幾年像深圳這樣的熱點城市，房價上漲較快，不少住房的成交單價或者總價增加較多。一些面積不大的普通住房，被“擠入”非普通住房之列，還要承擔相應的交易稅費。這些稅，也就是民間俗稱的“豪宅稅”。
舉個例子，2015年10月起施行的《關於深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》說明，在深圳寶安區，只要購房者的房屋總價在360萬元及以下，而且面積在144平方米以下或者套內建築面積120平方米以下，小區建築容積率1.0以上，均可視為普通住房，就能享受營業稅、契稅等稅收優惠政策。
但現在，在寶安想要買一套100平米的房子，總價基本就去到500多萬元，根本無法享受到稅收優惠政策，在二手房交易過程中，必須得支付相對高昂的增值稅。
這也是深圳為什麼要調整“豪宅稅”的原因。說白了，最根本的，就是要為民眾“減負”。根據深圳市住建局方面的說法，目前，市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。
2019年11月11日起，深圳調整對普通住宅的認定標準，相當於刪去了第三個標準——價格，這也意味著，會有大量在舊規定下被認定為非普通住宅的房源，在新規定下將被確定為普通住宅，進而帶來交易稅費的減少，保障剛需購房。
【激活二手房市場，緩解深圳住房供需失衡】
從目前的消息面來看，除了減負、保障剛需住房外，業內還有一個看法，就是深圳調整“豪宅線”，相當於變相減稅，主要還是促進二手房交易市場。只要二手房交易活躍起來，整體的稅收還是能增加。
現在，深圳二手房市場，剛需只買“老破小”或公寓。價高的二手房，只有換房才能支付得起。取消豪宅的價格限制之後，這部分就可以被市場激活，實現去庫存促進房屋進行流動，換房的資金流動也就被打開了。
很多人認為，深圳此次進行政策放鬆，確實可能是想降低購房者的負擔，希望二手房成交活躍起來。其實，這背後恰恰反應的是，深圳的房屋市場供需失衡。
其中，“失衡”的表徵之一，就是深圳房價。11月11日的政策消息一出來，就有不少業主漲價了。據鏈家網的山語海花園最新掛牌房源顯示，就因豪宅線界定標準放寬，二手房立馬加價40萬。15秒之內連續跳漲兩次，加價共計50萬。
另外，深圳是中國經濟最為活躍的一線城市。人口持續流入，住房需求依舊旺盛。居住需求向周邊外溢，導致周邊房價水漲船高。
根據《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》披露，“十三五”期間深圳新增住房總需求預計約180萬套，其中，單是以大學生和外來務工為主的新流入人口住房需求就約89萬套，佔比最大。
深圳這5年內新增住房需求約180萬套，但計劃籌建住房僅75萬套（年均15萬套），不到新增住房需求的一半，住房供需失衡。另外，根據“二次房改”《意見稿》，2018-2035年總共18年中，計劃籌建住房也僅170萬套，年均小於10萬套。從中長期看，深圳住房供需失衡的特點一直存在且逐步放大。
【莞深同城逐步形成，深圳人來莞置業增多】
最近幾年，隨著新一線城市以及二線城市發展越來越好，工資跟深圳的差距也越來越小。相對於深圳高昂的房價來說，這些城市房價都算較低。
更關鍵的，目前很多城市都在積極引進人才，紛紛推出各種人才優惠政策。除了放寬落戶條件，還給購房補貼以及租房補貼等其他費用，吸引力越來越強。在此背景之下，年輕人開始傾向於選擇生活成本壓力更低的新一線城市或二線城市。
毗鄰深圳的東莞和惠州，成為接受深圳人居住需求外溢的優先選擇。
惠州政府實施嚴格限價，在一定程度上保持了惠州房地產市場的穩定。因此，此番深圳調整“豪宅稅”，對惠州的影響或許不會太大。但對東莞而言，帶來的機遇又不一樣。
就像前文所說，十三五期間深圳新增住房需求當中，佔比最大的是以“大學生和外來務工”為主的新流入人口。對這些群體而言，除了房價的高低，工作生活是否便捷，也是很重要的考量因素，交通和配套就顯得很重要了。
深圳與東莞之間的交通接駁，現在已經逐步完善，未來將更加便捷。比如，即將通車的穗莞深城軌，將實現公交化運營，全程運行時間1小時，高峰時段約每隔5分鐘發出一趟，密度和市內的地鐵相當。
穗莞深城軌公交化運營後，深圳人的出行更加便捷，往返東莞、廣州之間的流動頻率更高。
從長遠來看，珠三角會形成龐大的交通網絡，各個城市會連成一片。廣東省綜合改革發展研究院副院長彭澎說，以深圳和東莞為例，原本深莞就屬於深莞惠經濟圈，聯繫已經很緊密，現在城際鐵路又將開通，異地置業和就業的人數將增多。
此前，就有不少人選擇跨城生活，工作在深圳、住在東莞，但交通成本不低。也有人因為企業將研發和生產基地搬至東莞後，不願離開深圳。莞深之間的交通接駁完善後，這些跨城就業和生活者的出行成本降低，願意跟隨企業擴大布局步伐的員工數量有望增加。
【深圳人到東莞置業，這些熱門地區已被看好】
目前，東莞的房價處於穩步上升階段。由於嚴格的限購政策，部分地區出現了新房價格低於二手房的倒掛現象。最的典型例子，就是位於東莞CBD對面的金域華府。前段時間華潤斬獲東莞CBD板塊，萬科金域華府二手房價格瞬間拉昇至4萬/平）
在東莞南城西平，一些二手房已經進入3萬元/平，但仍不及金域華府矚目。因為，東莞CBD的影響力確實夠大。11月5日，南城“巨無霸”CBD地塊在東莞市公共資源交易網掛牌開拍，華潤、東實、金地、保利等4家房企報名參與競拍。鏖戰32輪，最終被華潤頂破最高限價——451152萬元拿下。
11月25日，東莞CBD華潤項目，在省投資項目在線審批監管平臺和市發改局完成備案登記。華潤拍地20天后便已備案，比政府方面規定的時間，足足提前一年；且建設時間，也只有短短2年5個月。
這說明了什麼？東莞的吸引力確實不容小覷。要知道，華潤置地還是來自深圳的企業，它的眼光，可以作為深圳人是否選擇來東莞置業的考量標準之一。
其實，除了南城CBD區域，東莞濱海片區的萬科大都會、松湖片區的萬科天空之城、以及鳳崗四季花城等靠近深圳的住宅，已經成為深圳人進入東莞置業的熱門地區。以四季花城為例，鳳崗是名副其實的“三面臨深”，共有5大組團，中心片區是全鎮的重點發展區域，四季花城就位於中心片區的西北方向。
深圳調整“豪宅稅”，說明深圳人的居住需求越來越大。需求外溢，更需要找到適合自己的地方，既然如此，何不到東莞來看看？
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